tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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瑕疵保証
 

 

 

 建物の劣化診断に注目

今の日本に起こっていることは、ちょうど高度成長期と真逆の事が起きはじめていて、これから加速すると思われます。そんなターニングポイントにさしかかっていることを各種データが示していますので、参考にしてください。

少子化と世間は若年層の減少を騒ぎますが、
非正規雇用の拡大で、給与水準そのものが大きく下がっていることも合わせて、大きな問題なのです。若年層の年代層のトータルの収入ダウンは、大きいモノがあります。
結果として、空き家の増大と相まって、需要の減少と供給過多が同時に発生することで、相対的に賃料・地価の大幅な値下がりが予想されます。

この空き家の増大については、日本の全住戸数約6000万戸に対して、
全世帯数約5000万世帯で結果として
空き家が既に約1000万戸超と推定され、約2割近い空き家率となっています。  

この放置された空き家(廃屋を含む)の増加が社会問題となったこともあり、今年度から空き家の取り壊し費用の8割を税金で負担する方針へと転換してきています。

これまでは、人口減であっても、まだ世帯数が増加していたので、その影響は緩和されていましたが、世帯数がいよいよ減少するのが、2年後の2015年からといわれています。

さらに少子高齢化という我が国の社会構造の変化と共に、若年層の失業の増加と非正規雇用の拡大を伴った所得の低下で、これまでの住宅のスクラップ・アンド・ビルドを維持する体力が日本では、すでに無くなりつつあることを示しています
若年層の年収が1997年の589万円が、2010年は432万円へと27%の低下です。5年後は400万円を割り込むことを推定しますが・・・・・・

「日本の電子産業」の貿易黒字は1991年に9兆円だったものが、2012年には0.5兆円へと激減している。(2013/4/4日経) この国策の下で、日本の雇用を守ろうとしたシャープが挫折したことで、判った様に日本の雇用維持は、欧米と共に見通しはかなり暗いと推測されます。

さらに人口が減少することで、追い撃ちをかけるのがインフラの維持コスト削減に伴う切り捨てという問題。その為に全国規模でコンパクトシティ化が加速し始めています。(各論1参照)

増大する空き家問題を解決するために「空き家管理ビジネス」をバックアップ体制を整える為に、
国交省は「空き家管理等基盤強化推進事業」を今年度に創設予定となっています。

新築の分譲マンション・戸建て建売を見ていると、将来不必要な物件を、これまでの惰性で造っているとしか思えない。国交省は市場に委せず、新築の抑制に大きく舵を切るべき。
 

大阪宅建の劣化診断システム ワンストップ .pdf

空き家1000万戸という現実
 

 

 

 

今年の1月から、大手の不動産仲介業者が、相次いで、中古住宅の新しい仲介システムを競って導入した。

これまで、中古住宅の売買では、購入した物件で、引き渡し後に瑕疵(故障)として、シロアリ、雨漏り、給排水管の故障、木造の場合はさらに「柱・土台の腐蝕」などの、隠れた瑕疵があった場合に、売主の瑕疵担保責任は、契約上0〜3ヶ月間が一般的で、買主は、それ以降の修理代はすべて負担する必要があった。

これを、大手の売買の仲介会社が私設の瑕疵保証システムを稼働
1年間に渡って修理代を保証するというもの。

東急リバブルが本格的に導入しており、他社はとりあえず3月末までの仲介開始で売買成約が6月末までの期間限定で
修理代金の上限が250万円迄の保証等限定的で様子見です。

 

予め劣化の診断をして、故障があれば、受付をして、仲介会社がその検査費用と修理費用を全額負担するというもの。

ただでさえ2割を割っている中小の不動産仲介会社の仲介のシェアは、この差別化で、ますます減ろうというもの。

この保証では、各社とも建物の劣化を売主の申告だけでなく、専門家を派遣して検査を行い、それからの保証としているが、その検査員(一級建築士でも)が、きちんと建物の瑕疵・劣化の勉強している訳でなく、日本では、劣化診断を行える専門家は限られる。

 

各社250万円という上限で逃げを打って、裏付けのない保証を「運を天に任せて」行っていると推測されるが。

 

その修理代を保証しようというもの。

昨年10月から東急リバブルが首都圏限定で初めて、今年1月から全国に広げた。

他の大手仲介会社も今年1月から、追随した。

 

これまでの中古住宅の売買の現場では、劣化状況に関しては、「売主の自己申告の報告書」のみだった。

仲介業者は、劣化診断の知見は無いに等しく、契約書と重要事項説明書で、取引主任者が説明するのは、既存物件に対しての法規制というソフト面が中心であり、劣化というハード面はこれまでは、おざなりにされてきた。

東急リバブルあんしん仲介保証

住友不動産販売 ステップ瑕疵保証

三井のリハウスの住宅性能保証制度

2001年の「品確法」施工に伴って、

「住宅性能評価」という考え方が導入され、

全国統一の評価方法基準という共通ルールが

導入された。そして「既存住宅売買瑕疵保険」という制度が発足した。

こちらの保険金の限度は1000万円で、

保証期間も5年間なので、本来は、こちらを使うのがスジ。保険料等とは、保険料と現場検査料を加算した額で、概ね10万円までです。

現場から・・・・

日本では、木造の中古住宅の査定は、築20年でゼロとなっており、なんと土地値になります。

欧米では、築100年を越えるとプレミアが付きさらに高く売れるのと違い、日本の建物の平均寿命は、30年未満と言われています。

しかし、このデフレ不況下、日本でも空き家が1000万戸と言われており中古住宅の流通をいかにバックアップするかが、課題になっている。

こういった瑕疵担保の問題も、こういった時代の流れの中で、注目されたということです。

 

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