tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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マンション管理士トマト
 

 

報酬の透明性
トラブル
リンク情報 マンション管理関連
メディエーション
用語集
講演、著作等
不動産関係へのリンク

阪神間の分譲マンションの相談は、マンション管理士トマトヘ・・・・・

分譲マンションの管理の主権は、管理組合にあるべきなんです。
頑張る組合員の方、管理組合の役員のみなさん、
フェイスブックからの相談は無料で受け付けていますので、
どんどん申し込み下さい。

What's New ?
●プロが教える!
マンショントラブル解決への道 
      首都圏マンション管理士会 が 日本法令から出版
    割引購入pdf     目次 .pdf

    フェイスブックで、編集委員の豊田 実紗からの紹介

●「トータル管理」という名のボッタクリ
  
とある大手デベロッパーの子会社の管理会社
  最近は、維持メンテの契約を管理会社を通して管理するという
  形にして、
一括ボッタクリを企てている・・・・
  管理組合は、管理会社が、個別にどういった契約内容か、金額か
  判らない・・・・ボッタクリし放題の契約
  =多分、契約の改定は、値上がりのあった時だけで、値下がり分はすべて、
   管理会社がゲットという詐欺まがいのシステムと推測される。
  管理組合の理事のみなさんは、大手の管理会社だから、安心ですと至って無邪気
   
  総会での説明資料から転載です。 
    考えようによっては、管理者管理よりひどい。
  まがいなりにも、管理組合があるため、まっとうな監査がどこからも入らないことになる。

● 共用部分の電気代減らす
  
  スクラップブックとして=読売新聞から  .txt
 
 電気も個別購入から一括購入へ

● 第1部 マンション管理組合運営の講演

テーマ 『これだけは おさえておこう!マンションの管理組合運営』

〜初めて理事長や役員になられた・なられる方へ〜

講 師 当会員(コミュニティ部長) マンション管理士 井坂 幸男 氏
[ 休 憩 10分の後、14:50 〜 16:30 ]

● 第2部 「ガイドブック」編集委員による
         パネルディスカッションとQ&A

テーマ 『管理組合運営ガイドブックの執筆に携って』〜これだけは言っておきたいこと

日時:平成23年12月3日(土)  
                            時間 午後1時30分から4時30分まで
場所:
神戸市すまいの安心支援センター(すまいるネット) 5階 すまいるネットセミナールーム
            〔神戸市中央区雲井通5−3−1サンパル5階 Tel:078−222−0186〕
                            JR、阪急、阪神、地下鉄 各「三宮」駅より徒歩5分位圏内
資料代 500円〔1名につき〕
定員:50名  

案内・参加申込書PDF

 

コンサルタント会社の癒着問題 Jun/25/2010

Important Documents!

住宅の長寿命化=住宅の修繕履歴が大事になる。
   明海大学 斎藤広子教授.pdf(住宅新報−2009/07/24-記事から)

新型インフルエンザの悲惨 Jan/25/2009

新築分譲マンションの悲惨  Jun/29/2008

 

ニュースレター
                    .PDFとは・・・・
 

 

 

 

 

第22号 2012年1月25日号    ・また、管理会社が着服=2社に指示処分
                        ・長計による積立金の欠損金」で3500万円の賠償請求
 





第21号 2011年11月25日号        ・安全装置設置へ100億円規模
                                            ・長期修繕 計画 項目・周期見直し検討

第20号 2011年9月25日号        ・管理費等初期設定調査
                                          ・国交省「マンション標準管理規約」改正
                                           国土交通省マンション政策室は七月二十七日、改正マンション
                                           標準管理規約を発表した。
                    配偶者や一親等以内の親族に役員の職務代理を認めるなどの変更
                                          が加えられた昨年末の改正と比べ、改正点は大幅に縮小。
                                           役員の就任に際して
                                            居住者要件が撤廃されるなど、条文の変更は五ヶ所にとどまった。
                                           政策室は秋以降、専門家等を役員として活用する新たな
                                           標準管理規約案を含め、検討の場を設ける方針だ。

第19号 2011年7月25日号       ・総合管理受託戸数ランキング
                                          ・既存分譲マンションの積立金の平均、9,114円(東京都内の場合)
                                         ・大規模修繕工事=工事保証の現況は?

