tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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平成の徳政令
 

 

平成の徳政令

 このたびの大規模地震により被害を受けられました皆さまに謹んでお見舞い申し上げます。
皆さまの安全と一日も早い復旧復興をお祈り申し上げます。

さて、今回の被災者に対して、
「【地震とお金の知恵43 被災者の住宅ローン返済を延滞扱いにしないために
C】延滞3回目で個人信用情報に「延滞登録」される(いわゆる“ブラックリスト”)。
「被災者」と申し出ると、登録を外す手続きが取られるので、
落ち着いてから取引支店で手続きが必要。(深田さん)
http://blog.akie-fukata.com/?p=190
なんてアドヴァイスが早速出ているが、ちょっとスジ違いに感じます。
すでに物件価格がデフレと不況とで値下がりが続き、支払いがきつかったはず。
ここは、 以下 「平成の徳政令」 をよく検討して、慎重に対応したいところ。

欧米では、ノンリコースローンといって、こういった震災ではローンは、チャラが標準。
金融機関が被るのが当たり前。
 「平成の徳政令」を活用して、まっとうなお金は全て温存すべし。

 抵当権実行後、破産手続きが、問題となるが、債権が住宅ローンだけの場合、必要ないのではないか。
債権者である金融機関が、80万円前後の申し立て費用を拠出するとは思えないので、
 放置しておけば、5年の時効で免責もありえるのでは無いか!

                       ファイナンシャルプランナー 西岡 儀和

リンク  ・法務省:
新しい破産法の概要 http://www.moj.go.jp/houan1/houan_houan25.html

          ・2010/11   FP  「住宅ローン返済月額14万円」家族ばかり破綻していく「ワケ」。
              ――夢を「悪夢」にしない方法はこれしかない!   
                    ファイナンシャルプランナー 宮里惠子
                                http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20101112/251573/?P=1   .txt

   個人版民事再生法(2001年) と 

   サービサー法(1999年)
そして、
   民法の抵当権抹消請求権(2004年)

ができて、住宅ローンの多額債務者の処理がずいぶんと楽になりました。 こういった法律の後ろ盾があることで、債務者は、金融機関と対等に交渉が可能です。デフレで、物件の価格が半値になっていても、この半額をチャラにしていただけますかと、対等に提案できます。裁判所を通してもそういう結果になるのは、金融機関は知っていても、教えてはくれません。債務者が、勉強して、スキ無く、賢くならなくてはいけません。構造計算書偽造問題の被害者の方もこういった救済策があることを広く知って欲しいものです。

平成の徳政令と呼ばれています。 しかし、こういった徳政令も知らず、自己破産のみという 弁護士先生が多いのも困りものです。民事再生法という法の精神は、余力をもって早い段階で白旗を揚げるをことを推奨しています。
夜逃げしなければならないほど、最後の最後まで頑張らない様にしてください。あくまで住宅ローンの支払いが、ローンを組んだ人全員がシンドクなっているのは、国の政策ミスの部分が大半なのですから。

とにかく、自己破産でも、99万円の現金は、保有が許されています。
ですので、
1、高額の住宅ローンがあって、ローン残高と比べて、時価が1000万円以上下がっている。
2、家計が、赤字になっていて、黒字に転換するメドが建たない。
3,現預金が200万円を切り始めたら、

ぼちぼち、個人版民事再生法の勉強を始めましょう。そして、金融機関の卑劣な手口に引っかからない様に用心を。
家庭を守るのか、家を守るのか、真剣に考えましょう。ローンの支払いがシンドイからと、親戚とかカード・サラ金から借りてまで支払うことは、しないようにしましょう。全くの無駄金です。ローンの支払いがシンドければ、その時点で許して貰えるのが、この平成の徳政令なのですから。

上場企業である、ダイエーが1700億円 長谷工コーポレーションが3546億円と大口の債権放棄を目の当たりにして、何で、半値になった住宅のローンを支払わなくてはならないのかとの疑問は、誰しも考えること。
平成の徳政令という法律の後ろ盾により、公然と支払わないのが当たり前となりつつあるのです。


以下、 個人版民事再生法 と  そして サービサー法と そして自己破産 を組み合わせていくのが効率的。

平成の徳政令を使った一般的なサラリーマンの
                                           多額負債処理の流れ

1、ローンが払うのがシンドクなり始めたら、無理をせずに即止める。
   
=注意、他の金融機関とか、親戚から借りてまで支払わないこと。
    =リスケジュールを組むために、」別途、連帯保証人を入れたり、親の自宅を追加担保に入れたりしないこと。

2、3ヶ月までは、金融機関からは、今まで通りローンを支払って下さいというメッセージ
  4ヶ月目に入ると、平成の徳政令を前提とした交渉がやりやすくなる。
  残念ながら、金融機関から、平成の徳政令の話は出ないので、債務者で主導権を取る必要があります。

3、半年後くらいに、金融機関から、一括支払いの内容証明郵便が来る。
4,登記簿謄本に差押えが付く。(やはり半年後くらい)

 5、金融機関から任意売却か、競売の選択をどうするか連絡が来る。    
任意売却は、あくどい金融機関にスキを突かれる可能性があるので、安全な競売がお奨め。
任意売却の場合、抵当権抹消請求権というのが背景にありますので主導権を、債務者が取れるが、
慎重に行わないと、金融機関に揚げ足を取られる可能性があります。

