tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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今月のトピックス
 

 

米の侵略戦争

高齢者の賃貸契約のポイント

国土交通省が住宅弱者である「高齢者、障害者、外国人、母子家庭」等の方の賃貸借契約が進む様に開設された
「居住支援サービス(あんしん賃貸支援事業)」は、ほとんど普及せず、
住宅弱者がなかなか賃貸住宅を貸してしてもらえない状況は改善しなかった。
これは、一旦「普通賃貸契約」を結んでしまうと、賃借権が強く、
賃貸人から契約解除するには「正当事由」が無ければ契約解除したくてもなかなか出来ず、
その正当事由の認められる範囲がとても狭いのです。
 ですから、少しでもリスクが感じられる住宅弱者に対しては、門前払いになってしまうのが一般的なのは致し方無しなのです。

たとえば、岡山で高齢者、障害者等住宅弱者の支援を行っているNPOの新聞記事(資料1)から
 「阪井さんの支援のきっかけは18年前の経験だ。
「誰かが俺を殺そうとしている」とあっせんした男性から電話があり、
精神科病院を受診させた。
その後、病院から、患者の退院後の入居支援を相談され、過酷な現状を知った。
風呂やトイレが壊れたアパートの一室をあてがわれている人、
畳も壁も朽ちかけているのに生活保護の支給額の上限に近い家賃を払わされている人。
風呂などの修繕は大家の責任だと指摘すると「善意で貸している」と言い返されたことも。
住人に転居を勧めたり、 理解を示す大家や保証人を探したりした。」

また、西宮市では、車いすの障害者の方が、転居先を探していた折、
50件の業者を回ってやっと親切な業者が物件を案内してくれて気に行って紹介を依頼し、
その業者から家主さんへ連絡をしてもらったところあっさり断られて元の木阿弥となり、
また一から探しなおしになった等々。
また、80代の高齢者の方に至っては、年齢だけで、すべての仲介業者が門前払いで、
紹介もしてもらえず、転居先が探せなかった事例もありたりします。

このリスクヘッジという視点から弊社では、定期借家契約を推奨しています。
リスクが顕在化すれば、再契約をしない自由がこの定期借家契約には認められています。
家主には、正当事由にあれこれ悩む必要が一切ありません。
たとえ半年間であっても可能ですし、1年間から2年間の期間を区切って、お試しで契約してみることが可能なのです。

逆に欧米では、家具付きが一般的な事もあり、借家権の保護が無いのが当たり前であります。
解約自由で、どんどん移動してゆきます。仕事も終身雇用が無いのが一般的で、
中古住宅の流通量が日本では住宅流通量に占める中古住宅の割合は13.1%と非常に少ないが、
米国では77.6%、英国では88.8%、仏国では66.4%と中古住宅の方が、新築住宅より圧倒的に多く、
頻繁に引っ越しをしている事がわかります。
日本でも、空き家が2013年に、空き家は約820万戸(空き家率13.5%)になったというから、
門前払いしている余裕はないと思うが。
さらに、弊社では、連帯保証人と身元引受人のいない高齢者の賃借人に対して、「任意後見契約」と、
「残地物処分の死後事務の委任」の契約を行う準備に入りました。
これももしもの場合のリスクヘッジの一つであり、
いろんな種類の契約を組み合わせることで、リスクを減らしながら入居率をアップしたいと考えています

  2015/03/10  文責 トマトホーム店主 西岡

西宮市民間賃貸住宅居住支援検討ワークショップ

第2回目H25/11/29に参加して・・・・

 各界の専門家、実務担当者、実際に断られたと被害者である障害者の方も参加されており、
人選がすばらしく、有意義な会議でした。
住宅確保要配慮者へ部屋を貸すことを渋って、たくさんの空き部屋を虚しく放置しておく余裕は、
もうこの日本には、どんどん無くなっていくと考えるべきです。
このリスクヘッジの基本は、定期借家契約です。仲介業者・管理業者はこのせっかく2000年に
法改正され新設された「定期借家契約」を活用して、リスクヘッジのなんたるかをしっかり押さえて、
住宅確保要配慮者へ契約をぜひとも積極的に拡大してほしいものです。

続きはPDFで

2013/09/28  文責 トマトホーム店主 西岡

 

土地価格のシンプル計算法
 

路線価 と 地価公示、 そして事例資料など、HPで公開されている資料で、土地価格を知る

技を、アップしました。参考に                 2013/09/28  文責 トマトホーム店主 西岡

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建物の劣化診断に注目

今の日本に起こっていることは、ちょうど高度成長期と真逆の事が起きはじめていて、これから加速すると思われます。そんなターニングポイントにさしかかっていることを各種データが示していますので、参考にしてください。

少子化と世間は若年層の減少を騒ぎますが、
非正規雇用の拡大で、給与水準そのものが大きく下がっていることも合わせて、大きな問題なのです。若年層の年代層のトータルの収入ダウンは、大きいモノがあります。
結果として、空き家の増大と相まって、需要の減少と供給過多が同時に発生することで、相対的に賃料・地価の大幅な値下がりが予想されます。

この空き家の増大については、日本の全住戸数約6000万戸に対して、
全世帯数約5000万世帯で結果として
空き家が既に約1000万戸超と推定され、約2割近い空き家率となっています。  

この放置された空き家(廃屋を含む)の増加が社会問題となったこともあり、今年度から空き家の取り壊し費用の8割を税金で負担する方針へと転換してきています。

これまでは、人口減であっても、まだ世帯数が増加していたので、その影響は緩和されていましたが、
世帯数がいよいよ減少するのが、2年後の2015年からといわれています。

さらに少子高齢化という我が国の社会構造の変化と共に、若年層の失業の増加と非正規雇用の拡大を伴った所得の低下で、これまでの住宅のスクラップ・アンド・ビルドを維持する体力が日本では、すでに無くなりつつあることを示しています
若年層の年収が1997年の589万円が、2010年は432万円へと27%の低下です。5年後は400万円を割り込むことを推定しますが・・・・・・

「日本の電子産業」の貿易黒字は1991年に9兆円だったものが、2012年には0.5兆円へと激減している。(2013/4/4日経) この国策の下で、日本の雇用を守ろうとしたシャープが挫折したことで、判った様に日本の雇用維持は、欧米と共に見通しはかなり暗いと推測されます。

さらに人口が減少することで、追い撃ちをかけるのがインフラの維持コスト削減に伴う切り捨てという問題。その為に全国規模でコンパクトシティ化が加速し始めています。(各論1参照)

増大する空き家問題を解決するために「空き家管理ビジネス」をバックアップ体制を整える為に、
国交省は「空き家管理等基盤強化推進事業」を今年度に創設予定となっています。

新築の分譲マンション・戸建て建売を見ていると、将来不必要な物件を、これまでの惰性で造っているとしか思えない。国交省は市場に委せず、新築の抑制に大きく舵を切るべき。
 

2013/04/18  文責 トマトホーム店主 西岡

 

劣化診断元年ですね・・・・(ホームインスペクション)

昨日(2月28日)、国交省主催の不動産流通市場活性化のための講習会に参加
https://www2.jutaku-s.com/styuko/

大阪府、兵庫県、奈良県の各推進協議会の現状が判って良かったです。

大阪府では、「Onestate ワンステート」として もう動き始めている。
http://ofk.jp.net/onestate.php
ワンストップで、瑕疵保険適合検査(指摘項目修理見積込み)、
シロアリ点検1年保証、住宅履歴保管、アフター1年後点検等
がセットで、89250円だそうです。
瑕疵保険(5年間で1千万円)は別料金ですが、検査済みなのがすごい。

兵庫県は、阪神大震災があったので、耐震診断と耐久度調査がセットとして、 まだまだこれからというところ。

奈良県は、リホームの工事方式に注目しており、CM方式に注目しているのがポイント。
理事長が一級建築士さんなので、切り口が違いますね。
請負方式と比べてCM方式は、これまでリスクヘッジがネックと言われていたのですが、
ここに「リフォームかし保険」を当てているところが、すばらしいと思います。

その他、国交省の担当者からの説明では、
空き家ストックの増加から、中古住宅の流通の必然性と需要性が解かれ、
アドバイザー、インスペクターの認証事業の取り組みが報告されていた。

また、明海大学の斎藤広子教授からは、
アメリカ、フランスとイギリスのインスペクションの事例報告があり、
各国の制度の違いが大変判りやすく整理されていたのは、さすが・・・・

これで、無料とは・・・・・・・

  2013/02/28  文責 トマトホーム店主 西岡

住宅診断(ホームインスペクション)とは
 

建物所有者にとっては、当面の劣化・不具合の補修と長期の修繕計画との兼ね合いを検討する上で、建物の劣化状態を知ることは、とても重要です。

今、日本の建物では、これまでの平均寿命が30年未満という「使い捨て住宅」から、いろいろメンテナンスを行って長期間にわたって建物を維持していくという「循環型住宅」への転換が進んでいます。