第18号 2011年5月25日号   ・東日本大震災 = 8割以上がほぼ損傷なし
                                         ・国土交通省不動産業課は三月一日、マンション管理業者の違反行為
                                          に 対する 監督処分基準の一部改正案を発表
                                         ・修繕積立金でガイドライン

第17号 2011年3月31日号      ・震災後の計画停電にEV混乱
                         マンションの節電と防災対策は?
                       「高圧一括受電方式」の導入に際して申込書の提出を拒否した区分所有者に
                                対し、「一人が工事に同意しないため、他の区分所有者がシステムの切り替え
                                のメリットを受けられない」などとして、管理組合がこの区分所有者の態度を
                               「共同の利益に反する行為」と位置づけ、区分所有者法五九条に基づく競売と
                                損害賠償を求めた事件で昨年十一月二十九日、横浜地裁が請求を認める
                     +           判決を言い渡していた。     
    

第16号 2011年1月25日号    ・「マンションすまい・る債」の募集結果
                   ・高圧一括 受電システム 共用部の電気代金が安くなります。
                         これは、管理組合から働きかけないと、電力会社からは、
                         一切提案は無いです。早めに検討しましょう。

第15号 2010年11月25日号    ・”足場”って必要なの?
                                                      ★大規模修繕工事の足場特集★
                                                ◆鋼製足場…枠組足場・単管足場◆
                   ・大手管理会社 管理員が約1500万円を着服
                         
現場任せ チェック機能働かず

第14号 2010年9月25日号    ・分譲時の修繕積立金  国交省が検討会
                     築浅のマンションは修繕積立金が安く設定されている場合が多く見られ
                     これは段階式増額積立方式をとっているケースが多いことと、
                    新築マンションでは販売時に安くみせるため、と言われています。
                    ・標準管理規約見直しを実施
                          1.総会における議決権の取り扱い適正化
                          2.執行機関(理事会)の権限の明確化・適正な体制の確保
                          3.管理組合による適正な管理の推進
                          4.多様なマンション形態に対応した管理規約のあり方の検討

第13号 2010年7月25日号    ・総合管理会社受託戸数ランキング
                         日本ハウズイングが大京アステージを抜いて1位に
                    ・東京都内  既存分譲マンションの設定値を調査
                         積立金の平均、9,091円
                            (m2当たりでは139円 平均管理費は13,691円               

第12号 2010年5月25日.PDF ・東京都は、3階までの上水道の直結給水方式の適用範囲を広げた。
                         兵庫県の西宮市でも、昨年から、、3階まで認められている。
                         ・アサヒペンの子会社のホームイングサービスが特定建設業の許可
                                              を受けずに大規模工事をしたと、営業停止処分に!

第11号 2010年3月25日号     ・最高裁判例 「協力金」制度、有効
                      不在区分所有者に 月額2,500円・・・「特別の影響」に当たらず
                     =早速、協力金制度を通知した管理組合の事例を聞きました。
                    ・管理費等初期設定調査・・・u当たり管理費8円UP、 177円に急騰
                          積立金はu当たり78円、高値更新

第10号 2010年1月25日号     ・DATA…153社・499件分のサンプル分析
                        改修工事のマクロ的価格傾向に関する研究
                    ・◆トラブル◆ ペットの鳴き声で慰謝料
                          使用細則はあいまい規定も 「迷惑行為」と認定 東京地裁
                    ・東京都内・既存分譲マンションの設定値を調査

第9号 2009年11月25日号      ・東京地裁 月額1万円、「社会通念上相当」 駐車場専用使用権
                     有償化是認し元地主に支払い命じる。
                    ・◆事件◆ 元社員に懲役六年 静岡地裁沼津支部  1.3億円着服
                    ・◆国交省◆ 「長計見直し」、別契約で 標準委託契約書 「改訂版」公表
                            従来は当然に基幹事務の一部とされていた長期修繕計画
                            の見直しが、「別契約」になることに。

