tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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消費者契約法 と 特約
 

 

特約 と 消費者契約法 について  

特約が無ければ民法の原則となります。
つまり、通常損耗は家賃に含まれており普通に使った分は、そのまま返せば改装費は貸主負担が民法の原則 になります。
しかし、実務上は、契約書には何らかの特約が付いているのが当たり前です。
ちなみに 特約とは、
 =契約書の末尾であろうと、本文中であろうとかまいません。
   民法の主旨に反して、記載された内容であり、有効か否かが問題になる条項を指します。=

解約時に通常損耗を別途請求する「特約の有効性」に関しては、
   ・ 契約自由の原則でそういった特約は自由であるという「慣習法として成立しているか」という側面があり
   ・一方、公序良俗&消費者契約法上 法外で無効な請求でないかという「特約の有効性を制限する側面」があり、判例も割れています。
よって
有効に成立するためには
1 契約時の礼金等の契約の条件、更新料の条件そして金額の多寡
2 その地域の慣習
3 実際のよごれの状態が、自然損耗か故意過失か
4 契約書の特約の内容
これらが微妙に影響してきます。
一筋縄でいかないのが、この問題のやっかいなところです。

特に地域の慣習等は、よくお調べ下さい。

慣習のたとえとしては、
阪神間では、高額の敷引(解約引)として「通常損耗分+更新料」を定額で
契約時に決めてしまい、
更新時に更新料無しで、さらに解約時に通常損耗を別途請求しないのが
慣習として成立していました。
=消費者契約法が施行されるまでは・・・・
=この高額の敷引(解約引)は消費者契約法10条違反で無効になる可能性あり


ガイドラインでは、特約の成立要件の為の「特別の事情」が認められるための
要件として、次の3点をP13で挙げている。
@特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
A賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
B賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
以下、ガイドラインの要約を参考に
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/acrobat/0306guideline%20details.PDF

ガイドラインでは クロスは、消耗品ではなく、償却資産=建物の一部として、
このガイドラインでの寿命は、6年です。
(P22参照 ガイドラインの負担区分表から=アクロバットで350KBです)
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/Acrobat/guideline_itiran600dpi.PDF
ですから、それまでに張替となった場合、年数に応じて償却分を
差し引くということになり、それなりに6年以上の年数が経過していれば、
償却完了ということで、借主負担は、ゼロということになります。

敷金問題研究会のQ&Aも参考に
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/q_a/q_a.htm

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関東での賃貸借契約では、契約時に
特約で畳表、障子、襖、クリーニングの借主負担を明記し、
それ以外の費用はよほどのことがないかぎり
請求しないという流れが一般化しつつある様です。
これは、裁判になっても、畳表、障子、襖は消耗品として借主への請求が認められやすい。
 クリーニングも、入居時に同等のクリーニングがされていた場合、そこそこ
の金額であれば裁判をしても勝つことが安易に予想出来るということなのです。
=この場合、壁、天井のクロス代は請求しない=
クロスは、消耗品ではなく建物の設備=6年間での償却資産=ガイドラインでは。
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そして、
消費者契約法は、平成13年(2001年)4月1日以降の契約が対 象ですが、

第4条
 で消費者契約における不利益事実の不告知は契約の取り消し事由に
なりますので、こういった重要な要素となる事項を説明しないとなると、
契約無効となる  

第5条
 たとえ説明していても法外な損害賠償の額を無効としている

第9条
消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項の無効

第10条
 では、「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する契約条項のうち、
民法上の信義誠実原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする」
旨の規定がさずけられており原状回復問題の特約とか、更新料とかにかなりの制
限かこれから課せられることが推測されます。

ですから、敷金問題研究会は、解約引・敷引とか更新料とかも  消費者契約法上
問題有りとして、訴訟を提起しています。
特に京都の単身用の更新料は、1年毎に2ヶ月分と驚くほど高額です。

こういった高額な金額請求は、契約書に明記してあっても、消費者契約法上では
無効とされ、新しい契約では十分活用出来る可能性があることを知っておいてください。

消費者契約法によると、 消費者と事業者との間の契約で、情報の質や量、交渉力などに格差があることを考慮し、消費者側の利益を保護するために平成13年4月に施行された。労働契約を除くあらゆる契約に適用され、消費者は事実と異なる説明を受けて結んだ契約を取り消す権利がある▽消費者が契約を解除した際、事業者は実際に発生した損害額を超える違約金を請求できない▽消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効とする−などと定められている。賃貸住宅の敷金や大学の学納金をめぐり、消契法を根拠に返還を求める訴訟が全国で相次いでいる。
 

ついに消費者契約法を根拠にした判例がでました。
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/library/031016judge.htm

消費者契約法の由緒正しき判例
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/Acrobat/0207syouhisyakeiyakuhouno_hanrei.pdf
テキスト形式で

また、施行後更新で、消費者契約法の適用となる判例がでました。
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/txt/040317kyouto-tisai.txt
    
裁判所のHPより判決文
    
http://courtdomino2.courts.go.jp/kshanrei.nsf/webview/F678EE617714CFE749256E630019291C/?OpenDocument
   この更新とは、京都の慣習として、単身用として1年毎に2ヶ月分の更新料もしくは、
                     ファミリータイプで2年毎に1ヶ月分の更新料を支払って
   新たに賃貸契約書を作成して、更新契約を行う場合を指します。

消費者契約法(2001/4/1施行) 条文へ
http://www.ron.gr.jp/law/law/syohi_ke.htm

                 ポイントは第9条・第10条です。