新築住宅では、欠陥住宅を無くす制度として、2000年に品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が制定され瑕疵担保責任の期間が民法の任意の2年間から10年間に強制的に延長されました。さらに品確法で新築の建物の質を比較する尺度として「住宅性能評価制度」2000年)が始まり、統一の評価基準として10項目が設定され、それぞれに等級(別紙参照)が付けられたことで、新築住宅性能の客観的な比較が可能になりました。また品確法に関連して、「長期優良住宅法」2009年から開始)、「省エネルギー法」2010年から開始)と相次いで整備され、これまでの「使い捨て住宅」から、「循環型住宅」への転換が新築住宅では確実に進みつつあります。

しかし既存(中古)住宅では、現在も建物の売主責任は原則としてありません。よって既存住宅の売買では、買主が建物の劣化状況の情報を得る努力を行い、そして納得してから購入しなければ、欠陥を知らずに購入するリスクは減らないのです。

既存住宅の価格が、それ相応に市場で評価され、それなりの価格で流通する市場が整備されれば、これが既存住宅を「循環型住宅」へと推し進めていく原動力となります。きちんと建物を維持管理するメリットがあるのですから。

欧米の建物の取引では、住宅診断(ホームインスペクション)は、当たり前で標準に行われている作業です。しかし日本では、11月号と8月号でも記事にしました様に、既存物件の査定は取引事例価格が中心となっており、木造は、築後22年で建物の評価はゼロの査定となり土地値になっています。中古マンションでは、同じマンション内もしくは、近隣の取引事例を中心に査定されています。どちらも、それまでの修繕履歴とか住宅診断というその建物の劣化の姿とは関係なく中古住宅の価格を決めています。これでは、建物が余りに可哀相です。・・・・・・・・・

売り手側の事情として、バブル崩壊後の長いデフレで給与も下がり続けて、ローンの支払いが厳しくなり、中古で売却を検討すると中古の売却価格もデフレで大きく値下がりして、なんと住宅ローン残高の方が数百万円〜一千万円以上多いという逆ざやが当たり前。これが正に「資産形成」というより「負債形成」と揶揄される所以。

しかし買い手側の事情としても、バブル崩壊後に地価が下がり続けて、割安な中古住宅が見直されてきている訳ですが、左記の様に、闇雲に思わぬ欠陥住宅を購入して、予算外の修繕費用が必要になって笑っていられるほど今は余裕も無い訳です。

参考図書:少子高齢化社会の住宅市場-米山秀隆著
     ホームインスペクターテキスト-住宅新報社

  2012/12/12  文責 トマトホーム店主 西岡

 

津波災害警戒区域MAPについて
 
津波のMAP 行政のジレンマ・・・
 MAPには、

「災害警戒」 と 

「被害警戒」 の 2種類がある。

法律の規制の係るのは、前者の「災害警戒」MAPである。
これは、なかなか作成が進まない。利害が複雑に絡む・・・

... 「被害警戒」MAPは、暫定ですが、どんどん作成されていく。
要するに、?mの津波が想定されるので、逃げましょうとの呼びかけMAP。
気楽に作成。
すばらしい。
甲子園界隈は、5mが想定されるので、
3階建以上のマンションへの避難を1時間以内に完了を推奨。
逆に、こういったJR線より南には、木造の建物を建てては行けないと、

「被害警戒」MAPは言うが、
「災害警戒」MAPは、作成しづらい=言わない・・・・・

よくある話だ。

西宮市ハザードマップ
 http://www.nishi.or.jp/~boutai/05tunami/bousaimapu/bousaimapu.html


兵庫県津波被害警戒区域図(暫定)
http://web.pref.hyogo.jp/pa18/pa18_000000157.html

2012/04/06

 

「LED電球」についての考察
 
弊社事務所内でも早速に交換しました。
白熱灯と比べて、電気代が1/9というのが、宣伝文句ですが、蛍光灯と比べればそれほどでも無い。
 
・ランニングコストは
 これは、ワット数で単純計算で、比較可能。
LED電球    :7w
電球型蛍光灯:11W
 白熱電球   :54w
 白熱灯と比較すれば、12%だが、蛍光灯では63%と、それほどでも無い。

・寿命は、
白熱電球  :1500時間
電球型蛍光灯:1万時間
直管型蛍光灯:6千時間から2万時間
LED電球  :4万時間

 といわれている。
普通は切れて点灯しなくなるのが寿命だが、
LEDの寿命は、明るさが半分の明るさになる迄の時間。
一日10時間の使用では11年間と言われている。

蛍光灯と比較すれば交換手間が1/4になりそうだが、
直管型の蛍光灯では、5割ほど割高だが寿命が2万時間のものもあり、
対:蛍光灯ではLED電球の費用対効果はそれほどでもない。

電灯型LEDの注意点:
価格:量販店でかなり違う。800円前後から1500円前後までバラツキがある。
今後、希少金属をたくさん使っているので値上がりの可能性が高いと言われている。
口径が4種類ほどあり、小さくなるほど高くなる。

・ 熱に弱い:LED電球では、付け根部分が金属の波形になっている。
これは放熱の為。ここに交流電気を直流電気に変換する部品等が入っており、
この部品が熱に弱い。
メーカーの設定温度より5度Cアップすると寿命は半分になり、
10度Cアップすると寿命が極端に短くなると言われている。
廊下、階段等の密閉型の照明器具は放熱が悪く、
LED電球はそのままでは寿命が短くなり使うべきではない。
カバーに穴を開けるとか、カバーそのものを外して使うかという工夫がいる。
よって屋外では、防水の問題があるので、LED用の照明器具の購入が必須となる。

 ・直管型LEDの注意点: これは、現行の蛍光灯器具本体の寿命に合わせて考えるのが合理的。
今だ工業規格そのものが「統一されていない」ので、
いくつもの規格が混在しており、規格が違うと融通が利かない。
しかし本体機器とLED管の「寿命は10年前後で同じ」とも考えられるので、
今までとは違った対応が必要になる。

結論 ・「白熱電球」から「LED電球」への交換は、密閉型でない限り費用対効果は非常に高いので、検討に値する。
 ・しかし「蛍光灯」から「LED電球」への切り替えは、
交換手間の費用まで計算に入れて考えないと、それほど費用対効果は高いものでは無い。
 ・常時通電灯(非常誘導灯)など長い時間使う照明器具から手をつけると費用対効果が良くなる。
1日数時間では、それほど費用対効果は出ない。

また直管型は、本体の機器ごと交換になるので、費用もかさばるので、色が変更できるなどの別の要素が活用できないとまだまだ時期尚早でしょう。
補足:LEDの光の性質として、直進性が強いので、ツブツブが見えている懐中電灯の様な照明器具は、目に悪いので、直接「見つめる」(凝視)べきでは無い。

  2012/02/05  文責 トマトホーム店主 西岡

 

2011/7/15
最高裁の判決 2つ 相次ぐ
   反消費者保護の姿勢 
 

更新料が過去にさかのぼって無効となったとしたら、
家主側の弁護団による、現在、100万戸以上の賃貸住宅に影響が出ることにビビッた・・・
首都圏や愛知県、京都府などで40年以上前から続く商慣行だが、それを取り込んでいる
管理業者は、今回おとがめナシ・・・・

 実際、 消費者契約法施行後の10年間で5回分の更新料を返すとなると、
零細な賃貸人の破綻の心配も大いにあった。

実際、平成18年1月に3件の過払いに関する最高裁判例が続いた後、
過払い金の返金が一気に加速し大手のサラ金が、破綻したり、
貸金業者登録数が6000社を割り、3年前の半分の数字まで落ち込んだり、
新規の融資が酷く低下して、その分ヤミキンが横行したり、
弁護士、司法書士が潤い、銀行か顧客を取り込んで潤ったりと
最高裁が当初予定した、多重債務者の救済には、ほとんど向かわなかった。
 

2011/7/7
これは時限爆弾です
   「福島第一の再爆発に備えよ」 
http://www.asyura2.com/11/genpatu13/msg/869.html
全米で最も著明な理論物理学者ミチオ・カク教授(ニューヨーク市立大学)
メルトダウン から メルトスルー そして メルトフリー ・・・・・・へ恐ろしや・・・・

南相馬の93歳自殺(毎日)   .txt
                         「私はお墓にひなんします ごめんなさい」。
福島県南相馬市の緊急時避難準備区域に住む93歳の女性が6月下旬、
こう書き残し、自宅で自ら命を絶った。

原発マフィアとは・・・

「ウッズホール海洋研究所」が太平洋の海洋放射能汚染調査を開始
 「海のチェルノブイリ」の実態を究明へ


110607 ヒロシマ・ナガサキは外部被曝 と 
                 フクシマの場合は内部被曝


今の東京は人の限度とされる1mSv/yearを超えている状態

東京都港区の公園(有栖川、白金、芝公園)での地表・砂場での放射線測定

http://spacewalker.jp/mt/spacewalker/archives/4481

チェルノブイリ原発事故:発生25年 放射線障害、孫の代まで
2011/4/25 ◇3キロから避難、苦しむ一族 因果関係調査なし  毎日新聞HP  .txt

 それにしましても、
東京電力原子力発電所事故は酷い・・・・

原発事故の海外記事を添付します。 参考に! 日本のマスコミは、大本営発表で、信用出来ない。
 

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2011.04.15 キッコ
チェルノブイリ・ネックレス
http://kikko.cocolog-nifty.com/