第8号 2009年9月25日号.PDF  ・管理会社5社に指示処分 うち4社が社員の着服
                   処分対象になった事 件は2〜3年前に発 覚していたケースも ある。
                                        整備局の対応の遅れが目立 ち、スピーディーな対処が望まれ る。

                                         ・新築マンションと既存マンションの管理費等を比較
                       管理費は販売当初からしっかり徴収
                       修繕積立金は大幅な値上げが前提

 

第7号 2009年7月25日号.PDF  ・代替業者の選定・あっせんの「役務」に加え金銭保証も
                   「第三者工事完成保証」スタート
                   全国建物調査診断センター 保証機関、損害保険活用
                 ・2009年度版 総合管理受託戸数ランキング
                 ・Q&A 監事が、会計処理の一部に納得できない点があるとして、
                   監査報告書に署名捺印をしません。どのようにしたら良いでしょうか。
                 

第6号 2009年5月25日号.PDF    ・「電障」対策待ったなし」  3/12開催
                     集合住宅における地デジ対応について
                          ・「普通決議で可能」札幌高裁
                     期間十年 携帯基地局設置に伴う賃貸借契約の締結

第5号 2009年3月25日号.PDF  ・修繕積立金充当割合、 過去最高に
                      マンション共用部分リフォームローン利用者調査
                          ・どーなってるの?丸紅の「ネガティブ情報」

第4号 2009年1月25日号  .PDF   ・管理費等初期設定調査
                        ・東京都は、増圧直結給水 適用範囲拡大へ
第3号 2008年11月25日号   .PDF
                       ・国交省は、標準管理委託契約書の見直しに着手する。
                        ・管理費滞納と譲渡担保 
第2号 2008年9月25日号    .PDF
                      ・長期修繕計画(長計)のガイドラインを策定・発表した
                      ・管理費等初期設定を調査 全国総合データ
第1号 2008年7月25日号     .PDF
                      ・管理戸数ランキング一覧
                      ・Q&A 「専有部分」と「共用部分」の区分けはどうする?

今月のトピックス

生コンの骨材に溶融スラグ 

       欠陥生コン問題

六会コンクリートは 生コンの骨材に溶融スラグを使うことで
1000万円くらい 材料代が浮いたらしいが、
 このうっかりミスの損失は、恐ろしい金額だろう。

 戸建て住宅や学校など115現場でJIS違反生コン使用の可能性、藤沢市
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20080716/524453/ http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20080711/524328/?P=1

JIS違反生コン、神奈川の196物件に 業者謝罪
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200807100150.html

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また、 欠陥マンションんの実情について 先日購入した書籍に
うまくまとめられていたので添付します。
の「マンション学事典」によると、 以下の記述あり
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 鉄筋コンクリート造マンシヨン建築 については、
1989年のいわゆる日本経済のバブル崩壊期以降に竣工した マンションが、
1988年以前に竣工したものに比べ、

 
その第1回目の修繕費用が増大している実情がある。

この修繕費増大の原因は、建物設計および施工の質の低下によるものであると考えられ、
 この傾向は今後さらに増大し建物の寿命にも影響する可能性がある。

 マンション建築の質がここまで低下した原因としては、
 1968年頃から始まった日本経済全般の
第1次高度成長期にその素因があるように思われる。
 -----------------------------引用終わり

 欠陥とは、
 シャブコン、
ジャンカ、
塩分濃度の高い海砂の使用
アルカリ骨材反応 
等をいう。

なるほど、日本のマンションは、
給排水管は交換は、まったく配慮されていない、
 コンクリートそのものもボロボロ。
 粗大ゴミを作り続けている日本。
 今の繁栄は、夢幻。砂上の楼閣でしか無いということか!!!

以下、PDFファイルで該当箇所をアップしています。
 --------------------------------------
 マンション学事典:日本マンション学会編発行 0804: 民事法研究会 ¥4100.−
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欠陥マンション
http://www.tomatohome.jp/Acrobat/08/080714defective-mansion.pdf

マンションと高齢化
http://www.tomatohome.jp/Acrobat/08/080714mansion-koureika.pdf

 

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