tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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03年2月
 

 

ありがとうございましたm(__)m 名前:ちょび@関東 2003年02月28日05時26分
 

度々の回答有難うございます。
(お忙しいところ恐縮です)
>消費者契約法対象外についても記載
"書庫"にある関連していそうなファイルを片っ端から読んでみたのですが
文章のニュアンスを私が理解出来ていないのか未だ迷子です。。
(まずは民法をたてに交渉を・・という感じでしょうか。読解力が無くて恥かしい)

地域差など細かい違いはあるかと思いますが、非常に有益なサイトを
紹介して頂きました。
気持ちに余裕をもって交渉に臨めるように出来る限りの準備をしようと思います。
どうもありがとうございました。
 

Re:悔しいことに適用外 :ちょび@関東  さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月27日21時56分
 

 あのHPには、Q&Aには、消費者契約法対象外についても記載があったと思います。よく読んで下さい。
 どっちみち、交渉がだめなら、最後は訴訟しかありません。民事のもめ事は・・
 

悔しいことに適用外 名前:ちょび@関東 2003年02月27日18時15分
 

アドバイスをありがとうございました。
ご好意に甘えてしまって大変恐縮ですがもう一つ教えて下さい。
紹介して頂いたページを読んでみました。
Q&Aのあるサイトは初めて目にしたのですが解りやすい内容で大変参考になりました。
しかし、一番残念だったのは《消費者契約法第10条》です。
私の2年前の契約更新は13年3月。
ですので残念ながら適用外(>_<)
13年4月以前の契約では《消費者契約法第10条》をたてに交渉しようとしてもなんら拘束力はないのでしょうか? (上手く話を持っていければ使えますかね?)
拘束力が無い場合、"これは借主に一方的に不利な契約内容"という事で無効に持ち込みたいのなら、やはり話し合い決裂後は裁判するしかないのでしょうか?
 

RE:特約の有効性   ちょび@関東地方 さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月26日21時42分
 

>この契約書の内容は最近まで把握していなかった"と話をするのと、
>どちらの出方をするのがスムーズというか得策なのでしょうか?
これに関しては
>契約書の内容が借主不利になっている点については契約翌月に気がつきました。
これを、そのまま示せば良いでしょう。

承知していても、特約の抹消を言い出せば、多分借りれないのですから
借主に選択の自由は、余り無いというのが実情でしょう。
他の諸条件を比較検討して、その金額の多寡が裁判では、考慮されている様です。

こういった、矛盾する特約と契約内容の食い違いは、借主に有利に働くと思われます。

健闘祈ります。
 

長くなって恐縮です。。 名前:ちょび@関東地方 2003年02月26日18時23分
 

西岡様 丁寧な内容のお返事ありがとうございます。
特約の問題は本当に難しいというか微妙なものを含んでいる問題だと痛感しています。
2年前から色々退去時に備えて資料を集めたりしてきましたが、
いざそれを自分の状況に当てはめようとすると結構難しいものですね。。

1公庫融資物件なので礼金や更新料はなく敷金3ヶ月分を預けてあります。
2これについては色々事例を見すぎてしまって整理しきれずにいるのでよく調べようと思います。
3壁(薄いボード)に穴を開けてしまった以外は自然消耗だと考えています。
4契約書裏に修繕個所一覧表の記載があり、その側に"特約"ではなく"注意事項"という名目で、重量物による畳床材のヘコミや冷蔵庫後ろ等の電気焼け、クロスのカビ、換気扇の油汚れ・・・・等々は経年劣化にはあたらないとされています。
又、修繕費については《下記(修繕個所一覧表)については借主が修繕義務を負い、経年劣化、自然消耗による場合を除き全額借主負担で修理すること》との記載があります。
 重要事項説明時に貰った"重要事項説明書"には、《汚損の程度や入居期間に関わらず、畳表・襖紙・の張り替え修理、室内クリーニングを行い、借主がその費用の100%を負担する特約がある》と書いてあります。
(費用負担の%の部分は100と手書きになっています)
5これは勉強不足で知りませんでした。よく調べてみようと思います。"合理的な裏付け"が焦点ですね。

クロスの穴修理が\5000とは。ボード張替え込みですか?お安いです。。
ご紹介頂いたサイトも実は閲覧済みなのですが、時間も経っているので再度目を通してみようと思います。

最初の投稿の相談に戻ってしまうのですが、
重要事項説明書にある"借主の修繕負担が100%"については契約数日後に、契約書の内容が借主不利になっている点については契約翌月に気がつきました。
しまった、やられた、運が悪かった等とは思いましたが、知識もなく仕方ないと諦めて二回契約更新、二度目の更新時に不当を訴えられるものだと知ったというのが実際の状況です。
"契約書の内容がこちらに不利なのは解っていたが、引越すわけにもいかず契約更新した。でもこの契約書の内容はあまりに貸主よりなのでは?"と、事実《本当の事》を述べて交渉するのと、
嘘になってしまいますが、"この契約書の内容は最近まで把握していなかった"と話をするのと、
どちらの出方をするのがスムーズというか得策なのでしょうか?
この点だけがどうも胸につかえている状態でどうして良いのやら頭をかかえています。。
 

電話回線について 名前:ひろ 2003年02月26日18時10分
 

はじめまして。
新築アパートに引っ越す予定ですが、電話回線がありません。
大家さんには「自己負担で工事して電話引いてくれ」と言われました。
これは自己負担なのでしょうか?
ちなみに電話回線がないのがわかったのは入居4日前です。
仮に、自己負担で電話回線を引いたとして、退去するときに大家さんに電話回線の
買い取り請求を出来るでしょうか。
これでは一番最初に入居した人が環境を整えるための出費を負わなくてはなりま
せん。
 

ありがとうございました。 名前:Mino 2003年02月26日13時10分
 

管理人 西岡様

長々と相談に乗って下さって本当にありがとうございました。
重要事項説明と取引主任者の件は、鍵を受け取りに行った時にでも
それとなく聞いてみます。
お忙しい中、お手数をかけて申し訳ありませんでした。
 

Re:追記 壁の穴 :ちょび@関東地方 さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月26日10時24分
 

特約は、無条件で有効にはなりません。
が無効でもない難しい問題です。
また、クロスの穴=10センチ位をこないだ修理しましたが、五千円でした。

>この内容はヒド過ぎる等と主張出来るものでしょうか?
とは言えますが、その他の内容にもよります。

特約の有効性については、下記HPのQ&Aで確認を
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/q_a/q_a.htm

基本的に原状回復の問題は、
1 契約時の礼金等の契約の条件、更新料の条件そして金額の多寡
2 その地域の慣習
3 実際のよごれの状態が、自然損耗か故意過失か
4 契約書の特約の内容
これらが微妙に影響してきます。
一筋縄でいかないのが、この問題のやっかいなところです。

特にそちらの地域の慣習等は、こちらでは
まったくわかりません。よくお調べ下さい。
ちなみに関東の原状回復特約が有る場合の裁判例で
ファミリータイプでも、総額で7万円から20万円までの
報告が弊社のHPの読者から来ています。

5 また、2001年4月1日に施行された消費者契約法は、
  特約があっても、双方に合理的な裏付けのない条項は無効となる
  強力な助っ人です。十分活用出来ることを知っておいてください。


また、契約時の状況の保存が無いのは、貸主にも証明義務がありとも考えられます。
新潮45 10月号 (2002)p142より
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/txt/0210sintyou.txt

以下、参考に

国土交通省 住宅局 (旧建設省)の
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/torikumi.html

「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」HP
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm
減価償却のグラフがあります。
 

Re:重要事項説明書の故障ついて :Mino さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月26日10時09分
 

>契約書には「クーラー、浴槽などの故障で、通常借主負担と思われるもの」は借主が負担
掃除をしていないための、クーラーの故障、排水の詰まりでしょうね。
それは、借主負担で良いと思われます。
 

追記 取引主任者証の提示 :Mino さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月26日10時06分
 

 重要事項説明書の説明は、取引主任者しか行ってはならない行為です。 
請求が無くとも重要事項説明書の説明時には、取引主任者証の提示義務があります。無資格者が想像されます。説明は無効であり、宅地建物業法35条違反になります。
 無資格者は、重要事項説明書の内容についての法的知識がないので、責任をもった説明が出来ないと考えられます。
 

Re:他の部屋との賃料の差 :ken さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月26日09時54分
 

一般的に、2割以上の賃料格差があれば、裁判所で賃料値下げの調停を有効に活用できると思割れます。
 一度、直接交渉されたらと思いますが・・・・ダメなら調停へ:調停の費用は数千円です。
 

追記 名前:Mino 2003年02月26日08時14分
 

失礼しました。さとみ様がおっしゃっているのは
「別の担当者が説明する場合もある」で、「資格者が説明すること」には違いはないのですね。
私の場合は、資格者ではなかったようなのですが、こういった場合はまた事情が変わってくるのでしょうか?(もしかしたら、証明書を見せないだけで資格者かもしれませんが……)
 

ありがとうございました>重要事項説明書について 名前:Mino 2003年02月26日08時09分
 

取引主任者証の提示はありませんでしたし、説明書の署名と説明者は性が違っていますので、別人であったことは間違いないです。
現実に別人が説明を行うことがありえるならこのままで済ませようと思いますが、今後問題になってくる可能性はあるのでしょうか。

管理行為について、規制・保証は何もないのですね。有難うございます、初めて知りました。
退去時は解約引きがあるのでまず大丈夫かと思いますが、入居中の設備の故障が心配です。
入居前に実際に使ってみるとか、部屋の写真を撮っておくこと以外に何かしておくことはありますでしょうか。
契約書には「クーラー、浴槽などの故障で、通常借主負担と思われるもの」は借主が負担するとなっています。どの程度が通常なのかよくわかりません。
父は、契約書のこういう文面にいちいち説明を求めるべきではないと言うのですが……。