ウクライナやベラルーシを始め、チェルノブイリの周辺の国や町では、 現在、25歳から35歳の人の割合が少ない。何でかって言うと、25年前の1986年に起こった原発事故で、 多くの子供たちの体内に放射性ヨウ素が入ってしまい、甲状腺ガンを発症して亡くなったからだ。 そして、何とか命を取りとめて大人になれた人たちは、みんな首に10cmほどの三日月形の傷がある。 これは、甲状腺ガンの手術痕で、通称「チェルノブイリ・ネックレス」って呼ばれている。

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 2011.04.14 Thu 13:30

福島第一原発は、カチカチと時を刻む時限爆弾
http://minnie111.blog40.fc2.com/blog-entry-2656.html
 日本政府は、原発事故評価が最高レベル7に上がった危機にもかかわらず、
 福島第一原子力発電所のまわりの放射能レベルや食の安全についての
恐れを沈め るのにやっきとなっている。ニューヨーク市立大学シティカレッジの
加來道雄物 理学部教授は、
「放射能は原子炉から漏れ続けている。状況は全く安定していな い。
そればかりか、一つ間違えば、3つの原子炉でメルトダウンが起きて、
チェ ルノブイリを大きく越える可能性もある。」と言う。

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2011.04.13 キッコ
世界最悪の原発事故を起こした自民党の総理大臣
http://kikko.cocolog-nifty.com/

とうとうチェルノブイリとおんなじ「最も深刻なレベル7」になっちゃった福島第一原発の大事故だけど、 チェルノブイリが事故発生から9日目に収束したのと比べると、すでに事故から1ヶ月も経過してるのに、 未だに収束のメドも立ってないどころか、震災からちょうど1ヶ月目の昨日なんて、大きな余震で外部電源が切断して、 1号機から3号機までの注水ポンプが停止して、ヘタしたら原子炉が水素爆発を起こすとこだった。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
Press TVとクリス・バズビー教授とのインタビュー
http://www.peoples-plan.org/jp/modules/disaster311/index.php?content_id=58
2011年3月24日付
http://www.presstv.ir/detail/171460.html

=日本の当局は、原子炉からの放射線物質漏えいを軽視し、
最小限の危険性を市民に知らせることの重要性を軽視しているが、実際はその反対を行うべきである。= −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
放射線の専門家に自重を求める
http://takedanet.com/2011/03/post_aea1.html

テレビ出られて福島原発の放射線について
「安全だ」と言っておられる専門家の方に自重を求めたいと思います。


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Photos of the Day - Fukushima Dai-ichi Aerials
原発の破壊後の空撮写真
http://photos.oregonlive.com/photo-essay/2011/03/fukushima_dai-ichi_aerials.html

2011/6/6
ツイッターより miyadai 宮台真司 RT @iidatetsunari:
「計画停電」はヤラセだったことが判明 
東電と経産省が情報操作 民主議員と東京新聞が暴露」。
これも東京新聞
     



 

                 2011/06/06  文責 トマトホーム店主 西岡

 

2011/4/10、西日本に放射能が降ってくる・・・

 
  このたびの東日本大震災により被害を受けられました皆さまに謹んでお見舞い申し上げます。
皆さまの安全と一日も早い復旧復興をお祈り申し上げます。
 またに亡くなられた方、ご遺族の皆さまには深くお見舞いを申し上げます。
 これから一人でも多くの命が救われることをお祈りしています

さて、放射能が降ってきます。いよいよ西日本にも
以下、対策と原発マフィアについて記載しましたが、
えらいことになってきました。

要するに、太鼓持ちしか社内に、回りに残っていない今の日本の原発関連者たち・・・・
震災当日
   会長は、マスコミの接待で中国へ
   副社長は、夜にキャバレーでどんちゃん騒ぎ・・・
   以上は、twitterからの情報で裏は取っていませんが、まっさらウソではないでしょう。
魂をお金に売り渡した人々が出世する東電。
正に、日本の恥、世界の迷惑だ。

放射能が降ってくることを隠しているから、対策の話が出来ない。悲しいことです。
ダブルスタンダード、ポジショントーク、の羅列=こころはお金が欲しい。
これは、資本主義、民主主義の崩壊ですね。・・・・・・
                        2011/04/05  文責 トマトホーム店主 西岡

 住宅ローン=東日本大震災に関連して・・

 
  このたびの東日本大震災により被害を受けられました皆さまに謹んでお見舞い申し上げます。
皆さまの安全と一日も早い復旧復興をお祈り申し上げます。
 またに亡くなられた方、ご遺族の皆さまには深くお見舞いを申し上げます。
 これから一人でも多くの命が救われることをお祈りしています

さて、今回の被災者に対して、
「【地震とお金の知恵43 被災者の住宅ローン返済を延滞扱いにしないために
C】延滞3回目で個人信用情報に「延滞登録」される(いわゆる“ブラックリスト”)。
「被災者」と申し出ると、登録を外す手続きが取られるので、
落ち着いてから取引支店で手続きが必要。(深田さん)
http://blog.akie-fukata.com/?p=190

なんてアドヴァイスが早速出ているが、ちょっとスジ違いに感じます。
すでに物件価格がデフレで値下がりが続き、
さらに不況で賃金が下がり支払いがきつかったはず。
ここは、  平成の徳政令(住宅ローン用) をよく検討して、慎重に対応したいところ。

欧米では、ノンリコースローンといって、こういった震災ではローンは、チャラが標準。
金融機関が被るのが当たり前。
「平成の徳政令」を活用して、まっとうなお金は全て温存すべし。

 抵当権実行後、破産手続きが、問題となるが、債権が住宅ローンだけの場合、必要ないのではないか。
債権者である金融機関が、80万円前後の申し立て費用を拠出するとは思えないので、
放置しておけば、5年の時効で免責もありえるのでは無いか!

                 2011/03/22  文責 トマトホーム店主 西岡

生活保護と失業、環境破壊・・

WiLL(月刊誌)から、大阪市は、生活保護関連の支出が、税収の半分とは、驚く。
しかも医療扶助費が、その半分以上とのこと。
よって、貧困ビジネスとしては、不動産関係者の行う分と、
医療関係者が行う分があるという。
あいりん地区では人口の実に1/3が生活保護を受ける状況という。(全国1.47%) ・・・・・

賃貸住宅の底辺(安い木賃アパート類)では、どこも生活保護の方が入居されて、満室で、
1階は、不足気味。
家賃の高いワンルーム等は、たくさん空いてきている。
とんだところで、明暗を分ける状態だ。

しかし、こういった仕事の無い高齢者、年金でも国民年金は月6万円前後で医療費は自己負担
だから、生活保護の方が恵まれている訳だが、こういった制度がなければ、日本の治安は、
とても酷い状態になるだろう事が推測される。

中国、インド、東南アジアが、失業の輸出を拡大している限り、欧米・日本の失業=不況は、
回復する訳もなく、どう見ても定員をオーバーした地球は、この先、環境破壊が進み、
とても恐ろしことになっていくと思われる・・・

先日、たけしの日本のミカタでやっていたエコが日本をつぶすという話・・・
ペットボトルの回収費用が248円/KGで、業者への売価が22円/KG。
最近はじまったキャプの回収でも段ボール代150円+送料400円で、業者への売却価格が60円と、
どちらも十倍前後の費用倒れとはいかに・・・

いかにもチグハグなことを、さもまじめな様に取り組んでいる今の日本に未来はあるのか?????
 