6,どちらで進んでも、残債務が、無担保債務となる。リコースローンの辛いところです。

7,ここで、金融機関の対応に注意。
 保証協会とかサービサーに無担保債務が移るのが順当です。     
 保証協会に譲渡なら数万円/月の支払いでそのまま居れる場合が多い。

8 そしていつかサービサーにまで譲渡されると残債務をいくらでチャラにするか交渉=数十万から数百万円が相場?  
  しかし金融機関があくまで債務者に対して、督促してくる場合。=給与を差押える可能性がある。
  この場合、 「個人版民事再生法の給与者等再生手続き」を知っていることをちらつかせる。もしくは実際に申し立てる。
 =この制度は、債権者の同意が不要、ただし負債が五千万円まで。  最低弁済基準(給与の額等で変わる)の300万円くらいで、これを3年間の分割払いで、チャラになるのが一般的。

9、妻が連帯保証人の場合のみ、自己破産もしくは妻も給与所得者の場合は、上記「個人版民事再生法の給与者等再生手続き」の申し立てれば終わります。

 一般的にこの流れで引っ越しまでに、1年間くらいありますので、 その間ローン相当額のもしくは家賃相当額のタンス預金が可能。

 ※以上、明るい債務整理が出来るのは、親・子・親戚・友人等が連帯保証人になっていない場合です。
もし、連帯保証人を取られていたら、債務の額にもよりますが、ほとんどの財産を取り上げられると考えた方が良いようで。

日本の連帯保証人・リコースローンという制度欠陥
が善良な日本国民を苦しめている。
これらの2制度の為、日本の金融機関が甘やかされて、審査能力が進歩しない。しかも、日本の金融機関に甘やかされているという自覚がないのには、本当に困ったものです。

リコースローン
デフレで資産価値が下がったのに、残債務が、無担保債務として残る =リコースローンの為です        
海外では、ノンリコースローンが標準です。
つまり、海外では、構造計算書偽造問題の様に建物に欠陥があって潰すとか、 地震で、建物がが全壊した場合でも、ノンリコースローンの為 抵当権を実行してもらってチャラということです。 つまり、原則として、残った無担保債務は融資した金融機関がかぶる ということになります。
その為のリスクとして、金利が少しアップ するのは、だれでも納得できるでしょう。

連帯保証人
連帯保証人とは、日本だけの制度です。 海外には無い制度です。
「デフレで、担保価値が下がったので、親兄弟・親戚を連帯保証人に入れて下さい」なんて恥知らずなことを平然と言える金融機関の人間性を疑います。

 逆に日本では、金融機関を手厚く保護する この2つの制度の為に、連帯保証人に悲劇がついて回ります。

親・子・親戚が連帯保証人の場合は、 平成の徳政令でも、当然にチャラは無理です。3代に渡って苦しむことになります。
 「個人版民事再生法の給与者等再生手続き」  + 住宅資金貸付債権に関する特則を使うしか無い
  =返済期間の10年間の延長程度のメリット これで精一杯なので、債務総額は残ります。

 そして、こういった親族が連帯保証人の場合に主債務者に自殺が多いとのことです。

参考図書 ====
週刊ダイヤモンド 2010/7/31号    住宅ローンのリスケ
地下は下がる 日本は再生する      フォレスト出版  増田悦佐 1999
大銀行の自業自得            講談社α文庫   岡部徹    2001  
破綻する家計・生き残る家計         ダイヤモンド社  萩原博子 2005
住宅ローンで死ぬな               WAVE出版     田崎達磨 2005
こうすれば借金・抵当権は消滅する  中央経済社     太田哲二 2005

リンク情報 ====

耐震偽装マンションの公庫救済は16件だけ.txt
http://www.buyers-agent.or.jp/blog/11141794/
・海外では、耐震偽装マンションは、マンションとともに抵当権の消滅が標準なんです。
ノンリコースローンなのですから、こういった問題は起きません。もともと・・・・・・・・・・・

楽々ローンに注意

個人再生(個人版民事再生)2001
http://www.saimuseiri.jp/kojinsaisei/
http://www.minnjisaisei.com/m.htm

サービサー法 「債権管理回収業に関する特別措置法」1999
http://allabout.co.jp/family/bohan/closeup/CU20040809A/
http://www.nomu.com/column/vol116.html

新破産法 2005/1
http://www.jikohasan.com/
http://www.saimuseiri.jp/jikohasan/

バードレポート 債務処理の税務   平成の徳政令
http://www.bird-net.co.jp/cat2501.htm

現場で感じていても、やはりこうやって数字で見るとすごいですね。参考に
不動産流通経営協会、平成18年「不動産流通業に関する消費者動向調査」
http://www.kindaika.jp/topics/200610/20061021.shtml

>売却損の金額は縮小しており「1千万円以上損」は前年度比3.8ポイント減となってはいるが、52.6%と半数以上を占める。
 .txt
 

警察官が郵便局の強盗へ変身 2006/11
住宅ローン借金苦でサラ金の返済に困る。.txt

 

 

 

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