お忙しいのに何度も質問を重ねて申し訳ありませんが、どうかよろしくお願いします。
 

追記 名前:ちょび@関東地方 2003年02月26日06時33分
 

ちょっと紛らわしい事を書いてしまったかな?と思い追記です。
壁の穴の修繕については全額負担を覚悟しています。(幾らかかるかコワイです)
負い目があるので上手に説明出来るか不安・・という感じです。
沢山スペースをとってしまってすみません。
 

知ってて契約したのでしょ?と言われたら・・ 名前:ちょび@関東地方 2003年02月26日06時07分
 

はじめまして。
賃貸マンション退去にあたって相談に乗って頂けたら幸いです。
退去予定の部屋には6年住みました。
実は修繕個所・負担割合で出る時にモメそうな気配が濃いのです。
というのは、契約書の内容が借主に不利に書かれており、まぬけな事に世間知らずな私達夫婦は契約後にその事に気がつきました。
(契約書裏と入居のしおりなる冊子に借主負担となる修繕個所の一覧表と、自然消耗と経年劣化以外は全額借主負担で修繕、そしてこの契約においては以下は経年劣化にあたらないとして一般的に自然消耗や経年劣化といわれるものが書かれています。)
引越しをした翌月、以前の入居者もすごい請求をされたらしいという近隣の話を聞いて初めてこの契約内容に気がつきました。
その頃はガイドラインも存在せず、ネット環境も無かった事から運が悪かったと諦めていました。
重要事項の説明は、管理会社ではなく仲介に入った不動産屋さんで受けました。
でも、原状回復をして退去、という事だけでそれ以上の詳細はここでも後日足を運んだ実際の管理会社でも受けていません。
2年前の2度目の更新時に偶然ネットで敷金トラブルのサイトを見つけてガイドラインの存在やその他詳しい世の中の事情を知りました。
実は私達はそれまで賃貸退去でもめた事がなく、敷金トラブルなる言葉すら知らなかったのです(恥)
更新にあたって契約内容の改善を求めようとも考えたのですが、万一話がこじれた際に引越す当てもなくそのまま更新してしまいました。
その時から退去時に備えてネットで色々勉強はしてきましたが、結果的には《契約書の内容が私達に不利である》という事実を知っていながら2度更新した事になるのです。
なので、今後管理会社と立会い日等に交渉する際、"契約書の内容を解っていて契約(更新)したのでしょ?"と言われてしまうと返す言葉がありません。
契約書の内容は把握していたが、この内容はヒド過ぎる等と主張出来るものでしょうか?
それとも、ここはシラを切って"内容をよく見ていなかった、最終更新後に気がついた"等と言う方が良いのでしょうか?(契約書の内容が不当であると訴えられると知ったのは確かに2度目の更新時ではありましたが・・)
実は一ヶ所壁に5cm四方の穴をあけてしまい、それもあって不安が倍増しています。
 

他の部屋との賃料の差 名前:ken 2003年02月25日22時56分
 

5年ほど住んでいるワンルームの管理会社が倒産して、現在弁護士の強制管理下にあるのですが、先日裁判所から強制管理決定の通知が特別送達にてきました。その中に収益給付義務の内容、ということで各部屋の賃料が書かれていたのですが、自分の借りている部屋の賃料とほかの部屋の人との賃料との差が大きすぎるのです(特に他の部屋と変わっているわけではない)。ほとんどが4万円前後なのに自分だけ6万円近く払ってました。是正してもらうことは可能でしょうか。アドバイスよろしくお願いします。
 

Re:重要事項説明書について Minoさんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月25日22時24分
 

賃貸不動産の管理行為には、現在法的な規制は何もないのです。誰でも出来て、何をしてもお咎め無しの世界です。ですので、原状回復問題で、詐欺まがいの行為をしていても、宅建業法からは、何も規制出来ない別世界となっていますので、ご注意を。
 また取引主任者の説明は、あくまで有資格者が説明しないといけません。誰でも説明は出来ないのです。重要事項説明書の説明は、取引主任者証の提示の確認がポイントでもあります。

 また、さとみさんの言われている事は、仲介業者の日常業務として正しいと思います。
 

ありがとうございました 名前:ゆみ 2003年02月25日22時20分
 

管理人の西岡様、さとみ様、お返事をありがとうございました。

その後、こちらのサイトの情報を拝見させていただきました。私が関わっている不動産屋に関する情報もあり、大変参考になります。

違約金が発生しても今後の契約をどうするか、今一度考えたいと思います。

本当にありがとうございました。また何かございましたらどうぞよろしくお願いいたします。
 

ありがとうございました。>家賃発生時期について 名前:Mino 2003年02月25日22時03分
 

さとみ様
ありがとうございました。
重要事項説明を誰がするかについては、あまり神経質になる必要はなかったのですね。失礼しました。
あの、純粋に疑問なのですが、管理会社が解散して個人が管理を引き継ぐことになったということを言わずに契約を仲介するようなこともよくあることなのでしょうか。いえ、本当に、絡むとかケチをつけるというわけではないんです。ただ周囲に不動産関係者がいないもので、どこまでが当たり前なのかよくわからなくて…。

管理人様
ありがとうございました。
交渉次第だったということですね。次回の参考にさせていただきます。
 

Re:家賃発生時期について :ゆみさん ・Mino さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月25日13時50分
 


 

 家賃の発生時期は、入れる状態になってからになります。当然工事中はかかりませんし、前入居者がいるのに発生はありえません。
 入れる状態で、申込をする=その人のために、部屋を確保する=家賃が発生するという論理は、成り立ちます。
 交渉として、家賃発生時期を1ヶ月後にして欲しいという要望は、多々あります。
そこは、貸主が、その人で、1ヶ月待つか、他の入居者にして、もっと早く家賃発生の可能性を探るかの判断になります。
借りる方も、1ヶ月家賃発生を待ってくれないなら、他の物件を探すか、どうか、判断すれば良い訳です。
これは、現在借り手市場なので、概ね借り手が有利に交渉出来る事が多い様です。

>審査が通ったという連絡をいただいたのが本日(2/23)で
普通は、審査が通ってからの家賃発生になります。
申込日からの家賃発生は、最大限で許される範囲とは、考えられますが・・・

借主保険の補足
借主負担の保険については、
借主の家財保険に特約として、
借家人賠償責任担保特約=家主への建物を傷めた場合の弁償を担保
個人賠償責任保険   =階下の住人への賠償を担保
という2つの特約を追加したものになります。
そして、普通は、最低の保険料が1万円とか1.5万円から始まりますが
保険料のUPは、家財の補償が増える為であり、
特約に付随する補償はUPしません。
借主が望まないのに保険料がUPするのは、業者が、家財の補償を無理に増やす=業者の利益がUPすることを強制するというおかしな事なのです。
そして、この保険には、損害保険会社と共済会の2種類があり業者への利益は1/4前後が標準ですが、一部共済会では、これが1/2となっており、本来余れば共済を掛けた借主に還元すべき利益を、業者に還元するという由々しき事態も発生しつつあります。
 

家賃発生に関して 名前:さとみ 2003年02月25日13時49分
 

初めまして。別の事で検索をしていて偶然開きましたところ、ちょっとちょっとと思い書き込みしました。
私が勤めている会社では、家賃の発生は基本的には申し込み日より1週間後とさせて頂いております。でも其れはあくまでも即入居可の物件であり、もし2週間後して下さいと言われた時は、オーナー様にご相談させて頂きます。退去されたばかりや、まだ空いていない物件に関しては、その時々で条件が変わります。
家賃の計算に関しては、1月を上旬・下旬に分けて考え、上旬から家賃が発せする場合は、当月分のお家賃だけを契約金額に入れ、下旬の方には、翌月のお家賃も契約金額に加算されます。契約金額は、管理会社が別にある場合は、家賃の計算方法は様々です。
重要事項説明は、基本は重説に載っている宅建主任者の方が行います。でも、担当の主任者がいない場合は、別の主任者に説明をして頂く事もありますが、担当の方と打ち合わせをして調節しています。
どんなに気を付けていても、完璧にこなすことは難しく、お客様にご迷惑をおかけすこともあります。
参考になれば宜しいいのですが。

 

私も家賃発生時期についてお伺いします。 名前:Mino 2003年02月24日17時14分
 

初めまして。検索サイトからこちらを見つけました。
ちょうど、下でゆみ様が訊ねておられるのと同じような疑問(深刻度は全く違いますが…)を持っておりましたので、申し訳ありませんが、便乗させて頂きたいと思います。

先日、賃貸の申し込みをしたのですが、その際
「家賃は、内装工事が終わって引き渡せる状態になった時点から発生する」
との説明を受けました。

私としては、引越し予定日まで半月ほどあるので、日割りにして頂きたかったのですが、引渡し可能日からの発生か、日割りで発生かは、純粋に不動産屋の判断と好意によるものなのでしょうか。
お手数ですが、ゆみ様に返答される際にでも一言触れて頂ければ助かります。

引渡し可能日からの発生が基本なのであれば、それはそれで構わないのです。
ただ、取引しようとしている不動産屋が、重要事項説明を宅地建物取引主任者以外の人が行ったり、申し込みの際の手付金はキャンセルしても一切返金しないとの覚書を書かせるなど(この二つが違法・無効であることを帰ってから知った私も勉強不足ですが)、どうにも信用しきれないので尋ねさせて頂きました。

初めての家探しですが、大事なのは物件選びだけではないのだなあと実感しております。この不動産屋は信用できない、と一度思ってしまうと中々…。たびたび引っ越すような余裕もありませんし、今後トラブルが起こった場合のことを考えると、契約書に署名するのが躊躇われます。
物件自体はそれなりですし、また一から探すのも大変なので、覚悟を決めようと思っているのですが。管理会社がしっかりしていることを祈るばかりです。