朝活・・・・・

最近、早朝に公園で、読書をしています。 コンビニで飲み物を買って行きます。

早朝の公園は、結構すいていて、読書に集中できます。

仕事の前の1時間前後・・・・・・・

疲れるとそのまま、早朝の静かな公園を散歩します。

今の季候は、清々しくて、お奨めです。
                         2010/06/17 文責 トマトホーム店主 西岡

無縁社会が広がっている・・・

仕事柄、孤立化した高齢者、孤独死とか、とよく向き合うことになる。
今週号の週刊ダイヤモンドから4ページをPDF化してアップした。

シェアハウスとか、コレクティブハウスが、若者も高齢者も、孤立化させない穏やかなコミュニティに
役立つと、紹介されている。

実際、私も孫と同居で、毎日孫の顔を見ることで、日々癒やされている。
大家族制は、保育園が不足とか、幼児のベビーホテルでの放置問題、高齢者の無縁化など、
一挙に解決されてしまう・・・・
核家族化は、行き過ぎて、その弊害が目立ち始めている様に感じる今日この頃だ。

               2010/04/01 文責 トマトホーム店主 西岡

 

家が700万戸余っている今・・

戦争が無かったから、作り続けて戦後もう65年間だ・・・・

拝啓 桜の開花がまちどおしい季節となりましたが、皆様ますますご健勝のこととお喜び申し上げます。

さて、表題にありますように日本の住宅は、すでに大幅に余剰しています。
平成 15年の段階で、700万戸以上の空き家がある状態です。
さらに人口減少が追い打ちをかけます。すでに地方で起きている深刻な少子化と高齢化、過疎化で、
大学への下宿生も減り、自宅通学が、毎年増えています。
さらに卒業生が就職してワンルームを借りるべしが、就職が出来なくて、帰省が増えている。
そして、デフレによる国民所得の減少が追い打ちをかけます。

幸い、家賃の値下がりに関しては、西宮市は、まだ、マシな方です。
阪神間でも芦屋と並んで人気が高く、人口は、増加中です。
震災直後は、42万人から39万人へと減少したが、
昨年は48万人まで2割も増えている。
それでも家賃は、60uのファミリータイプで、12万円の家賃が8万円弱へ、
           20uのワンルームタイプが6万円の家賃が4万円弱へ
4割前後の値下がり。  

しかし酷いのは伊丹、宝塚です。 2005年から人口がすでに減り始めています。
よって、賃料の値下がりも西宮よりキツクさらに2割前後の下落の模様です。

こういった、戦後、一貫して戦争でつぶすこともなく住宅建設を続けてきた訳ですから、
もうまったく建てなくても良いくらいに、戸数は、余っている訳です。
ですので、これからの大規模な改装とか新築をお考えなら、
特別な差別化が必要です。
「 ペット飼育可能マンション 」、
防音性の高い、ピアノが弾ける 「 ミュージション 」、
バイクが部屋に置けるライダー好みの「 ライダーズマンション 」、
家庭菜園の好きな人が集まる 「 広い庭がついてるエコアパート 」、
増える高齢者が安心してすめるバリアフリーにした「車いすでも住める高齢者マンション」
などなど・・・・・

これら、いろんな趣味を取り入れて差別化したアパートは、
周辺相場より割高な賃料でも順番待ちとか、稼働が高い様です。

また、それぞれが専用の個室を持ちながら、水まわりやリビングなどを共有する
 「ミングルタイプ」、「 ゲストハウス 」 、「 シェアハウス 」 は、
その割安感で、関東では、増加の一途の模様です。
核家族というのは、気楽で、自由かもしれませんが、
少ない人数で、毎日向き合っていると、
人間関係が煮詰まってしまって、息苦しくなるとも言われています。
逆に大家族というのは、目上、目下の人にいろいろ気を遣って、
大変かもしれませんが、刺激があって「つながり」が深くなるという長所があります。
現在は、家族ではないものの 「 つながり 」 を求める傾向がより強くなることが、
こういったコミュニティー形成を間接的に支援する仕組みが、人気の原因かもしれません。

日本ではいま、ありとあらゆるものが飽和しています。
家も例外では無い。
すでに13%=700万戸の空き家があり、 (2008年現在)
このままだと30年後には、空室率が40%を超えると言われています。
完全に借り手市場と化してしまった時代の変化、
過去の相場とか成功体験は忘れて、
賃貸住宅経営をサービス業と捉えて積極的に事業展開していくことが、
今後の成功のキーポイントとなっていくと思われます。

               2010/03/11 文責 トマトホーム店主 西岡

 

ツイッターを始めました 2010/02/09

先週から、話題のツイッターを、始めました。
つぶやき・・・・ただ今、23人のツイッターを閲覧(フォローする)しています。
鳩山首相とかハマコーさんとか、はたまたWHO(世界保険機関)なんで英語のサイトも、

そして、9人が、閲覧(フォローされる)しに来てくれています。

23人をフォローしていると。タイムラインという、HPの表には、つぶやきが、リアルタイムで、
1時間に10件ほど流れてきます。

おもしろいね。
タイムラインには、アイコンがあって、大体が人の顔だ。
23人のどうでもいいつぶやきが、投稿順にどんどん流れてくる。

そのつぶやきの中にキラッとヒカル「つぶやき」がある。

暇つぶしに持ってこいだ。

費用は、無料だしね・・・・・

ということで、
週間ダイヤモンドで、ツイッターの特集で、
「入門編」.pdf がとても良かったので、アクロバットで、
添付した。
3Mのファイルサイズなので、気をつけて下さい・・・

とりあえず、入門編で十分遊べる。
中級、上級編もなかなか良い。
週刊ダイヤモンド 2010年 1/23号

「ツイッターの旅」は 、お奨めですね。

新型インフルエンザ対策    2010/01/01

現在、流行が騒がれてる新型インフルエンザは、豚インフル=弱毒性です。
季節性とあまり変わらない毒性で、マスコミが騒ぎすぎの様ですね。

本来の強毒性の鳥インフルが変異して、強毒性が、人から人へ感染が始まると、
こんなものでは、あり得ない、最悪の致死率が1−5割と追われており、
助かっても、脳がイカレテ、アホの可能性アリと言われている。

弱毒性は、ウィルスの繁殖が肺に限られており、大したことは無い。
しかし、強毒性の場合は、全身の臓器に転移し、多臓器不全を起こすという。
そして、その転移先に脳まで含まれている・・・・・
過去に猛威をふるったスペイン風邪の、あくまで弱毒性と言われており、
助かれば、アホは、無かった。・・・・・・・・
しかし、強毒性では、アホになる可能性大といわれており、要注意!

以下、免疫力アップの為の書籍を2冊、お勧めさせて頂きます。

私は、半年前から、とりあえず、完全に3食とも玄米食にして、筋力アップをして、
昨秋は、風邪をひかなかった。水虫も治った。
まあ、腕立て、腹筋を2〜3日毎に100回をやっているおかげで、
常時、筋肉痛では、ありますがね・・・・・

書籍紹介のHP

実物大を揺らすのだからすごい・・・

長期優良木造3階建てが「想定通り」倒壊 ビデオ

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20091030/536517/

防災科学技術研究所・兵庫耐震工学研究センター(通称=E-ディフェンス)で10月27日、
木造3階建て住宅を試験体とした実大振動実験が実施された。
加振の結果、耐震性を性能表示制度における「耐震等級2」相当とした試験体が倒壊した。

 ▼巨大地震再現(終)築30年無補強の木造住宅が倒壊 ビデオ

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20090901/535058/

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猶予期間満了の3年後はどうなっているのだろう・・・・

ボーナス激減でローン延滞急増? 大手銀が態勢整備急ぐ
11月2日21時7分配信 産経新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091102-00000622-san-bus_all

 冬のボーナスの激減で住宅ローンなどの返済が困難になる人が急増すると懸念されるなか、 大手銀行が専用ダイヤルの開設や担当者の増員など相談態勢の整備を急いでいる。 政府が臨時国会で成立を目指す借金の返済を猶予する「中小企業金融円滑化法案」 が、個人の住宅ローンを対象にしていることも、銀行の対応を促しているようだ。

 また亀井静香金融相が提唱した返済猶予法案では、 金融機関に実施状況の報告が義務づけられており、
金融業界は「一定の猶予実績 をあげる必要がある」(関係者)と受け止めている。

 経団連の集計では、東証1部上場企業の冬のボーナスの妥結額は 前年比15・9%減と
過去最大の落ち込みとなっている。


               
2009/11/02 文責 トマトホーム店主 西岡

 

売買契約は大変
        

 先日、売買の契約で、手付け金は、売り主に渡すと 怖いので、仲介業者の預かりとしました。

また、 今年、弊社では、3件 売り希望のお客様が賃貸へ変更です。
 売値を2割以上も値下げしても、売れない場合、借金の無いお客様には、 賃貸をおすすめしています。

それでも売るというのは、借金でべたべたということです。 逆にそうなると、手付け金を渡すのが怖い。

事例1
個人の売り主に手付け金を渡して、売り主が使い込み、 決済当日に残金では、残債に足らないということで、
売り手側仲介業者が、仲介手数料から貸すということで、 なんとかしのぐ・・・・

事例2
 建て売り業者が売主で、建築代が支払えず、 手付け金を持ち逃げ。 決済出来ず。これは、中止になりました。

弊社の売買契約では、だいたい契約の7割が、こういった仲介業者で預かるか、
手付け無しの一括決済です。
さらに、債権者が信用出来ない場合は、決済前日に、 所有者の名義変更もやってます。
これまでに、決済当日の朝一番に仮差押が付いた事例が 複数聞いているからです。

リーマンショック以降、不動産価格の暴落、特に収益物件の暴落がひどい。
全額借り入れで、収益物件を購入していた方々が、危うい・・・・・・・・・・・・・・

               
2009/10/05 文責 トマトホーム店主 西岡

090720- 賃貸 住宅管理業 
             法制化へ
        

 賃貸住宅の管理業を取り締まる法律は、ある様で無いんですね、これが・・・。
だから、いわば無法地帯。やっと法規制が出来る流れがでてきました。

きっかけは、あの「追い出し屋」問題のトラブル事例の激増です。
滞納保証業も法規制が無い為、管理業者が自ら「追い出し屋」をする業者があったり、
違法業者と知っていて、採用する管理業者があったりと、
余りにも違法行為が目に余るためです。

分譲マンションンの業界では、管理業が、2001年8月に法規制がなされ、
業として分譲マンションの管理業を行う為には、国家試験に合格した管理業務主任者が、
必須という、明確な責任者が設置された。

 これに対して、賃貸住宅の管理業には、そういった法規制が無い無法地帯だ。
よって、現場には、高度な倫理観がほしいところだが、実態はその逆で、
弱者である賃借人を、さらにイジメルという業者がバッコしているのが実態だ。

以下、住宅新報のスクラップへリンク
     2009/7/14号 賃貸関連業務法制化どうなる?.PDF
 

090515-賃貸不動産市場は 
                分水嶺を越えたか?
        

