tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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店舗の場合
 

 

営業用物件でも原状回復特約の成立否定 2006年09月17日(日)

 大阪高裁平成18年5月23日判決は、営業用賃貸物件で原状回復特約の成立を否定しました。
最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決について、営業用物件にもあてはまるとは・・・・・

基本的に、消費者契約法(2001/4/1施行)は、消費者が対象であって、店舗とか事務所などの事業者は、対象外なのです。
ですので、契約書の特約条項は、契約自由の原則が優先されて、原則有効と考えられ、弱者ではない事業者である借主は、契約書の原状回復特約は、守るのがスジであり、基本的に有効と考えられていました。

この店舗の通常損耗に対する原状回復特約が、無効となりますと、当然店舗等の敷引特約等も注意が必要になりますし、住居用の原状回復特約は、さらに貸主にとっては不利になりつつあると考えるべきでしょう。

大阪高裁 平成18年5月23日判決文全文
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20060911165353.pdf
 =アクロバットファイル

(財)日本賃貸住宅管理協会の顧問弁護士の見解 07.01/30
http://www.repros.jp/knowhow/knowhow_kamei/18523.html
 
=不動産情報サイトの リプロスの HPから リンク http://www.repros.jp/index.html

以下高裁の判決文のP5より抜粋
 しかしながら,前示のとおり,賃借物件の損耗の発生は,賃貸借という 契約の本質上当然に予定されているものであって,営業用物件であるから といって,通常損耗に係る投下資本の減価の回収を,減価償却費や修繕費 等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行うこ とが不可能であるということはできず,また,被控訴人が主張する本件賃 貸借契約の条項を検討しても,賃借人が通常損耗について補修費用を負担 することが明確に合意されているということはできないから,被控訴人の 上記主張は,採用することができない。
3 本件貸室の汚損等状況及び原状回復費用の額について
 (1) 本件貸室の汚損等の状況は,前記2(1)において引用する原判決記載のとお りであり,これらの汚損等の内容及び程度,被控訴人がこれらの汚損につい て全く補修することなく,新たに賃貸していること並びに
「原状回復をめぐ るトラブルガイドライン(改訂版)」(国土交通省住宅局)別表1(甲1 5)において
 家具の設置による床,カーペットのへこみ,設置跡,フローリ ングの色落ち,生活必需品であるエアコンの設置による壁のビス穴等が通常 の使い方をしていても発生する損耗に区分されていることに照らすと,これ らの汚損等が通常損耗の範囲を超えたものであることを認めることはできな い。
 被控訴人は,本件特約の存在が認められないとしても,本件貸室の汚損に ついては,控訴人は,善管注意義務違反による損害賠償義務を負うと主張す るが,本件貸室の汚損が,通常損耗の範囲を超えるということはできず,善 管注意義務違反によって生じたことを認めるに足りないから,被控訴人の主 張は理由がない。

 

さらに、電気代を過剰請求する賃貸人に過剰受け取り分を貸主に返金を命ずる判決がでました。
テナントビル電気代過払い、家主に480万円返還命令

http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20061125p401.htm  
(2006年11月25日  読売新聞)

不当利益と認定  (2006年11月25日  読売新聞)から転載
…大阪地裁  大阪・ミナミのテナントビルに入居する飲食店主らが「家主が実費の2倍前後の電気代を徴収するのは不当」として、家主に過払い分の返還を求めた訴訟で、大阪地裁が店主らの主張を認め、計約480万円の返還を命じる判決を言い渡していたことがわかった。
 原告側弁護士によると、同様の“不正請求”は繁華街でみられ、店主が「ミナミ相場だから」とあきらめるケースもあるという。弁護士らは24日、「店子(たなこ)を紹介する仲介業者が家主にこうした請求を勧めていた」として大阪府に是正指導を申し入れた。
  原告は、大阪市中央区東心斎橋のテナントビル(8階建て)に入居している店主5人。家主がビル全体で電気料金を一括払いした後、5人から実費の2・4〜1・8倍を徴収していたとして、2003年12月から04年12月にかけて順次提訴したが、家主側は「電気設備の維持管理費などを上乗せしただけ」と反論していた。
  7日の判決で地裁は「維持管理費などを考慮しても実費の1・3倍を超えた分は不当利益にあたる」と認定。5人が提訴までの3〜9年間に支払った計約1300万円のうち、約480万円を返すよう家主に命じた。家主側は控訴した。  
 店主の1人は「10坪ほどの店で1日5時間程度の営業なのに、月10万円近い電気代を請求されたこともあった。裁判所が公正な判断をしてくれた」と喜び、代理人の河原林昌樹弁護士は「店子の足もとをみた行為で宅建業法に抵触する。被害を掘り起こし、仲介業者を告訴することも検討したい」としている。
  一方、大阪市の繁華街などで広くビル賃貸借などを手がけているこの仲介業者は「家主に請求のノウハウを伝えたのは確かだが、光熱費設定について特に指針はなく、実費の2倍までは家主の自由裁量という認識だった」と釈明している。

 

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