実は、御社の営業地ととても近い場所で探していました。
もしかしたらカバーしてらっしゃったかもしれない……もっと早くここに辿り着いていれば良かった!次回は最初に伺わせていただきます。
 

家賃発生時期について 名前:ゆみ 2003年02月23日23時39分
 

管理人の西岡様、ご丁寧なお返事をありがとうございます。心より感謝いたします。

さらなる質問で恐縮でございますが、よろしいでしょうか・・・。

家賃発生の時期ですが、不動産屋から「普通は申し込み時から発生するもので、家主や管理会社の好意で家賃発生の時期を延ばしてくれることもある」ということでした。この「申し込み時から家賃が発生」という部分について納得がいきません。もし、現在入居者がいるお部屋(退去予定のお部屋)でも、申し込みをすることがあると思います。その場合、家主や不動産屋は、2人から同一期間の家賃を徴収する事になると思います。このケースを考えますと申し込み時から家賃が発生」は普通ではないと思います。

あまり、細かい事を言うと、不動産屋に嫌われると思い、家賃発生について提示されている条件をのもうと思っていますが、、、。これは不動産業界では普通のことなのでしょうか。
申し込みをして審査が通ったという連絡をいただいたのが本日(2/23)で、2月も残り6日ほどしかないのですが、2月の家賃として1ヶ月分の1/3を請求されています。そして3月からは丸々1ヶ月の家賃を支払う形になっています。

10年ほど前に、不動産屋がらみで残念な思いをした事があり、今度は慎重になり大手の不動産会社に行ったのですが、管理業者が他のところですと、結局は大手である安心感というメリットは享受できないのだとつくづく思いました。
 

Re:入居中の自然消耗と保険 :ゆみ さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月23日10時07分
 

> 2.ガラスの取り替え、> 4.インターホン
> 5.湯沸器、電気コンロ、換気扇、水道蛇口、ユニットバス、流し台
以上は、10年から20年で寿命が来る物であり、特に給湯器は、借主の使用の故意過失は通常は考えられないことで故障が発生するのであり、修理費も基盤の交換とう高額です。
また網入りガラスは2−3割の確率でヒビが入ります=ガイドラインでも自然損耗と明記。

 明らかに消費者契約法違反が疑われる悪質な特約の様です。

保険のランクは、家財でUPします。借主が低額で良ければ、弊社では、ファミリータイプでも、2年間で1万円からあります。
 なぜ保険料を高額にするか=だいたい1/4の保険紹介手数料をUPするためです。
概ね、消毒代をとる業者は、保険料もUPして、少しでも手数料の拡大を図っている様です。悪質な業者としては、普通の手口です。

特約の有効性については、下記、敷金問題研究会のHPのQ&Aへどうぞ
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/q_a/q_a.htm
 

入居中の自然消耗と保険 名前:ゆみ 2003年02月23日00時32分
 

早速のご回答、ありがとうございました。もう一度、不動産屋に問い合わせてみたいと思います。

恐れ入りますが、あと2点ほどお聞きしたい事がございます。
入居中の設備などの自然消耗、故障の費用負担についてです。経年による自然消耗であれば、貸主負担ということを聞いたことがございます。

しかし、今回の契約書を見ますと、以下のような項目がございます。

              ***
入居三ヶ月後(新居は入居後)、以下の修理および保全は乙の負担とする。
1.床板、壁、天井のクロス補修、張り替え
2.ガラスの取り替え、アミドの修理、鍵、金具の修理
3.吊金具、カーテンレールの取付付替え
4.コンセント、スイッチ、ソケット、コード、ヒューズ、電球類、インターホン
5.湯沸器、電気コンロ、換気扇、水道蛇口、パッキン、ユニットバス、流し台
              ***

今までの経験では、パッキンや電球は自分で費用を負担していましたが、改めて上記のような項目を目にし、自然消耗といったことと照らし合わせますと、借主負担という事について明記される事は疑問です。たとえば、経年によるインターフォンや湯沸器の故障でも、借主負担の修理となるのでしょうか。

私の認識不足であれば、お許しいただき、ご指摘いただければ幸いです。

2点目に、保険につてお聞きしたく思います。自動的に保険料として2年で¥20,000のものに加入する事になりましたが、少々疑問を感じます。前に住んでいたところは現在と同じような条件の物件で20m^2弱です。しかし、保険料は2年で¥15,000ほどのものでした。前の不動産屋がおっしゃっていた事は、保険といってもランクがいろいろありますが、2万円も必要がないとのことでした。

今回は、不動産屋も2万円の保険の手続きを進めていることでしょうから、それに従いたいと思いますが、2年後の保険の再契約時に、自分で保険会社や保険項目を選択する事はできないものでしょうか。自分で選択した場合、もし、事故があった場合、不利な状況になるものでしょうか(不動産屋が提示した保険に加入しなかったから他の方より不利益を被るなど・・・)。今まで何度か引越し、そのたびに不動産屋が提示した保険に加入してきました。そしてその金額がまちまちでしたので、ずっと疑問に思っておりました。

以上、入居中の自然消耗と保険についてお教えいただければ幸いでございます。
 

Re:消毒施工について 名前:ゆみ さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月22日23時01分
 

http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_yougo/newpage225.htm
上記HPを参考に

ただの手数料の上乗せです。

弊社では、エアコンの掃除は、貸主の負担で必ずしています。
これこそばい菌が一杯で、「ゆみ」さんの指摘が正解で、要注意

宅地建物取引主任者の資格には、こういった消毒の課目はありません。
賃貸住宅の管理行為には、法律の網は現在ありません。

消毒という行為に関して法的に何も知らない、無資格の人間のたんなる戯言。
消毒に関して、なんの法的根拠のある証明書が発行されるとは思えません。
よくある、訪問販売にあるような、詐欺に等しい行為です。

それとも、前入居者は、法定伝染病で、部屋の中はばい菌が一杯なのでしょうか。
そして、消毒に関して保健所等役所の証明書でも正式に出るのでしょうか?????
 

消毒施工について 名前:ゆみ 2003年02月22日22時43分
 

はじめまして。検索サイトからやってまいりました。「消毒施工費」についてお聞きいたします。

ある大手の不動産会社と契約をしました。その明細に「消毒施工費」という項目があり、¥20 000とあります。どうしても必要かと聞きますと「普通はしてもらっているので、希望ではずす事ができるかは管理業者に聞かないと分からない」とのことでした。家賃の面でいろいろ無理をお願いしたので私も強く言えず、現段階で管理業者に聞いていただくことは特にお願いしていないのですが・・・。

「消毒施工料」の内容は、物置きや流し台のゴキブリなどの害虫の駆除、かび防止だそうです。この位なら、個人でバ○サンやカビ防止用の薬剤などを使って千円くらいでできそうな気もします。また、カビ防止なら、エアコンの掃除をしなければ意味がないと思います。エアコンにカビが繁殖していると聞きますので。しかし、10年前から設置されているエアコンの掃除は特にしないとの事です。

それでも、業者にお願いしたほうが良いのでしょうか。
 

もう諦めてますから。 名前:yamachan 2003年02月22日18時50分
 

今回の件に関してはもう諦めてますよ。
僕には言えない何らかの理由でブッキングの相手に移動してもらう事を
お願い出来ないと言っていますし本契約も済ませているでしょうから。
明日不動産屋Bの担当者・上司と別の物件を見に行ってきます。

故意ではなく過失だという事もわかっています。
ただ僕が手付金を払った日に見た仲介業社Aと不動産屋Bとのやりとりを
それは事実と違うと不動産屋Bの担当者が否定したので
仲介業社Aの担当者にお願いして不動産屋Bの上司の方とお話させて
もらって納得はしませんでしたが本当の事実を確認しただけです。

ヤクザが因縁を付けるのと変わらないと書かれた事については心外ですが
これだけご相談にのっていただいた西岡様に感謝しておりますので
これ以上ここで失礼しておこうと思います。

いろいろご相談にのっていただきありがとうございました。
 

Re:今日になって :yamachan さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月22日09時13分
 

 トラブルが発生した場合、
故意

過失
は明確に分ける必要があると思うのです。

過失は誰にでもあることで、被害者は寛大に処置するべきだと思います。
逆に故意にやられた場合は、謝られても許す必要無しとオブザーバーは考えます。

今回は、明らかに過失です。
あまりにしつこいのは、どうかと思います。
ヤクザが因縁を付けるのと変わらない世界になってきますよ。
客観的に見れば。
 

今日になって 名前:yamachan 2003年02月21日01時12分
 

やはり入れればいいという形になるんですね。

今日になって事態が明確になってきました。
ダブルブッキングの双方に部屋を移動してもらう事を考えるよう
話してると思ったら相手の方にはダブルブッキングした事は伝えても
移動してもらう事を考えるという話は言ってないようです。
そう、僕が一方的に出るように裏で動いていたんです。
これは問題を起こした不動産屋Bの上司と直談判した時に
明らかになった事なので間違いない事実です。

こんな一方的な事が許されると思いますか?
 

Re:WEEKLYマンションの鍵 :ずるさんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月20日23時13分
 

警察に事情を話して、業者の鍵の管理体制を調べて貰ったらと思いますが、どうでしょうか。カードキーはどういったメーカーの物でしょうか、一般的に、カードキーは、ピッキングに強いと聞いていますが・・・
ピッキングに強い=逆に鍵の管理が悪いということになります。
 

RE:ダブルブッキング yamachan さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月20日23時09分
 

 入れたら、それはそれで良いでしょう。
慰謝料は? という気持ちはわかりますが・・・・
ある意味、みんなが被害者です。
 

WEEKLYマンションの鍵 名前:ずる  2003年02月20日12時50分
 

昨日、確かに鍵をかけたのですが、泥棒に入られました。何度も確認をしたので間違いがありません。鍵は、カード式なのでもしかして紛失で過去になくしたのを使ってのかもしれません。業者も大手のくせに鍵の管理はあいまいです。現金ですが、物騒な世の中ので何があるかわかりません。どうにかして一矢報いたいのですが・・・・・
 

ありがとうございます。 名前:yamachan 2003年02月20日12時11分
 

西岡様、お忙しい中ご相談にのっていただきありがとうございます。
現時点で家具・家電を一式、その他雑貨関係を少々購入していました。
配送関係のものについては予定を変更する事になった場合、
すべて不動産屋Bが手続きするという事は言っていました。
とりあえず今度の日曜日までに別の物件を用意するので見てほしい
との事だったので様子を見ます。

あと、万が一ブッキングの相手の方が譲ってくれて
問題なく入居出来た時に迷惑料・慰謝料・仲介手数料無料みたいなものは
発生するのでしょうか?
対応が悪い不動産屋だったので「入れたからいいでしょ」みたいな
開き直った態度になっても嫌なんで前知識として教えていただけますか?

