tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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更新料
 

 

更新料

・2010/5/27 更新料裁判 大阪高裁4回目 再度、賃借人勝訴  判決文.PDF
2010/2/24 更新料裁判 大阪高裁3回目 今度は、賃借人勝訴    判決文.PDF
更新料は無効  2009-8/27-大阪高裁であった。 消費者契約法違反

京都では、これから正に賃貸人と不動産業者の利害相反が、 どのように展開されるのか、注目される。
既に領収した高額の更新料には、5割から10割の更新手数料が含まれている 場合が大半な訳だが、
法的に更新手数料を受け取った管理業者が、賃借人に返す義務があるのか否か、 難しい問題だからだ。
道義的には当然に、返すべきだが・・・ ここで管理業者の堕落という問題に遭遇する訳だ。

2010−1月現在、京都でも、更新料ナシの物件が増えていると聞く。今春は、物件の成約状況が悪く、
成約アップのための差別化として、更新料無しというメニューを選ぶ賃貸人が増えて居るのだろうと推測される。

賃貸人にとっても不動産業者にとっても「5年間で40万円」という死活問題となる高額の金額だ。
そもそも、物件の供給過剰で全国平均での空室率が11.5%(7月発表の 日管協短観)と言われている中、
客観的に考えて、更新料を支払うのは賃借人より賃貸人であるべき状況であることは誰の目からも明かです。
    賃貸住宅景況感調査  日管協短観  ー調査結果報告書ー 2009/7/9.pdf
                   p10に、全国平均で、空室率10%、滞納率3%が記載されている。

こういった非常事態に、賃貸人側にそれを組織した組合の様な団体が無い。
不動産業者の、資産家クラブとか、オーナー会などからの片寄った情報に満足していると、
そのうち、身ぐるみ剥がされてしまうのは、米国のサブプライム問題に似ている。



2009/8 賃貸人からみると、更新料の発生前に解約が多発するのは困った問題だ。
       (全国賃貸住宅新聞の記事から).pdf

2009/09/06 更新料110番 
無効判断で電話相談が殺到
 
賃貸住宅の更新料制度                京都新聞    2009/09/06 .txt

民主党のマニェフェストから
 TOKYO Manifesto No.16   2005
 
「賃貸住宅の礼金・更新料ゼロ」を目指します。

 
住宅を借りる際には当たり前のように払っている礼金や更新料ですが、
 どうも位置づけがはっきりしないお金だと思いませんか?
  実はこれ、単なる地域の慣習でしかないのです。
 東京都は礼金・更新料ゼロ運動を進めると言っています。
 掛け声だけで終わらないよう民主党としてさらに強力に推し進め、
 住み替えのしやすい環境を実現します。

 ・ 更新料は無効 返還命じる判決txt   最高裁判例のHPから.pdf
とうとう、2009/7−23 貸主敗訴の判決が京都地裁であった・・

そして、千葉県の家主から、この判例に対して真っ当な意見がアップされた・・・ちぎっては投げへリンク .txt
→どうやら、媒介成約したら、2年後の更新でこの不動産屋が更新手続きを受託する権利が発生するとでも思っているらしい。
更新手続きでは、借主、貸主からの更新手数料と、借主の家財保険の更新手続きで保険会社からのキックバックもある。
これが2年毎に発生するわけで、物件を保有せずに、媒介件数が増えていけば、
安定収益が上乗せ逓増していくまさしくストック型ビジネス...不動産屋にとっては。
媒介契約時に更新料付きの募集をさせて縛ることで、募集時だけではなく後々までカネを取れる仕組みというわけである。

与し易い賃貸人は、更新料を全額、不動産業者にぶったくられる・・・.txt
      
 ・・不動産屋さんの手数料 大家 2009年5月31日 17:04 の項目・・・読売新聞HP くちこみ
   
全額ぶったくられる賃貸人=賃貸住宅管理業は、法規制が無いからのノープロブレムということですよね。・・・

 

