tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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建設省のガイドライン
 

 

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「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要

平成10年3月発行
国土交通省 住宅局(旧 建設省 )の紹介のHP(ガイドライン購入先記載あり
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm


から転載+
>コメントです。


○背 景

 近年、民間賃貸住宅の退去時における原状回復に係るトラブルが増加しており、その指針の作成を求める声が強くなってきています。
>最近家賃が低下しており貸家経営を圧迫しているのも原因の一因かと思われます。阪神間では、ここ5年で 、3割強の家賃の低下です。

○ガイドラインの位置づけ

 民間賃貸住宅における賃貸借契約は、あくまでもお互い(貸す側と借りる側)の合意に基づいて行われるものであり、いわゆる契約自由の原則により、その内容について行政が規制することは適当ではありませんが、原状回復に係るトラブルが頻発していることから、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、平成9年当時において妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月にとりまとめたものです。

@ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
>ですから公的な安い賃料の分は省かれます。
Aガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
B現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文が曖昧な場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、ガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。

○ガイドラインのポイント

@原状回復とは
 原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる自然損耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃貸人負担としました。
⇒原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
A「通常の使用」とは
 「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、個別具体の事例を次のように区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。(参考図表参照)
A :賃借人が通常の住まい方、使い方をしいても、発生すると考えられるもの
B :賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)
A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
A(+G):基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。
>タバコが通常損耗に入るか否かは、意見の分かれるところです。特約も判断材料になります。結露は、建物の構造的な問題で、貸主負担と通常考えられます。
B経過年数の考慮
 前記BやA(+B)の場合であっても、自然損耗や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の公平を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減少させるのが適当です。
>6年経過すれば、償却が終わり、借主負担が無くなるのがガイドラインの考え方の様です。つまり家賃に含まれていることになります。
C施工単位について
原状回復は、毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、毀損部分の補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ(色あわせ、模様あわせなどが必要なとき)がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。
 
(参 考)
 図表−A関係

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そして、このガイドラインでは、減価償却グラフが画期的と言われています。
クロスとか、床のフロアシートの損傷について、
それまでは、長く住めば住むほど傷みが大きくなるので、
原状(現状)回復費用は、借主負担をより多くという考えが支配的だったのですが、
ガイドラインでは、逆に考え
7〜8年以上住むと、家賃での償却が進み、借主負担は、
たとえ故意過失であっても、張替え部分については、ほとんど無くなるとした。


○入手方法

 
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要は、以上ですが、本書の入手を希望される方は、下記にお問い合せ下さい。

 ・「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(機構でのみ入手可能)

  ● 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)」 平成16年2月に作成された冊子
           (財)不動産適正取引推進機構(03−3435−8111)

 
・「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン
    〜敷金返還と原状回復義務〜」(平成11年3月中旬発行)

→このガイドラインに加え、ガイドライン作成の背景や判例等を詳しく紹介した解説本(一般書店で入手可能)

一般書店、または、(株)大成出版社(03−3321−4135)


 

担 当 課
国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 
                        マンション管理対策室 管理係

【03-5253-8111(内線39365)】

東京都が制定した賃貸住宅紛争防止条例(原状回復条例)はH16/10月1日から施行
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-0-jyuutaku.htm
                           東京都都市整備局  住宅政策推進部  不動産業課で、ガイドライン発表

リプロス流、ガイドライン解体新書
http://www.repros.jp/knowhow/mno15_040608.html

 

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