何度も申し訳ありません。
 

RE:目安でいいので教えてください :326 さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月20日11時15分
 

誰のキズかの証明は、貸主にもあります。
  新潮45 10月号 (2002)p142より
  http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/txt/0210sintyou.txt

張替は、ガイドラインでは、面単位が原則です。
u千円がクロスの相場です。
床ではめ込み=タイルカーペットなら、1枚600円が相場
 

Re:解約手付けとはいえ  yamachan さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月20日11時02分
 

 解約手付け契約が成立すると、履行の着手までは、手付金の倍返しですみますがyamachan さんのように家具をかうとか引越の手配とか履行に着手しますとその損害賠償まで必要になります。
 相手の対応によっては、行政に相談されても良いと思いますが・・・・
部屋に入れないなら、金銭での賠償となりましょう。
 

更新の件 名前:こん 2003年02月20日09時44分
 

 参考になりました、ありがとうございました。
 

普通は起こりえないんですけど 名前:yamachan 2003年02月20日07時38分
 

今日家に帰って来れたので確認してみたのですが
家賃一ヶ月分支払った際にいただいた領収書には確かに手付け金として
と記入してあったので間違いなく手付け金でしょう。

今回の件は普通には起こりえない事が本当に起きてしまったんです。
実際に僕を担当していた仲介業社Aの係長の人も
「こんなの初めて」と言っていました。
僕が申し込みをした1月12日かその数日後までに
ダブルブッキングが気づけばまだよかったのですが
申し込んでから1ヶ月以上後で、さらに引越開始の10日前まで
全く気づかなかったそうです。
あまりの注意のなさに怒りが最高潮まできています。
 

ありがとうございました。 名前:三重子 2003年02月20日06時59分
 

お忙しいのに、アドバイスをありがとうございました。
さっそく、『敷金という名のグレーゾーン』を読ませていただきました。
ビビラずに頑張っって戦うぞ!!!
 

ありがとうございます。 名前:ももちゃん 2003年02月19日23時12分
 

西岡さん、アドバイスの方ありがとうございます。今日、下階の隣(うちの斜め下)の方にも聞いて見ましたが、隣に対し、やはり足音とかに気をつかっているといったことをいわれてました。
 

目安でいいので教えてください 名前:326 2003年02月19日22時30分
 

今度の春に今の学生賃貸マンションをひっこすのですが退出時の費用が心配です.
私の部屋はフローリング7畳の1Kなのですが,フローリングに身に覚えの無い傷がついていました.
わたしは引っ越してすぐにカーペットをしいていたので傷がつくとはおもえないのですが,もしフローリングの全面張替えとなった場合いくらくらい費用がかかるのでしょうか?ものにもよるとは思うのですが,学生マンションなのでそんなにいいものは使っていないと思います.またCFではなくはめ込み式みたいなやつです.目安でいいので教えてください.またはめ込み式なら部分的な取替えも可能ではないのでしょうか?その場合の費用の目安も教えてください.傷の範囲は1m2範囲内です.
どうかアドバイスをお願いします.
 

Re:手付け金とは言わないのですか? :yamachan さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月19日22時23分
 

 手付金とは、借り手が、重要事項説明書の説明を取引主任者から受けて署名押印してから支払い、貸主が受け取って、解約手付け契約という契約が成立して、その結果、初めて手付金として成立します。
 解約手付け金というのは、中途で違約する側が、その金額を損して負担するという性質のものです。今回は、借主が手付け金を倍にして返して貰えるということになります。

 今回、貸主がダブルブッキングとして、手付金を2重に受け取っていますか。
普通は起こりえないことですがね・・・

 

手付け金とは言わないのですか? 名前:yamachan 2003年02月19日21時41分
 

>トマト店主 西岡様
返信ありがとうございます。
ただ手付け金も何もないという事ではないので
さらに質問させていただきます。
最初に書かせていただいた中に
家賃一ヶ月分のお金を払ってると書いたのですが
それは手付け金とは言わないのですか?

昨晩不動産屋Bと話をしまして
部屋を変わる案と別の物件に移動する案が出てきました。
とりあえず部屋を変わりたくない事は伝えたので
ダブルブッキングの相手か僕が部屋を諦めるまでは
先に進まないようです。
とりあえず今度の日曜日に不動産屋Bが物件を用意するので
見に来てくださいという事になり行くことになりました。
 

Re:1年10ヶ月の経年劣化や原状回復について :三重子 さんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月19日20時57分
 

傷んでいた証明は、貸主側にもあります。
通常裁判といっても手続きは、少額訴訟と同じですので、当HPを参考に頑張ってください。
以下のページを参考にしてください。
新潮45 10月号 (2002)p142より
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/txt/0210sintyou.txt
 

Re:更新の拒否 :こん さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月19日20時54分
 

 阪神間では、更新料という慣習が無いので判りづらい所です。
阪神間では、法定更新であって、貸主側から、更新拒絶には、「正当事由」というかなり厳しい理由が必要なので不可能に近いのです。
以下、関東の掲示板に問い合わせ下さい。
http://www.cfnets.co.jp/bbs/qa/bbs.cgi
 

Re:近隣トラブル :ももちゃん へ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月19日20時50分
 

 建物が響きやすいのか、階下の住人が神経質なのか、難しい問題です。
裁判になっても、裁判官が実際に聞きに来たりするそうですし?
 

Re:プライバシーは? :はるき さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月19日20時48分
 

 難しい問題ですね。中を見せるのは、ある程度、妥協も必要でしょうし・・・
 

Re:教えてください。 :yamachan さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月19日20時45分
 

 手付金も何もない状態では、どうしようも無いでしょうね。
違約金も貰えないでしょうし。

実際あなたに、引越の中止等不都合が起きても、あなたに何の金銭的負担義務も発生しませんから・・・
 

1年10ヶ月の経年劣化や原状回復について 名前:三重子  2003年02月19日10時51分
 

三重県在住です。2年弱で、アパートを引き払いました。
¥165000の敷金返還を求めても返してくれないため、小額裁判訴訟を起こしたら、答弁書とともに、「被告の申述により、通常裁判の手続きに移行します」、旨の通知書が届きました。
クロスの汚れ(テレビや冷蔵庫裏の黒ずみ)天井のタバコの汚れ(夫が吸う)畳の張替え(しかし、カーペットを敷いていた!!)DKの床シートの張替え(へこみと汚れと言うが、入居前から茶色いさびのような大きなモンと、黒い点々としたシミは元からついていた。)のリフォーム(16万くらいかな?)を望むとの事。

2年も住んでいないのに、納得がいかないし、最初から付いていたDKの床シートの張替えは、納得がいかない。また、大家が出してきた資料で、前居者が立ち退いた時のリフォーム内訳を出してきたのですが、もちろんそこには、『DK床シート』の張替えはなされておりませんでした。(私が汚したと言う証明にはなりませんよね?)
長い間入居しておれば、多少の汚れ等は、通常使用の範疇とHP等にも記載されていましたが、短期間(2年も住んでいない)では、クロスの冷蔵庫裏やテレビ裏の黒ずみは、通常使用にはならないのですか??
25日が裁判所出頭日で、今、色々調べている所です。
どうか、アドバイスをお願いします。
 

更新の拒否 名前:こん 2003年02月18日19時59分
 

 来月更新の月なのですが更新書類を書き、更新料を払った後で契約内容を変更すると言われました、これは拒否できますか?また、契約内容更新拒否を理由に退去させられることはありますでしょうか?
 あと、壁紙は全面張替えが当たり前なのでしょうか?一部分で良いと主張することは可能でしょうか?タバコも吸いませんが一部3×3ぐらい破いてしまいました
。また入居前からの傷を請求されたときはどのように対処すれば良いでしょうか?アドバイスお願いいたします。
 

更新の拒否 名前:こん 2003年02月18日19時59分
 

 来月更新の月なのですが更新書類を書き、更新料を払った後で契約内容を変更すると言われました、これは拒否できますか?また、契約内容更新拒否を理由に退去させられることはありますでしょうか?
 あと、壁紙は全面張替えが当たり前なのでしょうか?一部分で良いと主張することは可能でしょうか?タバコも吸いませんが一部3×3ぐらい破いてしまいました
。また入居前からの傷を請求されたときはどのように対処すれば良いでしょうか?アドバイスお願いいたします。
 

