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ガイドラインの判例集
 

 

[事例2 敷金24万円、返還24万円(全額)]
 東京地判(平成6年7月1目)
(1)事案の概要
 借主Xは、貸主Yから昭和62年5月本件建物を賃料月額12万円で賃借し、その際Yに敷金24万円を差し入れた。平成5年4月本件契約は合意解除され、同日XはYに本件建物を明け渡したが、Yが敷金を返還しないので、その返還を求めた。Yは本件建物の明け渡しを受けた後、畳の張替え費用等24万9780円を費ったと主張した。なお、本件契約には、「XはYに対し、契約終了と同時に本件建物を現(原)状に回復して(但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる)、明け渡さなければならない」という特約があった。
 これに対して原審(豊島簡判、判決年月日不明)は、Xの主張を認容した。これに対してYが控訴した。
(2)判決(控訴審)の要旨
 これに対して裁判所は、
@本件特約における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の段損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務付けたとするのが相当である。
AXは、本件建物に居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うこともなく本件建物を明け渡したが、その際又は明渡し後相当期間内にYや管理人から修繕を要する点などの指摘を受けたことはなかった。
BXは本件契約を合意更新する毎に新賃料の1か月分を更新料として支払ったが、Yは本件建物の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、Xとの間でその費用負担について話し合うことはなかった。
C以上から、Xは本件建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明け渡したと認められるから、右通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならないとし、Xの請求を認容した原判決は相当であるとして、Yの請求を棄却した。

[事例3 敷金0円、追加支払い35万8632円]
 東京高判(平成7年12月26日)
 東京地判(平成6年8月22目)判例時報1521-86
(1)事案の概要
 貸主Xは、昭和63年9月16日、借主Yに対し、本件建物を賃料月額21万7千円、共益費月額1万8千円で賃貸した。本件契約には、原状回復義務として、契約終了時には賃借人は自己の
費用をもって
遅滞なく原状回復(その具体的内容は契約書末尾に記載)の処置をとり賃貸人に明け渡す旨の条項があった。
 平成4年5月28日、Yは本件建物を退去したが、XはYが平成2年6月分以降の賃料及び共益費を支払わず、また、Yが退去にあたり何ら補修をしなかったため、Xがカーペットの敷替え、壁等のクロスの張替え等の原状回復工事費用(約65万円)を支払ったとして、Xにそれらの支払いを求めた。
(2)判決の要旨
 これに対して裁判所は、原状回復費用について、
@カーペット敷替えは、それまで行う必要はなく、クリーニング(1万5000円)で十分である。
Aクロス張替えは壁・天井ともやむをえない(26万8000円)が、下地調整及び残材処理は賃借人に負担させる根拠はなく、認められない。
B畳表替えは、取り替えでなく、裏返しで十分であった(2万1600円)。
C室内クリーニングは、700円/uとして認められるべきである(5万4082円)が、室外クリーニングは契約の合意項目にないのでYに負担させるべきでない。
D以上から、YはXに35万8682円を支払うよう命じた。なお、Yが一審敗訴部分の取り消しを求めて控訴した。控訴審(東京高判平成7・12・26、判決の詳細不明)は、Yの控訴を棄却した。

[事例4 敷金(保証金)170万円、返還127万5000円(敷引後の全額)]
大阪簡判(平成6年10月12日)

(1)事案の概要
 借主Xは、平成2年8月、Yと本件建物の賃貸借契約を締結した。Xは同日Yに対し、契約に付帯して保証金170万円を預託した。同保証金については、契約期間2年未満の場合、30パーセント、2年以上の場合、25パーセントをそれぞれ差し引いた残額を返還する旨の約定が付されていた。
 Xはその後本件契約を解約し、平成5年7月本件建物を明け渡した。契約期間及び約定によれば、Yは、前記保証金170万円から25パーセントを差し引いた127万5000円をXに返還すべきところ、Xの使用によって甚だしく汚損され、その原状回復のために約45万円を要したとして、81万円余を返還したのみであった。Xは、Yが支出した金額程度の原状回復費用は敷引分をもって充てるべきであるとして、残額である46万円余の支払いを求めた。

(2)判決の要旨
これに対して裁判所は、
@Y主張の損害項目のうち、天井クロスの照明器具取付け跡、畳の汚損については、賃借人の通常の使用により自然に生ずる程度の汚れであったことが認められる。
A
敷引の約定については、賃借人の通常の使用により賃借物自然に生じる程度の汚損、即ち通常の汚損に関する費用は敷引金をもって充てるとの約定を含んでいると解するのが相当であり、右損傷の修復に要する費用は数万円程度を越えるものではなく、敷引金をもって充てるべきである。
Bその他の損害については、汚損の箇所や範囲、修復に要し費用等についてこれを詳らかになしがたく、他にこれを是認するに足りる証拠はなく、Yの主張は採用しがたいとして、Xの請求を全面的に認めた。

[事例5 敷金0円、追加支払い2万7千円]
仙台簡判(平成7年3月27日)
(1)事案の概要
 借主Yは、平成2年3月貸主訴外Aから仙台市内のハイツを賃料月額4万8000円で賃借し、平成6年4月合意解除した。Aから本件建物の保守管理を委託されていたXは、Yの退去後、次の修理を行い、その費用(22万8200円)を支出したとして、Yに対し不当利得の返還請求を求めた。なお、契約書には賃借人は畳表の取替えを負担する旨、また、賃借人の責めに帰すべき事由でこの物件を汚損したときは、賃借人は、直ちに原状に回復しなければならない旨規定されていた。
イ 和室壁張替え4万6400円
口 洋室壁張替え5万6000円
ハ 玄関台所壁張替え6万8800円
二 畳表取替え2万7000円
ホ 諸経費3万円
(2)判決の要旨
これに対して裁判所は、
@契約条項によれば、畳表替え費用はYの負担すべきものと認められる。
A壁の汚損は、Yの責めに帰すべき事由というよりも、むしろ、湿気、日照、通風の有無、年月の経過によるものと認められ、壁の張替えの費用は賃貸人の負担に属する。
B以上から、Xの請求のうち、畳表替えの費用のみ認め、その余は失当であるとして棄却した。


 

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