店舗、事務所の既存店の 賃料の値下げの要請が多々あり・・・・
 昨年末あたりから、飲食店の売り上げが激減しています。
ひどい場合は、半分から1/3に減少と聞きます。

店舗の賃借人のみなさんから賃料の値下げの要望が、相次ぎました。

だいたい2割から3割の賃料の値下げを家主さまに了解を得ているところです。

だいたい店舗の賃料は、坪1万円前後で、住居の坪五千円の倍だったのです。
これがおっつけイコールになるのではと予想しています。
すでに昨年末から今年にかけて、弊社の管理物件では、
余裕の無かったパン屋さんとか
お好み屋さん、
カラオケスナック等が、
閉店されています。

以前は、閉店時には店内の什器備品を次の借主に数百万円で売れたものですが、
今は、売れません。逆に取り壊し費用を幾ら支払うかという問題になっています。

近隣の他の家主様に聞いても、同じように値下げ要請が多々あり、みなさん値下げされています。
とにかく一旦解約されてしまいますと、時節柄、
次がなかなか決まらない可能性が高く、ゼロになるのなら、
値下げしてでも、営業を続けて頂いた方が良いとの判断が働きます。

 また、新築商業ビルに関しては、
「不動産ファンドなどへの売却を前提に建てられたビルで、
ファンドが経済環境の悪化を理由に購入をキャンセル。
所有している建設会社などはテナント募集やビル運営の
ノウハウがないため、そのまま放置している。」(5/5日経)

なんといい加減な姿勢と驚く。
数十億という土地、建物の事業計画に対しての
危機管理意識の低い建設会社の営業姿勢にも驚きますが、
融資する金融機関の危機管理能力の無さには、さらに驚く。

とにかく、建築業界は、建ててナンボですから、どれほど余っていても、
関係なく建てようとします。
これが、ワンルームマンションの過剰供給にも繋がってきます。

               
2009/05/15 文責 トマトホーム店主 西岡

 

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バックマージン・・・
         賃貸管理の現場での闇

本日、中堅管理会社の統括責任者から、相談を受けました。

時節柄、賃貸住宅の管理は、非常に厳しくなっている。

メンテ費用を低く抑えていかないと、オーナーが持たないという
問題になってきているが、現場では相見積もりという概念が無く、
各支店では、特定の工事会社が、決まっていて、
安直に発注しているとしか思えないので、どうしたら良いか
という問題。

・・・・多分、現場の発注責任者は、多額のバックマージンを
受け取っている可能性が高く、その見返りとして、
定価で工事を発注している可能性が高いと思われる・・・・

これが、バックマージンの恐いところだ。
現場担当者にとって、バックマージンの多い会社が良い会社。
工事の善し悪しは、二の次になる。
そして、バックマージンは、当然その工事代金に上乗せされる。

こういった行為が恐いのは、管理会社とオーナーの利害が、
相反する形になっていくということだ。
--------------------------------------------------------------
とある上場企業では、
平米600円のクロスの工事が、会社のバックマージンが乗って、
平米1500円になり、さらに現場担当者のバックマージンが乗って、
平米1800円という、恐ろしい金額になる事例が、
今、存在しているという。
ここのオーナーは、家賃保証をしてもらっているつもりなのだが、
出入りの度に、高額の工事代が請求されて、その工事代が、
空室保証になって戻ってくると言うアホみたいな話・・・
--------------------------------------------------------------

倫理について
2001/4 CPMの倫理規定だけ受講し合格しました。
この倫理規定だけで1週間の講義がありました。
なかなか意味の深い内容です。

JREM国際CPM協会
ここは、米国の賃貸不動産の管理協会。
倫理規定のページはここ
http://www.irem-japan.org/ethics/ethics.html
条項1 ・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・お客様に対する、信用上の義務
お客様の代理として、お客様に十分に知らせて、
了解を得た上でなければCPMは直接又は、
間接的なリベート、手数料、コミッション、割引、
その他の補助などを一切受取ってはいけません。
=条項1の終わり部分

「プロパティマネジメントとは」
http://www.irem-japan.org/pm/pm.html
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・「解約の抑止」すなわち、
英語では「テナント・リテンション(TenantRetention)」、
日本語でいうと「入居者の保持」と言いますが、
これはプロパティマネジメントが確立しているアメリカにおいては、
大変重要視されている事柄なのです。・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2つめの段落の終わり部分




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p.s.
とうとう、尼崎まで、賃借人の支払う仲介手数料が1/2ヶ月があたりまえ
になってきた。
以前から大阪では、仲介手数料が1/2ヶ月が普通だったが、
借り手優位の市場の力関係で、それが徐々に広がっている感じだ。

西宮でもそれが広がり始めている模様。

そういった地域では、貸し手側の広告料を1.5ヶ月へ増やさないと、
成約しにくくなりつつある模様だ。
 

               2009/04/06 文責 トマトホーム店主 西岡

 

 

03/2009 今、賃貸住宅管理業界の基本姿勢が

問われている。

・追い出し屋=邪道、賃貸人は絶対に退けるべきだ。
ことここに至っては、家賃保証業者によっては、違法行為を平然と会社ぐるみでやっていて、
それを承知で、賃貸人が契約するというのは、違法取り立てに関して、

暗黙の了解があった
と見なされて、  家賃保証業者ともに、賃貸人(賃貸住宅管理業者)が、
共同不法行為で訴えられる可能性が、高いと考えられよう。
09/03/08 「スマイルサービス」を刑事告訴へ (東京新聞)   .txt 

保証委託料という闇
・家賃保証業者は、保証委託料を賃貸人、賃借人のどちらからでも受け取る。
 しかし、メリットを受けるのは、賃貸人だ。当然、支払うべきは、賃貸人であるべきだ。
 節制のないこの業界は、弱者である賃借人に支払わせることに対して、何の疑問も
 感じていない様だ
・・・・この点も業法で規制すべきだろう。

・悪質な一部家賃保証業者は、保証という文字が入っているが、実態は違う。
 一般的なイメージでは、保証委託料として領収した金額は、滞納時の支払いとして、
 留保されるべきだが、実態は、その年の収益として、全額費消されている様だ。
 勢い、滞納が始まると、如何に早く追い出すかということになってしまう。
  正に家賃保証ではなく「追い出し保証業者」といっても過言では無い状況だ。
・・・・この点も業法で規制すべきだろう。

現在の金融恐慌の原因の一つ、「CDS」(債務不履行保証)が、「追い出し屋」に似た構図だ。
 多くの欧州系銀行が、サブプライム等の訳の判らない証券を購入するに当たって、
 その証券の元本等を保証する「CDS」を大量に購入することで、リスクヘッジしたつもりだった訳だ。
 ところが、そのCDSを大量に売っていた
AIGがこければ、
    
保証契約そのものが、無意味になって、欧州系銀行もこける
、 
    というリスクの連鎖である。
        日経マネー豊島逸夫HP  .txt

・毎年いくつもの家賃保証業者が倒産しているし、倒産する前には、
   いつも家賃保証業者が立て替え払いの賃料を滞納するという
                       本末転倒、笑えない事態が、毎回繰り返されている。
ケンプラッツHP  .txt
   上場していてもまったく安心できないのだから、訳のわからない業界だ。 
ケンプラッツHP  .txt
                                                                「リプラス」破綻で「もやい」窮地に=中国新聞 .txt

・まったくもって無責任な、事件を起こしても気にしない一部の家賃保証業者=追い出し屋
付き合う賃貸人(管理業者)は、そのリスクの大きさをここに改めて、認識してほしい。
                                     2009/12月5日「追い出し屋で被害」提訴へ朝日新聞社 .txt

・家賃保証会社には、業法もなく、倒産した場合の保証制度も無い。
さらに確信犯として刑事事件相当の行為を日常的に起こしている訳で、
いつ賃貸人(管理業者)も共同不法行為で訴えられて、
損害賠償責任を問われかねないリスキーな取引だ。
 朝日新聞  .txt    ろーやーずくらぶ

入居者の審査、家賃の滞納処理は、賃貸住宅管理の基幹業務だ。
この部分行うスキル無くして、家賃保証業者に丸投げする行為は、
正に、賃貸住宅管理の基幹業務を放棄していることになる。
 