近隣トラブル 名前:ももちゃん  2003年02月18日19時18分
 

賃貸マンションに県外から引っ越してきました。県外ということもあり、電話のみで家を決めたのですが、契約の際、收入証明書を提出するようにいわれたので(それとは別に連帯保証人もつけて)、あまりにも厳しいと思い理由を問うと、身分をしっかりするためみたいな説明があり、私がそれ以上しつこく聞くと、「うちは審査を厳しくしているので近隣は大丈夫です」とのことでした。
引っ越してきて1ヶ月くらいたった時、下の階の人(若い女性の一人暮らし)から、水道の音がうるさいや、歩く足音がうるさいといった苦情の手紙が、名告りをせずポストに入っていました(隣の方は出してないというし、下の人(女)はインターホンを鳴らしてもでてこない)。その1週間後、また同様の内容の手紙が入っていました。しかしうちは、夫婦2人暮らし(子供がいない)で、音に対しても、フローリングの上にじゅうたんを2枚(電気カーペット)しいたり、戸の開閉に気をつけたりと気をつかっているし、また肥満というわけでもなく、友人がくるということもありません。
下の方は、最近では夜11時ごろいきなり大きな音で音樂をならしだしたり、突然ドアの開閉を激しくするといった嫌がらせをするようになってきました。
3度目の手紙(引越してきて4ヶ月くらい)がきた時には、さすがに頭にきて不動産にいってもらうようにお願いをしました。
しかし、すでに今、家の中でも夜に水道を使うときや、歩くたびに、下がまたなにか言ってこないかとドキドキしながらの生活を送っているので、もう引っ越したいです。
「うちは審査を厳しくしているので近隣は大丈夫です」といった不動産の言葉が、騙されたようでくやしいです。かといって、また引越しとなると、敷金や礼金といったものなど、バカになりません。今の不動産に、敷金や礼金をいったものを払わずに新しい所を探してもらうといったことはできるのでしょうか。
また、下の人を相手どり、慰謝料や引越し代といったものを小額裁判で訴えたりできるのでしょうか。長々とすみませんが、良いアドバイスをよろしくお願い致します。


 

プライバシーは? 名前:はるき 2003年02月18日15時24分
 

はじめまして。敷金と大家との関係について質問があります。
私は2年前に今の家に引っ越してきました。それまでその家にはしばらく借り手がなく、ぼろぼろの状態で、私が入る前に全面的に壁や畳等のリフォームが行われました。私は来月でここを出るのですが、その旨を話したところ、「畳を全部張り替えるので敷金は返せません。足りない分は私が出してあげるから。」といわれました。私はタバコも吸わず、畳も日焼け等の自然消耗です。畳を張り替えるのは大家の勝手で、私が払う義務はあるのでしょうか?
それと、新しい入居者が家の内部を見に来るのですが、女性一人暮らしでプライバシーもあり、昼間家にいないことのほうが多いのでお断りしたのですが、1年分の生活費がかかってるから困るといわれ、しぶしぶ見せています。今から見に行くという連絡も来る5分前にしか来ず、ゆっくり過ごす事も出来ません。私が家にいないときも合鍵を使って見せています。2月いっぱいで契約が切れるのですが、3月までこちらの事情で契約金もなしに、置いてもらいます(大家の承諾済みです)。その引け目もあって断りきれないのですが…。内部を見せることを拒否したら追い出されることってあるのでしょうか?
とても困っています。どなたかご意見ください。
 

教えてください。 名前:yamachan 2003年02月18日15時24分
 

2003年1月12日に仲介業社A(有名な所です)を通して
新築物件の契約をしました。
(8部屋あるコーポの101号室東側の日当たりがよい物件)
このとき家賃一ヶ月分を支払って後日ちゃんとした契約書を
発送するのでその契約書を記入して残りの敷金・礼金・仲介手数料などと
一緒に持ってきてくださいとの事でした。
しかしなかなか書類が送ってこないのでしびれをきらし
仲介業社Aの担当者にまだ来てないですと1月下旬に連絡。
仲介業社Aの担当者の方もその先にある不動産屋B
(建託会社になるのかな…全国規模で有名なところです)に
早く発送するように何度も請求してくれていました。
昨晩(2月17日)仲介業社Aの担当者に不動産屋Bから
部屋番号が違った書類が届いて書類と建築中の物件の部屋番号を
確認後不動産屋Bのミスでバッティングが発覚!
今日(2月18日)の昼、職場に不動産屋Bからその旨の連絡が来て
「部屋を105号室(西側の日当たりが悪い部屋)に変えてくれないか」
との事。もちろん承諾するわけもなく今晩会社に不動産屋Bが来て
話をする予定です。
不動産屋Bとの電話の後、仲介業社Aに連絡して話をしたのですが
担当者の方はとってもいい人で責任はないのに昨晩発覚してから
とにかくいろんな手をつくしてくれていたようです。
しかし滅多にない好物件だったので仲介業社Aのほうでは対応策がなく
結局不動産屋Bになんとかするよう話をして終わったようです

こういったケースの場合、僕はどうすればいいんでしょうか?
日当たりの悪い105号室には絶対に入りたくない。
これだけは譲れないのですが、家具・家電など配送の手配がすべて
終わっている今のんびりもしていられないんです。

どうか助けてください。
 

Re:内容証明は無視されました :KAO さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月17日09時37分
 

 基本的に、あるがままをさらけ出すということで、良いと思います。

簡易裁判所の裁判は、90%以上と言われてます。
健闘いのります。
 

内容証明は無視されました 名前:KAO 2003年02月17日01時09分
 

西岡様 お久しぶりです。
内容証明の期限が10日間を過ぎました。
相手からの返事は何もなく無視です。(失礼なやつだ)
確信犯なのか、本当に何も知らないのかわかりませんが
小額訴訟やってみます!
先日裁判所に行って、訴状の書き方をおしえてもらいましたが、
なんと簡単なものか、びっくりしました。
敷金返還用のフォーマットがあって、ほぼチェックを入れるだけなんですね。
あとは証拠準備です。
うちの場合は録音テープとビデオテープですが、
裁判所用と被告用とにダビングをしてくださいと言われました。
初めての事で少し心配ですが、がんばってみようと思います。
また報告させていただきます。
 

Re:隣人がおかしい?  :naroさんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月16日10時39分
 

 こういった問題は、貸主側も被害者であるという認識が必要です。しかもこの程度では警察も動かないでしょうし、重要事項説明書の説明義務に当たるとも思えないのです。他の階へ移動というのが、合理的な解決方法ではないでしょうか。
 

雨漏り 名前:若林 2003年02月16日00時30分
 

わかりました。ありがとうございました。
 

質問ですが 名前:naro  2003年02月15日20時52分
 

先月中頃からワンルームのマンションで住み始めました。でも、今月に入ってすぐのある日、午前4:40頃、隣の方が急に、インターホンを鳴らして「話があるから出てきてよ!」とのこと。時間も時間だけに対応せずにいると、その後もドアをガチャガチャ開けようとしたり、ドアをどんどん叩いたり、「出てこなかったらベランダを破るから!」と言った言動があり、気持ち悪くて警察にも来てもらい何とかその場は治まりました。しかし、警察が帰ったあとも、「警察よびやがって」「覚えとけよ」等、壁際でつぶやいているのが聞こえてきてとても眠れない状態でした。翌日管理会社に電話して、ことの次第を説明すると、「隣室の方が病院に通っていたことは知っていた」と。このままの生活では危険を感じること、最初からこのようなことを知っていたら契約しなかったこと、等を告げると、「マンションの下の階になら同じ条件で移れる」とのこと。自分としては隣室の方と同じ棟のマンションで生活することに、非常な精神的な苦痛を感じることから、それはできないと返答し、賃貸契約を無効として敷金、家賃等の返還を求めましたが、「それはお客さんの感情的な問題だから、正規解約しかできない。隣室の方との問題で、うちは関係ない」とのことでした。
隣の方が精神障害を持っている方なのか、まだ定かではないですが、それ以後私は通常の生活を出来ない状態で、その事件以来気持ち悪さから一度もそこで寝泊まりしていない状態です。家主(管理会社)は賃借人の平穏な生活を保証する義務があると思いますし、多少なりとも隣室の方が病院へ通っている事実を知っているのなら、そのことを事前に告知しておく義務があると思うのですが、こんな場合、どのように対処したら良いのでしょうか?
 

Re:トイレのつまり :モモさんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月15日19時18分
 

 マンションなどでは、1−2年間隔で定期的に排水管の洗浄をやっているところが多いのです。賃貸マンションでは、そういった費用は、貸主負担が一般的です。
 古い木賃アパートとか、貸家では、電柱から電線を引き直して、使用出来る電力量をUPしますが、当然貸主負担です。

 とりあえず不動産屋に入って貰って、交渉して貰い、ダメなら、借主側で一旦工事を依頼して、必要費として貸主に請求することは、一般的に可能だと思います。
 貸主が、進んで支払わない場合は、やはり裁判しかありませんが・・・・

必要費とは
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/new_page_78.htm
 

Re:雨漏り :若林 さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月15日19時11分
 

 雨漏りがひどければ、家賃の値下げを要求しても良いかも知れませんが、相手が飲むとは思えませんので、これも裁判しかないでしょうね。
 

トイレのつまり 名前:モモ  2003年02月15日16時32分
 

はじめまして。。早速なんですが昨年4月から3DKのとっても古い借家に入居しています。入った時からトイレがつまり気味でしたが先日あふれて来たので某業者を呼んで見てもらったところトイレの配管ではなく下水の方の配管に汚物がくっつき水が流れにくくなってるとのこと。見たところかなり昔の配管ですから洗浄した方が・・・大家さんに言ってみては??と言うことでした。しかし大家さんは耳が遠いので仲介の不動産に言ってみようと思っているのですが、これは大家さんの方が持ってくれるべきものですか??
あともうひとつ、、電気が20Aしかなく、レンジとTVをつけるとブレーカーが落ちてしまいます。あげて貰おうとしたところ電線が20Aまでしか対応していない。電線工事しなければ30Aには上げられないと九州電力に言われました。この工事費は自己負担ですか??
アドバイスお願いいたします。
 

雨漏り 名前:若林  2003年02月15日13時56分
 

西岡さん回答ありがとうございました。もう1回質問お願いします。
雨漏りの直らない状況で、不動産に対して、なにか要求できることは、ありますか?すごく納得いかないんです。

 

Re:賃貸マンションの名義変更について :うさぎ さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月13日22時39分
 

 賃貸マンションの場合、名義変更といいましても、契約書を一から作り替えます。保証人も別途立てますし、審査もやり換えます。
 手数料が必要なのが一般的です。
 ちなみに弊社では、1/2ヶ月分でやってますが。
礼金とか、敷金、原状回復問題は、別途相談になります。
話のわかる貸主なら、そのまま移行も可能でしょう。
 

Re:雨漏り :若林 さんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月13日22時35分
 

 貸主に無過失責任があるのが、建物の責任です。誠意のある回答が無いなら、裁判所の調停をお薦めしますが・・・

 実際雨漏りの線は、横に走るので、真上で漏っているとは限らず、難しいのです。
一般的には、屋上防水を全面するのが普通ですがね。
 

賃貸マンションの名義変更について 名前:うさぎ 2003年02月13日16時18分
 

はじめまして。現在3LDKのマンションを私の名義で借りており、友達と同居しております。そして、秋に私は留学することになったのでマンションを解約しようかと思ったのですが、友達がまだ住みたいのので名義変更をしたいと言い出しました。
賃貸マンションの名義変更することは可能なのでしょうか?
もしくは手数料などが必要なのでしょうか?