マンション賃貸契約「更新料は違法」提訴 
         京都の会社員、元家主に返還求め .TXT

■「学生の街」敷金分を徴収  : 松丸弁護士 2007/4/13産経新聞の取材に応じて

 賃貸住宅の契約をめぐっては、比較的ポピュラーな敷金・礼金以外にも、解約時に敷金から家主が一定額を差し引いて借り主に返還する「敷引特約」、年数の経過に伴う室内の自然な損傷の修繕費用も敷金から差し引く「原状回復特約」など、地域によってさまざまな慣行がある。  
  敷金トラブルなどを扱う弁護士や司法書士らでつくる「敷金問題研究会」メンバーの松丸正弁護士(大阪弁護士会)は「弱い立場の借り主から、家主がさまざまな理由をつけてお金を徴収しているということだ」と解説。更新料については、学生が多い京都では入居時に高額の敷金をとりづらいことや、入居するのが卒業までの短期間に限られるため、入居年数に応じて敷金分を徴収する側面もあるという。  
  こうした慣行がトラブルになった場合、従来は借り主が泣き寝入りするケースが圧倒的に多かったが、平成13年に消費者契約法が施行されてからは、関西を中心に集団提訴が続いた。特に敷引特約については近年、各地の地裁や簡裁で「賃借人の利益を一方的に害する条項であり、無効」とする借り主勝訴の判決が相次いでいる。
   松丸弁護士は「消契法という武器を得て、借り主の権利が裁判所でも認められるようになった。不合理な契約条項は許されないことを家主は認識すべきだ」と話している。

京都の更新料の裁判 本当の被害者論
  2008/3/1
  京都の更新料の判決(2008/1/30=判決文pdfに対する全国賃貸住宅新聞等の記事では、
家主の権利は守られたのか」 というキャッチコピーが出ている。
京都新聞.TXT     読売新聞.TXT  朝日新聞.TXT     毎日新聞.TXT 産経新聞.TXT     関西TV.TXT

しかし、これでは、本来のお金の流れから見るとおかしい。
家主=賃貸人も、被害者だ。

管理業者の利権は守られたのか」が正解。だと思う

つまり、毎年2ヶ月分の更新料の1ヶ月分(もしくは、2か月分全て)
管理業者に更新手数料として裏で渡るという利 権 が守られた という構図。

毎年、賃料の1か月の更新手数料が、管理業者に入るということは、
賃料の約8%の管理手数料の上乗せとなると、
通常の管理手数料が、毎月の賃料の5%から10%なので、
ほぼ倍増という計算が成り立つ訳。

というのも阪神間での、更新料の無い事例として
敷金0、礼金0の大手管理会社の物件では、2年毎に更新手数料が、10500円だ。
更新料の無い阪神間で、敢えて更新手数料を管理事務手数料として、実費で
管理会社が徴収する場合、この程度が妥当でしょう。

 弊社でも、定期借家契約で、敢えて再契約が必要な場合のみ、
   貸主・借主双方から5250円づつ徴収しています。
 管理事務手数料として、妥当な金額とは、この程度。

ところが、京都では、その10倍、2年間で10万円も
更新手数料を徴収していることになる。
そして、この更新手数料が、裁判で更新料が負けて家賃ノミになれば、
更新手数料もゼロになる運命だ。

 たとえ、更新料の減額分が、家賃上昇しても、
管理手数料は、その上昇分に管理費の料率を掛けた僅かのアップになる訳。

だから、今回の京都の更新料の裁判のでは、
    賃貸人ではなく、管理業者が騒いでいる訳だ。
この不景気に今だに毎年、社員全員が海外旅行へ行っているとか、
1人10万円のクラブで豪遊しているのも、京都の管理業者だ。

まず第一の被害者は、賃借人であっても、
第2の被害者は、賃貸人ということになる。

この、本音部分が、裁判には一切反映されず、建前論になっている。

適正な管理費はいくらか、これほどの管理費の上乗せが、
管理業者のモラル=倫理として、同業者として
それで良いのかと思う今日この頃です。

目覚めよ フラーンチェーン じゃなくて
・・・目覚めよ 管理業者・・・・
・・・・・・エエヨ?????

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京都の
 定額補修分担金
      が貸主側敗訴
やはり、負けですよね、
名前を変えても敷引と同じだ。
2008/5/1 京都新聞. TXT
bullet

更新料の支払い拒否で提訴
10万6000円の支払いを求める訴え
をおこすとは、賃貸人サイドは、セコイ。
契約解除ではない。負けても払えば終わり
なら、借主側にリスクは無い。
賃貸人サイドでは、空いて家賃が入らない
のは、一番困るという本音が見られる。
2008/04/28 京都新聞. TXT


賃貸住宅の「更新料」支払いを定めた契約条項を、
消費者契約法に照らして無効とする初の司法判断を示した。
 
平成21年7月23日の京都地裁判決は、
 「賃料の補充」など、従来の同種訴訟の判決が認めてきた
更新料についての家主側の主張を「合理性がない」と100%否定。

原告側弁護団は「消費者保護の流れに沿った素晴らしい判断」と手放しで喜ぶ。
 2009/8 大阪高裁で、また別の裁判の判決がある・・・・・
 

リンク 敷金問題研究会の更新料のHP