2009/03/08 文責 トマトホーム店主 西岡

01/2009 インフルエンザの予防の番組について

先日のNHK「ためしてガッテン」は、インフルエンザ予防の一般論として、
とても興味深かった。

1−実験によれば、くしゃみの後、ウィルスは9時間漂っている−
        換気とマスクが有用。

2−歯と舌をきっちり磨いて、有害酵素を減らすと、
        インフルエンザの感染率がなんと9割も減る。
=有害酵素がノドの保護の皮膜を破壊するため。
        舌を磨くブラシが市販されている。

3−タミフル、リレンザ等は、予防としても有用。

4−約2割の人が、インフルエンザに罹っても
        体温が38度を超さない場合がある。

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スペインインフルエンザの第一波は、3月だった。
http://idsc.nih.go.jp/disease/influenza/pandemic/QA02.html
過去の例に学ぶなら、今年の3月、4月は、用心だ。

そして、1929年の大恐慌に学ぶなら、第2波の株暴落は、半年後
ということで、やはり、今年の3月、4月は要注意・・・

不動産の暴落は、15年前のバブル時は、株暴落1年後だったが、
今回は、早くなって半年後と言われている。

そう、全部がいっしょに来るかもしれない・・・

予防
NHK放送のまとめ1  これで安心!インフルエンザ“新”対策 =ご近所の底力
http://www.nhk.or.jp/gokinjo/backnumber/090111.html

NHK放送のまとめ2 緊急生放送 インフルエンザ最新対策  =ためしてガッテン
http://www.nhk.or.jp/gatten/archive/2009q1/20090204.html
このページの終わりの方の、 「発症率が10分の1に!意外な予防法」はお奨め・・・

11/2008 阪神間のワンルーム悲惨=来年暴落が予想されます

例年、弊社近辺の半径1KM範囲内では、ワンルームの新築戸数は100戸から150戸だった。
しかし、来春は違う。600戸と例年の4−5倍も建つ訳。それが阪神間全域に広がっている。

新築を工事している個々の施主は、この新築激増のトータルを知らずに、ワンルームの計画をした訳だ。
昨今の建築費の高騰から、ファミリータープでは採算がしんどいので、自然とワンルームを選んだ
というのが、実情だろう。しかし、個々の選択はベストであっても、トータルがこういった例年の4倍
となってくると、この時期にワンルームの新築を選んだことは、完全な失敗ということになると思われる。

 弊社が詳細に調べているのは、半径1KMの範囲だが、
                        多分、阪神間すべてに言えることだと思われる。

そして、若年層の人口の減少が重なる。
弊社界隈では、武庫川女子大があるが、毎年下宿生は、減少している。
田舎に子供がいなくなるという、若年層の人口の減少だけでなく、
不景気のあおりで、自宅通学が増加しているのだ。

こういったマイナス要因ばかりの状況下で、今春は、新築が150戸でもすでにシンドカッタ訳だ。

来春の賃料の暴落は、株の暴落をともなった不況とともに、
   阪神間のワンルームマンションのオーナーにとって、新築、中古を問わず、

・賃料の暴落、

・空室の激増、

・滞納の増加

という三重苦の、恐ろしいことになると推測される。

※逆にファミリータイプは、現在賃料は、供給不足で値上がりしている。来年も横ばいから値上がりが予想され、ワンルームとは、対照的だ。
 

2008/11/04 文責 トマトホーム店主 西岡

 

 いよいよ恐慌へ

歴史は繰り返す・・・・

“The financial crisis in America is really a moral crisis,
     caused by the series of proofs that the leading financiers  who control banks,
            trust companies and industrial corporations are
                          often imprudent, and not seldom dishonest.

 They have mismanaged funds and used them freely for speculative purposes.

Hence the alarm of depositors and a general collapse of credit.”

                                                               -- The Economist, November 2, 1907

(意訳)
米国の金融危機はモラルの危機であり、
            銀行、信託会社、産業企業を抑制する
                      資本家の軽率さと不誠実さによって引き起こされた。

      彼らは資金管理を誤り、投機目的で好きなままに散財した。
      それゆえ、預金者への警告と信頼の失墜につながった。

                                          
(エコノミスト誌 1907年11月2日)
                                ・・・松藤民輔の部屋より・・・ http://www.ushinomiya.co.jp/

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また、2008/10/16発売の週間新潮によると、株より流動性の低い不動産は、
 1年ほど後を追うのが、今までに常といいます・・・・

------------------ さて、みなさんは、これからどう対策を、練りますか???

今回の米国のサブプライム問題
      いろんなニュースを見ていますと、米国の上層部は、
          判っていて、確信犯として行ったとしか思えない・・・・

原因は、アフガン・イラク戦争だろう。
 米の様な貿易赤字でなおかつ財政赤字の国が戦争をするための戦費を調達するためには、
世界を騙して金を集めるしかなかった。 結果は、そういうことだろう。

 金融工学は、その為に利用された訳だ。
やはり証券化によってリスクヘッジをすると言っても、みんながすれば、
回り回って、リスクヘッジにはならなかったということだ。

それを判っていておこなった、アメリカという国は、すごい。
すでに、国民を見捨てているとしか思えない。

関連記事  田中宇の国際ニュース解説より
グリンスパンは、サブプライム問題を、すでに2000年に知っていて放置した.txt
   http://tanakanews.com/071225crisis.htm
       
米国の有名な投資家ウォーレン・バフェットの2002年の警告.txt
  http://tanakanews.com/081010CDS.htm
      

2008/10/17 文責 トマトホーム店主 西岡

アメリカの悲惨。

 GMの株価が1/10へ暴落しているという。2002年4月に98ドルだったGMの株価が、今月は9.98ドルまで暴落したという。 (6月の月間新車販売台数が、対前年同月比−17.7%)
もう、何時つぶれてもおかしくないということだろう。
フォード(−27.9%)、クラースラー(−35.9%)は、もっと危ない。
スターバックスの店舗縮小(600店を閉鎖)も経済縮小を示しているのだろう。

 昨年、アメリカは、サブプライム問題で、世界中を詐欺にかけたことが露呈して、
一気に大恐慌へまっしぐらということだ。

グリーンスパンは、サブプライムが大問題になることを知っていて、わざと、見過ごした。
これは、、アメリカの著名な経済学者ポール・クルーグマンらよると、
米連銀では2000年以降のサブプライム住宅ローンの貸し出しが増えた時期に、
サブプライムは返済できなくなる人が増えて危険だと 警告した理事 がいたのに、
連銀トップのグリーンスパン議長は、その警告を無視して、危険な融資の拡大を容認した。

http://www.iht.com/articles/2007/12/21/opinion/edkrugman.php
http://tanakanews.com/071225crisis.htm の中程 = ▼サブプライム危機は多極化の一環?

アメリカのあの膨大な貿易赤字は、既に国の形をなしていない。
これで自動車産業まで潰れたら、まさにそれがアメリカのトドメということだろう。

貿易赤字の米国が、アフガニスタン侵攻 (2001)、イラク戦争(2003)を始めるのが、
そもそもまちがいだった訳。
工場が潰れたら、そこにショッピングセンターを作って雇用を維持する国に、明日は無いだろうに。


7/16現在、先週米国の地銀カリフォルニアのインディマック・バンコープが破綻して、
預金が約1000万円しか保護されない事態になったことで、金融不安がまた広がっている。

 

新築分譲マンションの悲惨
トマトマンション管理士のHPへリンク 

山谷にホスピスがある。

 山谷に「きぼうのいえ」というホスピスある 。

入居者は、全員が生活保護の受給者とのこと。  
弊社の管理物件でも、古い木賃アパートの1階は、生活保護受給の単身高齢者が多い。
日管協の高齢者用の定期借家契約で、積極的に高齢者を受け入れているので、なおさらその傾向が強い。  
となると、認知症の発症とか、孤独死、等々、いろんな問題が起きて当たりまえであって、
賃貸住宅の管理業といえども、こういったホスピスといった視点は、欠かせない。

-------------------------------------------------- 以下、引用
 ----「大いなる看取り」 中村智志 新潮社 より----

近代ホスピスが十九世紀のアイルランドで誕生したときの理念は、
「死にゆく人々に安息の場を提供する。
いかなる人間も死に臨んでは平等で、公平に扱う」
というものだった。

 「マザーテレサの
『死を待つ人の家』
日本版は何だろうと考えたんです」 とは、施設長の山本雅基の弁

 孫、子に、囲まれて大往生など、叶わないのが、あたりまえになる時代がすぐそこまで来ているのである。

 山谷で、孤独な人に終焉の場を提供しているという角度から眺めると、.
きぼうのいえ」は全国でも珍しいホスピスである。

 しかし、ほんの少し視野を広げれば、
家族ではなく他人に看取られる時代をちょっとだけ先取りしている施設と言えるだろう。

 その意味では、この小さなホスピスは特殊な存在ではなく、 普遍性を帯びている。

 ここで得られる「経験」はおそらく、多くの場で活かせるであろう。

 「これからは、他人に看取られるのがあたりまえの時代になるんでしょうね」

 「きぼうのいえ」には、最後のときを迎える人たちを家族のように温かく見送る人たちがいます。
おどろくほどの愛情の深さです。
それでも、家族ほどに取り乱すことがない。
 患者が死を受け入れているのに家族が受け入れていないと、患者はつらいものです。
ここのように冷静な看取りができるのは、
実は、看取られる人にとっても幸せなことなのです」
 --------------------------------------------------                                引用終わり


p.s. 現在、山谷という地名は、無い。
添付地図のドヤの多い当たりということになります。

 上野駅から、南千住駅まで午後6時半から約2時間ほど歩いてきました。
 ほとんど、人はおらず、閑散としていました。

 一説によると、高齢者の5割は、 「引きこもり」症状ではないかと言われている。
 (「人は、感情から老化する」和田秀樹 祥伝社新書)