よろしくお願いいたします。
 

参ります 名前:若林  2003年02月13日11時23分
 

新築の賃貸マンション(鉄筋)に、住んで、4年位なんですが、2年前から、大雨になると、天井から、雨漏りするんです。天井は、クロス張りになっていて、クロスの切れ目から、漏ってきます。不動産には、4回位、言って、見てもらっても、結局の所、どこから、漏ってくるのか、わからないみたいで、
ココじゃないかと、いうところを、埋めてるらしく、いまだに、漏ってます。
しかも、大雨でないと、漏れないので、工事したから、様子、見てくれと言われても、大雨は、めったにないし、大雨になった時には、必ず漏れているで、
困ります。寝室にしているベッドの、マットに、雨漏りが、直撃するので、
マットが、ビチョビチョになるので、違う部屋に、ふとんひいて寝てます。
不動産は、工事業者の責任だから、ウチは、あんまり関係ないみたいな感じで、業者と、直接、連絡取り合ってくれみたいな、感じです。しっかり、責任もって、直してもらうには、どうしたらいいでしょう?
 

Re:フローリングの黒ずみについて :anxiety さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月13日10時07分
 

>敷きっぱなしにしていたために
程度が判りませんが、借り主の行為が原因なら、請求される可能性はあるでしょうね。故意過失になりますから・・・
 

フローリングの黒ずみについて 名前:anxiety 2003年02月13日02時54分
 

現在マットレスを敷きっぱなしにしていたために、30×30くらいの割合でフローリングが黒ずんでしまいました。この場合解約時にいくらほど請求されるのでしょうか?解約についてはまだ先の話だと思うのですが、心配なので教えてください。簡単な状況説明で申し訳ありませんがよろしくお願いします。
 

だから、手付金があります きむさんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月09日22時48分
 

 やはり、書面化が義務づけられているというのが、仲介業者を縛る法律なんですね。これが。
 そして、書面化した重要事項説明書を発行して、手付金を受け取って、法的な意味が発生します。
 

ReRe:正式契約前の「とりおき」について 名前:きむ 2003年02月09日20時48分
 

早速ご回答ありがとうございます。
では泣き寝入りするしかないのでしょうか?
それではどうにも納得がいきません。くやしいです(:_;)
業者も瑕疵があったことは認めているわけですし・・・
『約束』をすれば守るのが『世間の常識』だと思います。守れないのであれば事前に説明があっても然るべきだと思うのですが・・・どうでしょうか??
(すいません、愚痴っぽくなって・・・)
 

Re:正式契約前の「とりおき」について :きむ さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月09日10時32分
 

 道義的責任はあっても、法的な責任は無いと思いますよ。きむさんもそれまでに解約時をしても法的責任は起きませんしね、一般的に。

 あとは、業者の信用問題として、どれだけ誠意を見せてくれるかでしょうね。まるでヤクザの世界だ。あっさりあきらめたらと思います。
 

敷引?ゆか さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月09日10時27分
 

>スイッチボタンの枠が一部溶けてしまいました。
多分ホームセンターで、数百円で同じ物が売ってますから、外して持っていって、買って下さい。
>大体どのくらい敷き引きから引かれるものなのか、
5年も住んでいれば、普通は敷引でチャラにして請求は無いと思いますよ、一般的に。
ただ敷引が余った分が返されることはありません。
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_trouble/new_page_10.htm
 

正式契約前の「とりおき」について 名前:きむ  2003年02月09日08時59分
 

4日ほど前に、ある物件を契約をしたく不動産業者へ連絡をいれました。
仕事の都合もあり、土曜日でなければ不動産業者へ訪問できないため、とりおいて欲しいと伝えたところ、「1週間はとりおきます。それ以上は難しいので土曜日に来店いただけないようであれば、連絡を下さい。」と言われ、当方の名前、住所、連絡先を伝えました。
ところが、本日再度連絡を入れたところ「当該物件は本日もう契約となってしまった。ほかの物件にして欲しい。」との回答がありました。理由を尋ねたところ、「担当者が間違えてしまった」とのことでした。但し、たまたま同じところの違う区画が空いているとのことであり、そちらでなんとかしてもらいたいとの依頼がありました。
私は、最初の場所が気に入り電話にて連絡をしたわけで、違う場所での契約をしてほしいなんて納得いきません。最初に契約したい旨意思表示したわけですし、業者も「1週間なら・・・」と了解していたはずです。
どうしても最初の場所がいいんですけど、こういった場合はどうしたらいいですか?(ちなみに、現状は業者が「仲介手数料は不要、今月分の前家賃は負担する」と言っています。)
 

教えて下さい。 名前:ゆか 2003年02月09日02時31分
 

 初めまして。解約の事でお伺いしたい事がありましてメールしました。
現在、神戸市内の1R(7畳)マンションで一人暮らしをしています。今年で5年になります。まだ少し先の事なのですが、今年の末に解約を考えています。その際、修繕費として、大体どのくらい敷き引きから引かれるものなのか、目安で結構ですので教えて頂きたいと思いまして。 故意的な部分も含め、何ヶ所か修繕が必要な部分はあります。
 1.煙草を吸ってますので、壁が汚れています。
 2.煙草で絨毯を2カ所焦がしてしまいました。(焦げ目は落とせましたが、少   しへこんでいます。) 
 3.ポスターやカレンダー等を画鋲で留めています。
 4.風呂場(ユニットバス)にキャラクターのテープシールを貼っていまし     た。現在は剥がしていますが、うっすらと赤く(湯アカみたいな感じです)   痕が残ってしまいました。
 5.電気のスイッチボタンにカバーを付けていて(両面テープで簡単に取り外せ   るものなんです。)カバーを取り外した際、スイッチボタン箇所に両面テー   プが付いたままで汚れていたので、シール剥がし専用の液をつけて掃除をし   たところ、スイッチボタンの枠が一部溶けてしまいました。(電気はつき    ます)

 ちなみに契約時、敷金50万、敷き引き30万です。
<5>の項目については最近の事なので、すぐにでも管理会社に連絡して直し  てもらった方が良いのでしょうか。故意に汚してしまった箇所についてはきち  んと支払いたいと思っています。ただ敷き引き金額以上を請求されるのかな、  と思うと不安で。
 ご意見、宜しくお願いします。 
 
 

Re:Re:すごい高い請求書が! 名前:okkun 2003年02月07日14時31分
 

お返事有難うございます。「現況更改装実費精算」契約書に明記はされていませんでした。契約書には、現状に回復して明渡すこと、敷金は実費を(何の実費とは明記されていない)差し引き1ヶ月以内に精算すること、となっていました。見る限りは、リフォーム費用など1円も負担する必要はないようにさえ思えるのですが・・・
>弁護士さんに依頼すると着手金だけで30万円前後と費用対効果でしんどいところです。
とりあえず、内容証明を知り合いの弁護士に出して貰う事にしました。これだけなら費用も知れていますし、もしこれですぐ折れてくれれば(期待してませんが)安い物です。自分名義で出しても効果は知れていると思いますので。
 

ありがとうございました!! 名前:金閣寺 2003年02月06日23時13分
 

すぐにお礼をさせていただけず、すみませんでした。私の小さな疑問を解決していただけてうれしく思っています。今度からは自分でも十分気をつけて物件選びをしていきたいと思います。ただ、気をつけてもわからないことのほうが多いですけど…本当にありがとうございました。
 

Re:すごい高い請求書が! :okkun さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月06日15時24分
 

>入居時の賃貸物件の案内には、現況更改装実費精算
契約書に明記されているのと、案内では、だいぶ効力に違いがでます。
また契約が、平成13年4月の消費者契約法の以前以後で外部変わります。

 そして、弁護士さんに依頼すると着手金だけで30万円前後と費用対効果でしんどいところです。本人訴訟が原則です。

 ちょうど、敷金問題研究会が相談を受け付けていますので、以下FAX でどうぞ
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/contact.htm

多分、今話題の公庫融資の物件と思われます。
 

すごい高い請求書が! 名前:okkun 2003年02月06日11時40分
 

はじめまして。
昨年12月末に豊中市の賃貸マンション(占有43u)を退去したのですが、2月になっても保証金60万円の精算の連絡がないので催促したら、来ました。すごい請求書が。特に破損物の項目はなく、畳・絨毯・クロスの張替え等でなんと561 382円也(税込み)単価も、平米あたり絨毯5 000円、クロス1 700円、畳替8 000、クリーニング一式100 000円・・・トマトさんの単価表でみても高すぎますよね・・・。
泣き寝入りをするつもりはありませんし、金額も60万円と小額訴訟の範囲を超えていますので、知り合いの弁護士に相談し、民事裁判も辞さないつもりです。
ただ、入居時の賃貸物件の案内には、現況更改装実費精算(退去時には入居時の状況に復元する費用を実費精算していただきます)とあり、敷引はありません。契約書は退去前に家主に返してしまいました。そのあたりがこちらに不利な状況になるのではないかと少し心配です。現況更改装実費精算という文言は他であまり見たことがないものですから・・・ご相談に乗って頂ければ幸いです。
 

