tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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倒産後の管理費問題
 

 

新築分譲マンションのデベロッパーが

倒産後の高額の管理費の請求

 

質問:

新築マンションを購入しましたがその販売元の不動産会社が倒産しました。
全部で
52物件ありますが、入居済みの物件は11件です。
管理組合は
71日より組成予定で、役員はすでに確定しています。
先日管理会社より住居人に対して今後の管理に関する説明会がありましたが、
新しい事業者が決定するまでは、毎月の管理費をこの
11世帯で負担してもらうことになり、
現状と同等の管理を希望するのであれば
1世帯当り1ヶ月約4万円の負担になるとのことでした。
これだけ高額の管理費を支払うことはほぼ不可能のため、
今後は管理会社と住居人との話し合いの中で、妥協額を確定していくことになると思われます。

管理会社は「負担してもらった管理費は、新しい事業者が遡って皆さんに返却する」と言っていましたが
本当なのでしょうか?

また現時点でこの管理会社と手を切り、次の事業者がみつかるまでは清掃等自分達でできることは
自分達でするとした場合、支障があるでしょうか?

アドバイス

不動産の仲介現場では、最近こういった破綻した物件の仲介が増えて、弊社でも5割以上となり、
こういった処理に、結構詳しくなりました。

そういった、現場からのアドバイスとして参考にしてください。

 

まず、差押とは担保権実行の為の手段であり、

債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。

 以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

 

今後、競売と任意売却が、同時進行で処理が進められると思われます。

 

さて、

競落される迄は、販売元の不動産会社に所有権そのものはあるのですが、ここには、お金がない訳。
これって、中古マンションの競売と同じで、前所有者が住んでいて、
競落後にやっと明け渡しの話し合いが執行官とか、競落人と交渉になる。

競落人は、その滞納管理費分を減額して、入札価格を決めて、競落すると推測されます。

 

その安くなる分は、債権者=銀行など金融機関が損を被る訳だ。

 

ただ、ここで、任意売却の場合に損失の拡大を嫌がり往生際の悪い金融機関が、
最近多いと聞きます。よって、任意売却の期間が長くなったり、競売の結果待ちになったりします。

今後、「後順位担保抹消で任意売却推進の法律」という法律が準備されていて、後順位の配当の無い抵当権は、
裁判所の許可を得て、抹消され、任意売却がしやすくなりそうですが、まだ先です。

 

最終的に、競落人は、必ず滞納管理費分を支払う義務がある。というよりも、
その前に、滞納した物件をそのまま、再分譲しても、滞納してますなんて、
次の売買の重要事項説明書に恥ずかしくて書けないので、絶対支払いますよ、
この競落人、もしくは、任意売却の買い主は。

 

それまでの維持管理費用は、管理組合が支払っていかないと、
生活出来なくなる可能性があるから、立て替え払いは致し方なしと思われます。

もし住んでいなければ、どうでも良いのでしょうが!!!

これって、共用の電気代と水道代くらいでしょう。

あと、EVの点検費用くらいです。

 

以前、賃貸マンションのオーナーが破産した時、共用の電気代が滞納されたので、
関電が電気を止めようとした。しかし、電気が止まると、給水ポンプが止まるので、大変だ。
ということで、その時は、抵当権を根拠に、家賃を受け取っていた債権者である銀行に連絡して、
共用部分の電気代をこの銀行から、支払わせた事があります。
水道が止まったマンションなど家賃の支払い義務も無くなるぞと理屈を付けましたが。

 

質問:
また現時点でこの管理会社と手を切り、次の事業者がみつかるまでは、
清掃等自分達でできることは自分達でするとした場合、支障があるでしょうか?

アドバイス

経費節約の為には、自主管理が、正解ではないでしょうか・・・

競売など、ホントにやると1年とか2年とか、結構時間がかかったりするので。

不安なら、実績のあるマンション管理士もしくは、弁護士を探して、理事会の顧問に迎入れて、

アドバイスを受ければ良い。

 

なお任意売却なら、実務上、半年もかからないと思います。
話が決まれば、代金を支払って抵当権を抜いて終わり、鍵を渡して・・・・  10日もあれば十分だ。

 

差押えは、登記簿謄本の甲区に載りますから、確認を!

裁判所とか、債権者にも連絡して、競売の進み具合と、 
競売前日までは、任意売却に変更になる可能性もあるのでご注意を。

 こういった物件の任意売却は、販売元の不動産会社とか、
債権者の関連の不動産仲介会社が間に入る場合が多い。

その場合は、当然に、裁判所の執行官とか、不動産仲介会社の方から、
管理組合へ、管理費等の滞納額の問い合わせがあるはずです。

 

しかし、売れ残りの方がここまで多いのも大変ですね。
そして、かなり値下げしての再販になると思いますが、この差額は、何処にも請求出来ないのでしょうね。

 

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これから、こういった事例が増える可能性大と思われます。

お奨めリンク先

競売物件購入のチェックポイント

​http://www.shirahama-lo.jp/column/keibaipoint.html​

競売後の債務はどうなるの?

​http://www.yomigaeru.org/keibai/​

 

なお、最初から入っている管理業者は、所有者である不動産会社の関連会社が多いので、
連鎖倒産にご注意を・・・

連鎖倒産を免れても、収益面で安定してない可能性大なので、
ボッタくられる可能性は大きいと考えられる。

 

質問:このままこのマンションの買い取り先がずっと永久に見つからず、
ずっと管理費を住人が立替え続けるという可能性はありますか?

アドバイス:

 ずっとこの状態が続く可能性は、無いでしょう。

債権者=銀行だろうけど、ここは、1日でも、早く回収したい訳。

どの辺で、見切るかという問題だ。

当然、値段が安ければ安いほど早く売れるし、

高く売ろうとすればするほど、時間が、かかる。

そして、時間がかかるほど、金利と、管理費等諸経費が、大きくなるということだ。

当然、出来るだけ早く処分したいのは、やまやまだ。

  08/06/08 アドバイザー 西岡儀和(HotTomato

以下のブログにアップしています。
http://okwave.jp/qa4077316.html
 

 

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