2008/6/12 文責 トマトホーム店主 西岡

 

敷金問題に、事件屋(示談屋)が徘徊しています。

 ○○バスターズという事件屋が、多数徘徊しています。

 NPO法人の資格を謳い、報酬をもらって、借主と貸主の間の紛争処理を行い、報酬をもらって他人の紛争の処理に当たることは「非弁行為」であり、弁護士法72条に違反する犯罪行為です。目に余るようであれば、刑事告発も必要ではないかと思われます。

 NPO法人とは、下記に記載しています様に、所轄庁は何等、裏付けとして関わってはいないのです。よって、「○○診断士」の資格もただの民間資格であり、この「士」という名を冠しているからと、公的な資格では無く、適正な業務を行っていることを内閣府が保障しているわけではありません。

 まして、賃貸人と賃借人の間のもめ事に、営利で交渉に入ってもよいという法律上の根拠は何もないのです。
 こうした法律上の他人の紛争を処理することのできない個人・団体が、もし関与してきたとしても、
非弁行為であって警察に訴えますと述べ、毅然とした対処をすれば、事件屋(示談屋)も、紛争から手を引いていくでしょう。

NPO法人とは  (内閣府のHPから)
http://www.npo-homepage.go.jp/about/npo.html#npo

  疑問を感じる団体がある場合 NPO法では、どの程度信用できるかを 市民一人一人が判断することが求められています。

NPO法では、申請があった場合には、設立要件の判断において所轄庁の裁量の余地は極めて限定されており、設立要件に適合すると認めるときには、認証しなければならないとされています。
  また、その確認手段も実態審査ではなく「書面審査」によって行うことが原則とされています。 このため、認証されたからといって、

所轄庁がその団体の活動についていわゆる

          「 お墨付き」 を与えたわけではありません。


 したがって、公開されている情報などをもとにして、

団体がどの程度信用できるかを 、

市民一人一人が判断することが求められています。


2008/6/3 文責 トマトホーム店主 西岡

 

 

新築ワンルームの爆発・・・・・

 弊社のある甲子園界隈での半径1km内では、
例年、100戸前後の新築のワンルームが、普通。
それでも、今春は、ちょっとシンドカッタ。
 

ちなみに昨年は、5棟116戸


しかし、これからの1年間は、計画中の分だけで、
 

すでに

なんと500戸突破。まだまだ増えるでしょう。

只今計画分は、6棟517戸

しかし、賃貸のファミリータイプは、利回りが悪いからとゼロだ・・・・・

30平米から40平米の単身用は、ここ5年ほど、流行っていましたが、
これは、ちょっと異常。

甲子園界隈でも、
・ 新築分譲マンションは、価格が2割アップで、全くの不調。
   過去の中古の分譲は、割安感で若干の値上がり気味。
・賃貸のファミリータイプは不足感から若干の賃料の値上がり傾向


・そして、このワンルームへの集中が始まった。
  これから、どうなるのか。

 若年層の毎年の人口減に、この新築ラッシュの追い打ち。

恐ろしや・・・

みなさんの周辺では、どうですか。

サイクロン 「ナルギス」  
          ミヤンマーで被害が甚大

大木が倒れるとは、どれほどの威力か・・・・
上陸時の中心気圧960hPa、この気圧で、風速72mとはすごい
3.6mの高潮も発生したらしい。
5/6発表では、死者22,500人、行方不明者41,000人に

日本も人ごとではない。

以下、参考に
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http://www.afpbb.com/article/disaster-accidents-crime/dis...
http://rescuenow2.cocolog-nifty.com/rescuenow/2008/05/350...
>タイ気象庁によると、Nargisは2日現地時間20:30頃(日本時間23:00頃)、
>ヤンゴンの西約200キロの地点に上陸。>上陸時の中心気圧960hPa、
>中心付近の最大風速38m。
とは、普通サイズでは?
なぜ、被害がこれほど甚大なのか?
洪水か、高潮か????
よくわからん

http://agora.ex.nii.ac.jp/digital-typhoon/world/bob/NARGIS/
>人口約19万人のうち1万人以上が12フィート(約3.6メートル)の
>高波に飲まれて死亡したとのことである。
時間 タイミング      最大風速         最大瞬間風速     速さ
5月2日06UTC  ピーク時 115ノット(59m/s ) 140ノット(72m/s)  10ノット(19km/h)
5月2日12UTC   上陸時 105ノット(54m/s)  130ノット(66m/s)  10ノット(19km/h)
>中心付近の強風が人口密集地帯を通過するため、家屋の損壊などが発生しやすい。
>南?西よりの風がベンガル湾から多量の水を内陸に送り込むため高潮が発生しやすい。
>さらに強いサイクロンの中心が付近を通過するので、気圧低下による水の吸い上げ効果が加わって高潮は激しさを増す。
>海からほど近く川と水田が豊富という湿潤な地域を通過するため、上陸後も勢力が衰えにくい。

http://en.wikipedia.org/wiki/Cyclone_Nargis
winds 165 km/h (105 mph) (3-minute sustained)
215 km/h (135 mph) (1-minute sustained)
Lowest pressure 962 hPa (mbar)

><ミャンマー>路上に遺体が散乱 サイクロン被害
http://www.excite.co.jp/News/world/20080507233200/2008050...
>生存者がDVBに語ったところによると、嵐とともに高潮が村を襲った。
>倒れた木の下敷きで死亡した住民も多い。
>人に交じって家畜の死骸(しがい)が散らばり、生存者も家を失い、
>多数が路上で眠っている状態だという。 

> 河口地域はイラワジ川の支流が複雑に入り組み、蛇行して流れるデルタ地帯だ。
> もともと無人の地域だったが、約100年前、水田を開拓するために住民が移住した
> 降雨に頼る米作で、かんがい施設や防波堤はなく、潮の満ち引きで川の流れが変わる。
> サイクロンの上陸はまれ。「(サイクロンへの)備えがなかったのではないか」と推測する。

【ことば】 強い熱帯低気圧のうち、
 ベンガル湾やアラビア海などの北インド洋で発生するものを   サイクロンと呼ぶ。
 大西洋や太平洋北東・北中部で発生するものが           ハリケーン、
 太平洋北西部や南シナ海で発生するものが               台風。

オーストラリア近辺などの南太平洋とインド洋で発生したものをサイクロンと言います。
ちなみに、北半球では、サイクロンと台風の境目は東経100度で、
       それを越えると台風がサイクロンへと呼び名が変わるということもあります。
サイクロンと台風は、発生場所によって名前が違うだけで、基本構造は同じ。

2008/05/10 文責 トマトホーム 西岡

地震・台風 ジュセリーノ予知ノート
 
・ 地球温暖化によって、異常気象の多発が  懸念されています。温暖化により台風は、大型化し、発生個数が減る。そして、大型化した台風の周辺部では、竜巻が発生しやすくなるとのこと。台風がそれて安心している周辺部で、強烈な竜巻が、狭い範囲ですが、根こそぎ吸い上げて行くことが増えそう。

・  そして、南海大地震の影響が懸念されています。これは、紀伊半島沖で発生するもので、地震とともに、大津波の発生が確実視されています。こういった、災害の発生に対して、有名な予知夢の大家、ブラジルのジュセリーノ氏の「 では、今年、来年と台風と地震が相次いで、阪神間に襲来することが、予想されています。 ・ もちろん、オカルト情報として、笑って済ましても良いのでしょうが、今までの的中率が9割以上と言われていますので、裏面の予知夢一覧を目安に対策を取っておいても、損は無いでしょう。

ジュセリーノ予知ノート PDF 日本界隈一部抜粋

竜巻の写真.JPG  雑誌NEWTONより
006年11月7日,北海道佐呂間町で非常に強い竜巻が発生した。
この竜巻により,9人の死者,31人の重軽傷者,そして家屋など109棟が損壊した。
被害総額は約5億7000万円にのぼると報告された。

 

不動産不況が続きます
 
・ 管理会社が倒産と同時に破産。
   預かっていた保証金を親会社の建設会社へ流用というのがよくあるパターンだ。

・ 滞納保証会社の経営が傾いた・・・親会社の貸し金業者の経営が厳しい。

・ 家賃の値下げが厳しいので、家主が倒産=預けていた保証金が返らない・・・・・・

厳しい不動産の経営環境が続きます。賃借人のみなさんも家賃が下がったからと、
 決して楽ではない。給料は上がっていないのに、物価が上がり始めている・・・・

 今春の不動産市場は、大変厳しかった。しかし、来年はもっと厳しい事が、予想される。

 心してかからなければと思う今日この頃です。

 