Re2:Re:案内時の説明が嘘だった・・・ 名前:こまった  2003年02月05日09時33分
 

管理人様
丁寧なお返事ありがとうございます。
参考にさせていただき交渉に臨みたいと思います。
また、今後業者へ出向くときは、ちゃんと証拠を取れる体制を取るよういたします。御社のページとても勉強+励みになります。隅々まで拝見し今後の参考にさせていただきます。 どうもありがとうございました。
 

Re2:Re:案内時の説明が嘘だった・・・ :こまった  さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月04日22時57分
 

判例では、媒介する宅建業者には、媒介契約に基づき、不動産取引の専門家として当事者双方に対し、信義を旨とし、誠実にその職務を行なわなけれぱならないという「業務上の一般的な注意義務」があるとともに、対象物件の権利関係および各種法令上の規制や制限の有無等の調査をすべき「業務上の高度な注意義務」があるとしています。

 要素の錯誤を業者が、借主にウソを積極的につくことで誤認させたと言えるなら、消費者契約法から見ても、契約解除が出来るのではと思われます。

今から証人を作る方法
第3者とつれていき事務所でウソをついたと認めさせることができれば、その時点で、第三者は証人になるのではと思いますが・・・
 仲介手数料を返して済む問題ではありません。損害をすべて弁償する義務が発生すると一般的に言われています。

健闘を祈ります。
 

Re:案内時の説明が嘘だった・・・ 名前:こまった  2003年02月04日11時32分
 

お返事ありがとうございます。
>その後は、その日影が、発生するという事実がどれだけ被害が発生するか
隣(1-2メートル先)に7階建てが建つと、眺望や日当たりCSが入りません。窓、ベランダはマンションが建つ側にしかありません。
 4階建て、4階部分を選んだポイントはそこにあります。もし、マンションが建つことを教えて貰えればそこは選ばないでしょう。
>被害の程度を、冷静に客観的に考えてください。
 ちゃんと、営業さんにとなりの空き地の建物の確認をとって4階を選んだ私達は全そこを選んだメリットが無くなるわけです.



 

案内時の説明が嘘だった・・・ 名前:こまった  2003年02月04日11時21分
 

お返事ありがとうございます。
営業担当の方は嘘だった事を認めてられています。でも、証拠はそれだけです。
京都の宅建協会の会員さんだったので、協会へ相談へ行きそこからお叱りの電話を入れていただいたのに、何も変わりません。昨日も訴訟でも起こしてください。と云われました。仲介料は全額返しますがそれ以外は何もしません。という感じです。私には、どうして不実の事項を告げられ契約したのにそれに対する保証がないのかわかりません。嘘をついたのは仲介業者、もう一社、貸主側の管理会社もいます。協会では、借主側となる仲介業者を相手に交渉するよう指導を受けましたが、当の業者は「うちは仲介料しか貰ってないし、責任はそこまで」と云った対応です。
 実は、契約書の説明や重要事項の説明も何一つ受けていません。そういった説明を受ける権利があるのを宅建協会に行って初めてしりました。(契約書類が家に郵送されて印を押しお金を持ってくるよう指示受けただけ。)勿論、宅建主任の免許も初めてそこで見せていただきました。そのことも先方の業者は分かっています。
 なにか、強硬な手段を打つべきなんでしょうか?
たびたび、すみません。おしえて下さい。
 
 

Re:案内時の説明が嘘だった・・・ :こまった  さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月04日11時14分
 

>営業担当の方は嘘だった事を認めてられています。でも、証拠はそれだけです。
それだけで十分ですが。録音とか証人がいれば。
その後は、その日影が、発生するという事実がどれだけ被害が発生するか
> なにか、強硬な手段を打つべきなんでしょうか?
被害の程度を、冷静に客観的に考えてください。

一般的に、契約とは、錯誤によって始まり錯誤によって終わる所があります。
つまり、契約には何らかの錯誤がつきものであり、些細な錯誤に
いちいち契約の無効を認めていると、契約関係が不安定になります。
よって、
契約が無効となるには、以下の2つの要件を満たすことが必要となります。
@法律行為の要素に錯誤があること
A表意者に重大な過失(重過失)がなかったこと(民法95条)

第95条〔錯誤〕
意思表示ハ法律行為ノ要素ニ錯誤アリタルトキハ
無効トス但表意者ニ重大ナル過失アリタルトキハ表意者自ラ其無効ヲ主張スルコ
トヲ得ス

 

案内時の説明が嘘だった・・・ 名前:こまった  2003年02月04日10時46分
 

お返事ありがとうございます。
営業担当の方は嘘だった事を認めてられています。でも、証拠はそれだけです。
京都の宅建協会の会員さんだったので、協会へ相談へ行きそこからお叱りの電話を入れていただいたのに、何も変わりません。昨日も訴訟でも起こしてください。と云われました。仲介料は全額返しますがそれ以外は何もしません。という感じです。私には、どうして不実の事項を告げられ契約したのにそれに対する保証がないのかわかりません。嘘をついたのは仲介業者、もう一社、貸主側の管理会社もいます。協会では、借主側となる仲介業者を相手に交渉するよう指導を受けましたが、当の業者は「うちは仲介料しか貰ってないし、責任はそこまで」と云った対応です。
 実は、契約書の説明や重要事項の説明も何一つ受けていません。そういった説明を受ける権利があるのを宅建協会に行って初めてしりました。(契約書類が家に郵送されて印を押しお金を持ってくるよう指示受けただけ。)勿論、宅建主任の免許も初めてそこで見せていただきました。そのことも先方の業者は分かっています。
 なにか、強硬な手段を打つべきなんでしょうか?
たびたび、すみません。おしえて下さい。
 
 

Re:どうしたらいいの? :みーちゃん ちゃんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月04日09時49分
 

 キズは写真とかビデオにを撮って、管理会社に重たいのと合わせて連絡するのが一般的対応です。
 

Re:教えていただきたいのですが :バカボンさんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月04日09時48分
 

 ガイドラインにありますように、物品には減価償却があります。今回張り替える事により新品になるのですから、そこから減価償却費を差し引いてくれるようにお願いするのが一般的に考えられることです。
とはいえ、保険では、全額出ている様ですが・・・・。
 

Re:内容証明出しました :KAO さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月04日09時45分
 

 こういった争いは、勝ち負けにこだわらないのが秘訣です。客観的に正しい落としどころに落ちるのは、双方が正直に話す場合であり、プライドのない虚言を発する相手ですとこちらが不利になるのは致し方なしであります。
 戦う事に意義があると考えて、日常生活を乱さない様に心がけてください。
健闘を祈ります。
 

どうしたらいいの? 名前:みーちゃん 2003年02月04日07時21分
 

今回、賃貸を借りました。
家を見せて頂いたとき、すべて扉が空いてて入居してから扉を閉めて気づいたことがあるのです。
傷が扉に沢山あり、更にかない重たいのです。
これってどうしたらいいの?管理会社に言ったら直してくれるの?
入居前の立会いはありませんでした。
宜しくお願いします。

 

教えていただきたいのですが 名前:バカボン 2003年02月04日01時21分
 

築16年のアパートの2階に住んでますが、1ヶ月前に、自分の不注意で水漏れさせてしまい、1階のトイレが、水浸しになってしまいました。住宅保険にも入っていなかったので、全額私の負担でクロス、断熱材、など修理費を負担するよう、不動産会社に言われ、見積もりを取る予定なのですが見積もりをチェックするときの、注意事項を教えていただきたいのですが、よろしくお願いします。
 

内容証明出しました 名前:KAO 2003年02月04日00時28分
 

ご回答を急かしてしまって申し訳ありませんm(_)m
実は今日内容証明を出しました。
まず下書きをして、契約書など他の書類も持って消費者生活センターに行ってきました。とても親身になって相談に乗っていただき、内容証明についても文面の提案をしていただきました。そして、西岡様と同じく、入居前からの修復跡・破損については貸主側にも立証責任はあるだろうという事で、事例の載った本も読ませていただき自信が持てました。で、早速一部を手直ししていざ郵便局へ!
かなり高圧的な文になってしまっていたので少し心配だったんですが、消費者生活センターの方が「相手もかなり強引だから大丈夫ですよ」と励ましてくれました。もう後戻りはできないのでがんばりますよ(^^)相手がどう出てくるか・・・今火蓋は切って落とされたって感じです。また報告させていただきます。
 

Re:入居前からの破損物は誰の責任? :KAO さんへ 名前:管理 2003年02月03日23時13分
 

 すいません。飛んでました。

 入居前からのキズは、貸主側にも立証責任はあると思われます。
参考に
また、契約時の状況の保存が無いのは、貸主にも証明義務がありとも考えられます。
新潮45 10月号 (2002)p142より
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/txt/0210sintyou.txt

近畿圏なら、敷金問題研究会でトラブルの相談にのっています。
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/contact.htm


それにしましても、敷引50万円で
>ハウスクリーニング代30 000円
は、無いでしょうね。
 

再:入居前からの破損物は誰の責任? 名前:KAO 2003年02月03日22時47分
 

お忙しい中申し訳ないですが、ご返答は私には頂けないですか?
 

Re:案内時の説明が嘘だった・・・:こまった さんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月03日20時43分
 

 こういった、細かいことでも、契約上、意志決定の重要な要素は、重説に記載して貰っていれば、証拠になるのですがね。証人、証拠は無いですか?

