tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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経年劣化と故意過失
 

 

今回、毎日放送から取材があり(平成14年4月29日放映)経過年数と故意過失が一つのポイントになりましたので以下まとめました。参考にしてください。
 関西では、一般的に契約時の定額精算 (敷引・解約引)が慣習とし定着しており(平成14年3月11日放映)、仲介業者・管理業者も、解約時に立ち会いとか精算業務は、ほとんど何もしておりません。
 ですので、この関東方式の解約時の実費精算には明るくないので、法的に見て問題のある事例が頻発していますので 、貸主も借主も注意が必要です。
  よって、借主の方は、こういった被害に合った場合、気軽に裁判手続きを取られるよう、おすすめします。本人訴訟ですと、費用も数千円ですし、裁判所にも雛形が用意されてます。本人訴訟のすすめ

解約時に実費精算の物件を扱う場合に
基本的に裁判になった場合にどうなのか、実務はどうか
 これは、関西では、住宅金融公庫の物件とか住宅都市整備公社(公団)の物件
特優賃とか特賃等、公社の物件など、関東方式の解約時の実費精算の物件に当てはまりますので、
阪 神間の慣習である敷引(解約引)の考え方と別に整理して、よく理解しておくことが必要です。 
以下、関東の裁判所の判例が、ガイドラインにそった判決が下りてることを前提に以下話を進めます。
 阪神間では、敷引(解約引)という制度があるので、こういった解約時の実費 精算の紛争、
判例がほとんど無いので、関東のロールパンナさんから、事例と判例を聞かせて 頂くことで、今回大変助かりました。

 まず、原状回復問題でまず一番に考えなくてはならないのが、経年劣化、つまり減価償却をいう概念をよくつかんでおかなくては ならないと言うことです。

 つまり、部屋の痛みが、自然損耗であろうと、故意過失であろうと 借主が住んで年数が経過していけば、経年劣化は、基本的に家賃を頂いている限 り家賃に含まれているということが原則ということです。

 ですから、畳が焼けたとか、クロスの電気焼け、玄関付近のクロスが手あかで 汚れたとかこういっただんだんと汚れてくる分は、家賃で徐々に回収となります。

 次に故意過失で破損した場合。たとえばインターフォンを壊した場合と取りま すと、壊したのだから新品を弁償してという理屈は一見正しいようですが、間違 いです。
 これも経年劣化を考えなくてはなりません。つまりこのインターフォンが 10年の寿命として5年経過していたのなら、1/2の負担です。8年経過して いたのなら1/5の借主負担が正解。経過年数は、すでに家賃で償却しているの
ですから残存価値を借主は弁償するれば事足ります。
もし新品を弁償するなら、残存価値との差額は、貸主の不当利得となります。

 次に、例外として特約が有る場合にどうなるか?
 特約がある場合には、裁判でも例外として、有効性を保ち得ます。
つまり、解約時にクリーニング代を借主は負担すること とか
    畳、襖の張り替え費用は借主負担とする とか
いう特約が契約書にあれば、それはそれで公序良俗に反しない限り有効というこ とです。
ですが金額が高額では、公序良俗に反してしまい無効となります。
 ちなみに関東では預かり金が2−3ヶ月なのでその範囲内と実務上なるそうで す。
関東の業者は、こういった特約を慎重に記載して裁判になっても確実に実費精算
を取れるように対処しているということです。

 さらに気を付けなくてはならないのが、住宅金融公庫の融資物件の場合です。
これは、融資の開始時期で、2つに分かれます。
 線引きは、平成10年の秋以前の分と、以降の分です。
 まず「平成10年の秋以降」の新規融資物件では、旧建設省のガイドライン
発表があり住宅金融公庫でもそれに則り運用するということで、故意過失をのぞ
いた経年劣化つまり通常損耗はすべて家賃に含まれているという姿勢をはっきり
打ち出し、契約書にも上記特約の記載は禁止され、解約時の実費精算も禁止され
たということです。ですから、預かり金は、故意過失での損耗がないか切り、全
額返金が前提です。つまり、現状回復費用上乗せ賃料という概念で動いておりだ
んだんこれが基準になり始めているということです。
 「平成10年秋以前」の新規融資物件では、解約時実費精算の上記特約が認め
られていますので、特約のある限りは公序良俗に反しない限り有効とされていま
す。特約の記載は、有効ですから慎重に内容を検討するに値します。

 このように住宅金融公庫物件ではこの「平成10年秋の線引き」をよく注意し て、
賃貸契約書を作成しないと、取ってはいけない物を取って公庫から指導が入っ たり、
特約を書き忘れて、取れる物を取りそびれたりという事態が発生すること になりますので注意が必要です。
参考HP
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/new_page_5.htm


実務上は、平成10年秋以降の物件は、住宅金融公庫の金利とても安いので
融資引き上げの事態は、絶対に退けたい事態ですので、こういった新しい物件は
慎重な対処が必要です。


以下HP参考に!

ふっかけ見積もりを作成  住宅新報の記事より添付
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/new_page_85.htm

解約時の実費精算の契約書で、
「契約当初の原状に回復するものとする。」
という記載のしかたで、特約がなく。経年劣化しか部屋の傷みが無いという条件下では、
裁判になると詳細な特約が無いので、敷金は全額返金が原則と考えられます。

 

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