以下のHPの真ん中当たりの行政機関に相談されたら
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/toppage2.htm

しかし、平気でウソをつくとは、恐ろしい業者ですね。
軽蔑して笑ってあげたらと思いますが・・・
 

案内時の説明が嘘だった・・・ 名前:こまった  2003年02月03日11時43分
 

4階建てのマンションの4階部分を借りました。案内時、「隣の空き地には戸建ての分譲が建つので、日当たり、眺望はいいですよ。」と説明を受け、ここに決めました。ところが、入居後、隣の空き地の建物の案内を見ると・・・ 7階建てマンション!と白い看板に表示が! 
 話しが違うので仲介業者に尋ねると、知らなかったの一点バリ。おまけに、「少額訴訟をおこせば?」まで云われました。こんなことって? あまりに、ひどい対応にクーリングオフを希望してます。どのように解決していけばいいでしょうか
 

Re:カギ交換 :福岡の転勤族 さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月02日17時39分
 

 カギの交換は、特約が無く、借主が紛失しなければ、貸主負担が原則でしょうね。ただ、紛失がなくとも、複製ができますので安心できませんがね。
交換用シリンダーそのものは、四千円(ギザギザのカギ)から一万円(ディンプル)くらいで誰でもネジを5−10個ほど回すと出来ます。
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_piking/new_page_94.htm
交換費用をどれだけオンしているかで、その管理会社の質
が問えます。
 

Re:行政の相談窓口 :ケイ さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月02日17時08分
 

行政の相談窓口は、以下のHPの真ん中当たりに記載
/www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/toppage2.htm
風邪で、取引主任者の説明義務を代行して良いという話は聞いたことがありませんが・・・・
 健闘を祈ります。

 

度々すみません。 名前:ケイ 2003年02月02日14時01分
 

今日、電話にて再度解約と返金をお願いしましたが応じてもらえませんでした。主任者証の非提示と営業が説明した件を指摘したのですが、「こちらは提示したし、風邪で声が出なかったから代わりの者がした」と言うのです。その方の顔も写真付きのカードなんて見ていません。
度々の質問で申し訳ありません。行政機関に相談する場合、どちらが担当課になるのでしょうか? 安易に手付けを支払った自分にも落ち度はありますが、このまま全額返金してもらえないのは納得できないので行動しようと思います。こちらは大阪府です。
 

カギ交換 名前:福岡の転勤族 2003年02月01日23時01分
 

過去ログ見てないよなので質問します。
転勤族で各地を転々としました。
いつも思うのですがカギ交換に関する費用で
入居時に金を払い、退去時に払うのはオカシイと
思うのですが、実際どうなんでしょうか?
入居時は妥当と思う。退去して、その部屋に新しい人が
入るまで入れない様にでしょうが。
2回とられるのは、正直間尺にあいません。
 

Re:解約手付契約そのものが未成立では? ケイさんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月01日22時36分
 

 取引主任者が重説を説明したことになっていないのなら、解約手付契約は、業法上成立しないのです。貸主が受け取って返さないなら、業者が弁償すべきなのです。
 そういった指導を組合とか、行政がしてくれると思います。
ケイさんが言われる様に、取引主任者が説明しておらず、さらに解約時の精算という重要事項の説明が欠落しているのなら・・・・ダブルミス
ケイさんが、白紙撤回したくなるのも当然でしょう。
 

どうもありがとうございます 名前:ケイ 2003年02月01日22時22分
 

お忙しい中、早速の回答ありがとうございます。やはり主任者以外が説明するのは違反なのですね。今住んでる物件の明け渡しについて、原状回復関係の事で色々調べていなかったら契約書で欠落している部分も気づいてなかったかもしれません。明け渡し、現状回復について、タイトルのみで内容の一文がなかったものですから。
その事を指摘せずに重説を受けて承諾印もしてしまっていますが、返金交渉は可能でしょうか?
契約の解除に関する項目で「本契約上の手付けは、解約手付けとし当事者が契約するまで借り主は手付を放棄して…」という一文があるのですが解約権の行使になってしまうでしょうか? 今現在はキャンセルは保留状態です。
 

Re:宅建業法違反が疑われます ; ケイさんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2003年02月01日21時05分
 

業法違反が疑われます。

 重要事項説明書(重説)は、取引主任者が主任者証を明示して主任者が説明し記名押印する義務があります。また解約時の精算は、重要事項であり、業法上も消費者契約法上からも重要事項説明書に記載する必要があります。
 一般的にこのような場合、宅建の組合、もしくは役所の担当課に連絡すると、返すように指導してくれると思われます。

「重説」の重要な事とは、「個々の取引に置いて、それを告げないことにより、取引の相手方が重大な不利益を被る恐れがある事項、又は取引の当事者の意志決定の決定に影響を与える事項」という内容であり、この「重説」を取引主任者が取引主任者証を明示の上責任をもって説明し、借主が納得して署名押印した後でないと、手付金を受け取ってはいけない事になっています。ですから、
「重説」で重要な事項をきっちりと説明していない場合、仲介業者は宅地建物取引業法上、重要事項説明義務違反に問われ損害賠償義務が発生したり、消費者契約法からは消費者の不利益事実の不告知は取り消し事由になるとされています。

 この「重説」の中には、物件の所在地、契約条件である敷金・家賃とともに、当然、敷金・保証金等の契約終了時に精算することとされている金銭についても記載し、説明されなければなりません。たとえば、滞納賃料との相殺やそして原状回復費用として敷金が充当される予定の有無も記載が必要です。他に自殺があったとか、暴力団組事務所があるなども含まれています。また部屋が改装前なら、そこまで改装するかを細かくこの「重説」に記載する必要があります。

 そして、あのガイドラインにも
イ、原状回復の問題は、単に契約終了時だけでなく、賃貸借契約当初の問題としてとらえる必要がある。
ロ、あらかじめ原状回復の内容を決定したうえで、重要事項及び契約条件として十分説明することが望まれる
ハ、入居時及び退去時にチェックリストを作成し当事者が立ち会いの上十分確認することが必要
と記されています。

 ですから、このように十分吟味した結果、納得出来ない特約があれば、削除を要求し、削除されないなら契約をしないという姿勢が大事です。
「転ばぬ先の杖」です。
 

入居前からの破損物は誰の責任? 名前:KAO  2003年02月01日21時03分
 

ご多忙中のところ申し訳ないのですが、ご意見をお聞かせください。
昨年11月に2年間住んだマンションを退去しましたが、敷金返還について管理会社との交渉の真っ只中です。敷金70万に敷引き50万です。とにかくこの管理会社は約束を守らない、いい加減な人たちで、自分で言った事も言ってないと平気で手のひら返せる人たちなのです。これまでの経緯を話しだしますと長くなりますので、なるだけ簡潔にしてみます。
入居した当時の管理会社はオーナーの知人という人で、1人でやっていたそうですが、1年後に今の管理会社に変わりました。入居したときは、鍵かけフックや結露防止テープなど、前の入居者の物と思われる物が普通のようにありました。結婚してお互い生まれて初めて親元を出て借りた部屋です。その場で写真をとっておくことなど思いもしませんでした。賃貸だからこんなもの、いつかは自分の家買おうね、ぐらいに楽観的に考えていました。が、悪いやつらだというのは排水が詰まったときの対処の仕方でわかってしまっていたので、立ち会い明け渡し日には今後の戦いの予感もあり、親戚のおじさんも呼んでビデオカメラ・写真とりました。その後の電話の会話なども録音しました。
送られてきた見積書を見てびっくり。「エアコンダクトキャップ、2 800円のところ割引で900円?何これ?そんなもの初めから付いてなくてパテで埋められてあっただけやん!」といったものがいーっぱいとりあげられており、しめて98 700円。入居当時からの事だったと説明しても、「じゃあ、立証してくださいよ」といい、前任の管理会社との引継ぎミスじゃないのかと反論しても、「私たちに変更した時に何かある時は連絡くださいというご挨拶の紙をあげたでしょ。それで6件の方はこの傷は前からだったと申告してきてるんです。出る時になってガタガタ言われても困るんですよね」と言われてしまいました。オーナーと相談したようで、その後折半になりました。が、その中のハウスクリーニング代30 000円は本来わたしたちが払うべきものではないと勉強しておりましたのでそれも交渉。それ以外の物に関しては2年間お世話になった部屋ですので折半で払いましょうと。すると「オーナーは、クリーニング代は払うけど以前からあったとされる部分については認められないので折半なしでお願いします。ですが、あなたたちが汚したクロスと床については折半してあげると言っています」という回答。そして今後は何かある時は電話でなく郵便でという約束をこちらからして今に至っています。敷引き50万にさらに約4万円を支払わなくてはならないようです。親などに相談しても、相手がやっかいだから今のうちに手を打てというばかり。このままでいいわけがない!「敷引き50万もあるのにそのお金は使わないんですか?」と聞いたら、それは「関東とかでいう礼金ってやつですよ」と契約書のどこにも載ってないことを平気でいうやつら。業者の加入する協会に指導してもらおうと思い調べてみたところ、どこの協会にも属していないのです。これはやっぱり小額訴訟しかないですか?入居前からある破損物などに関しては、証拠がない限り私たちが悪くなっちゃうんでしょうか。長々と書いてしまいましたが、読んでいただきありがとうございました。よろしくお願いします。

 

ケイ  名前:教えて下さい 2003年02月01日20時21分
 

手付け金を振り込み済みなのですが、後から送られてきた契約書を見て契約を解除したい時も返金は無理なのでしょうか? 
契約書ですが、印刷ミスということでしたが契約書の原状回復についての項目が空欄だったり、修理義務に関する念書が契約書と別についていたりして(電話で説明を求めると書かなくて良いことになりましたが)少し信頼感が薄れてしまったので一度白紙に戻したいとお願いしたところ無理といわれました。 今思うと重説も営業の方がそのままされていて、後で電話したときにその事を聞くと取引主任が同じ部屋にいたから良いらしいです。免許提示もなかったです。 そういうものなのでしょうか?
 

 

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