2008/4/25 文責 トマト店主 西岡

 

賃貸住宅管理会社の倒産   2008/04/01
 日管協の預かり金保証制度に加入している管理会社が、2年続けての倒産です。
またしても、北海道で、親会社である建設会社の為に、預かり金を使い込んでしまっている様だ。

 分譲マンションの管理会社でも、1992年に榮光事件として、分譲マンションの管理会社が、親会社であるデベロッパー豊榮土地開発の為に、都銀に管理組合の預かり金の約2億円(法人化していなかった8組合分)が、預金担保に取られていた事件があった。
 倒産と同時に、銀行に預金相殺手続きを取られて没収される事件があった。幸い、地裁では、銀行が勝ったが、高裁、最高裁では、都銀が負けて、管理組合が勝ったので、管理費・長期積立金は本来の管理組合に2002年に全額戻った。
 しかし、この事件をひとつのきっかけとして、分譲マンション管理の業法である「マンション管理適正化法」が生まれた訳。


 翻って、賃貸住宅管理業では、今だ業法は無く、誰でも何の資格も法規制もなく開業でき、さらに預かり金を使い込むという、前近代的な事件が頻発している訳だ。
 

今春の賃料動向   2008/03/15
 
 賃貸のファミリータイプの賃料が、阪神間では、強含みです。

 3年前の賃料水準に戻る=若干上がり気味です。

昨年、一昨年と下げた分=6%は、帳消しといった感じ。

ファンドの一棟買=賃貸化も今春は無く、

賃貸の新築も、ワンルームタイプばかりで、

ファミリータイプは、見かけません。

小学校が不足して、新築の規制がかかり、西宮市内では、
新築は、当分建てにくい状況です。

 

弊社でも、ワンルームタイプに関しては、

1月頭から募集賃料の1割前後の値下げを断行。

2月末で、空き予定の9割強が成約となり、正解だった様です。

まあ、

ワンルームタイプは、阪神間でも、これ以上賃料を下げるよりは、

「礼金の 低下 or ゼロを選ぶ」とう流れがこれからは強くなりそうです。

西宮市内のワンルームを見てびっくり フォレントのワンルーム
http://www.forrent.jp/
http://www.forrent.jp/house/cgi-bin/fr/frbranch.cgi
保証金・敷金は無しで、礼金だけが高額の物件が増えてます・・・・
礼金だけ高額にして、業者の手数料が高額化(2か月以上へ)が、推測されます。

それにしても、ワンルームで、2万円台が増えているのは、脅威です。
3万台は、ほぼ当たり前です。

弊社の物件は、すべてミングルで、バス・トイレが共同なので、2万円台ですが、
他社は、れっきとしたワンルームです。
弊社のミングルが、成約しないはずだ・・・・

 

 

今春は、ファミリータイプとワンルームタイプで、

明暗を分けた感じ。

とにかく、株価の値下がりがこれほどひどいと、

これから先が思いやられる今日この頃です。

2008/3/15 文責 トマト店主 西岡

Jリートの値下がりを見ていますと、
不動産関係者の全員が負け組ではと、思ってしまいます。

現在、金と原油が下がってますが、 これで、問題になってくるのが、
大手機関投資家、とりわけ、生保とのこと。
 これから、2か月間、恐ろしいことになりそうな・・・・

生保の問題
http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2008/03/post_129.html#more
 > ひどい事になってきた。
> 日本も3月末13,000円を割るような株価なら、
> 生命保険の支払い問題にことが発展する。

1860年からのダビンチコード http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2008/03/1860.html#more
 > 繰り返される金融破綻と株価下落。そして不動産下落。
> 15年前のバブルを知る我々だけが現在進行形の世界的バブル崩壊の宿命を
> 知っている。
> バブル崩壊のコックローチ(ゴキブリ)物語は
> 一匹見つければ100匹ということになる。
 > 世界中のバブルと資産下落。
 > もはやベアスターンは何処にでも発見できる

2008/3/21 文責 トマト店主 西岡

 

 

滞納保証会社の取り立て
 
 賃貸の連帯保証会社トラブル
督促10分おき 深夜訪問 過酷な家賃取り立て野放し

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik07/2008-03-04/2008030415_01_0.html

よく聞きます。  取り立てにヤクザが来ていたと・・・

 

滞納保証会社の破錠
今月(2008/2)に潰れたのは
ウィル賃貸保証株式会社
http://willinc.net/

 

京都の更新料の裁判 本当の被害者論
  2008/3/1
  京都の更新料の判決の全国賃貸住宅新聞等の記事では、
家主の権利は守られたのか」 というキャッチコピーが出ている。
しかし、これでは、本来のお金の流れから見るとおかしい。
家主=賃貸人も、被害者だ。

管理業者の権利は守られたのか」が正解。だと思う


 

新・ゴーマニズム宣言SPECIAL 戦争論
 三巻構成で、いずれも世代を超えて大きな反響・論争を呼んだベストセラー。
 内容は主に太平洋戦争(作中では大東亜戦争)。
戦争とは何か、国家とは何か。作者一流の圧倒的な迫力と説得力あり・・・・・ Wikipedia


 
この本、お奨め。10年前に出てたんですね。知らなかった。よく売れたので、古本屋に常時在庫有りといったところ。
 きっこのブログで、小林よしのりの雑誌「わしズム」の紹介があり、それから、この人の著作物にのめりこみました。言っていることに無理がなく、実に自然体だ。
 いろいろ調べて、南京大虐殺の否定には、まったくの同感を覚えた。
 だいたいが、日本人の統治先において、ひどい統治を行う訳がないと体で感じる訳。
皆さんの回りにいる大人が、南京にいったとして、虐殺すると思えますか・・・・・・・・

 いよいよ、サブプライム問題で、大いにキズつき、欧米の資本主義が、破壊されて始めている訳ですが、これなどは、米政府が判っていてわざとやったとしか思えない状況であり、不良債権を 買わされたヨーロッパは良い迷惑だ。
 ナチのユダヤ人虐殺、東京大空襲、広島・長崎の原爆といい、欧米人は、元来狩猟民族であり、やることは狡猾であり、残酷だ。

米 サブプライム問題 第3弾

欧米の、ノンリコースローンというシステムは、日本のリコースローンと違い、借主が保護されているので、尊敬していたのですがね・・・リコースローンのノンリコース化は不可避

 今回のサブプライムローン問題は、こういった米国で、ローンの借主が保護されたノンリコースローンで、本来は慎重であるべきリスクを被るべきローンの債権者が、その債権そのものを証券化してばら売りすることにより発生した、偶発的な事故というよりは、起こるべきして起きた、詐欺事件と言うべき犯罪でしょうね。
 しかも、「格付け機関」が、フィーを証券をばら売りする起債者から貰ってとなると、当然そこには癒着が疑われる訳だし、こういった自体になると、「格付け機関」は、格付けは言論の自由と言い責任逃れをしているとか。

 米政策当局は、こういった事故が起こることが判っていて、「故意に放置」したといわれてもしょうがないのでは、ないか。

 イラク戦争の戦費調達のため・・・・・

 サブプライムローンの債務者である住宅の持ち主は、ノンリコースローンであるので、当該物件を手放せば、無罪放免となる。そして、暴落の損害は、すべて債権者である証券の購入者が負担する訳だ。

 8月の暴落は、格付けの低いサブプライムローンの暴落で発生したが、この11月の暴落は格付けの高い債権の暴落で発生してるので、問題の根は深い。ちょっと金利の高い債権を購入した為、元本が飛んでしまったという恐ろしい話しだ。
 

 株は、12月に入ると、さらに2−3割暴落するという話があるので、みなさん、ご注意を

                                 2007/11/25
以下、参考にしたHPリンク先等

松藤民輔氏のブログ
http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/

http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2007/11/post_74.html#more
http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2007/11/2_1.html#more

AAAのサブプライム債とS&P500の株価の関係を示すチャートを眺めてみよう。
ウァーオ!! いつ始まってもおかしくないぞ
http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2007/11/post_68.html#more

週間文春 2007/11/22号.txt
グラフ.jpg

週間東洋経済 2007/9/8
格付けは言論の自由とは、いかに.PDF

 

米 サブプライム問題 第 2弾

不穏な雰囲気です。世界経済が・・・・・

問題は、サブプライムの様な詐欺まがいのお金を捻出して、米が世界中から消費財を購入して、
世界経済を引っ張っていたという矛盾がこれで、破錠。
世界中の工場で、物を生産しても、買い手がいなくなる事だ。
 

米国は、サブプライム崩壊から、欧が不況へ、そして日本では

東京の不動産ミニバブル崩壊へ

 商業地以外は、値下がりへ・・・・・・
http://www.buyers-agent.or.jp/blog/09012061/

個人の給与が下がっている限り、住宅地の値上がりは、あり得ない。
 日本の国債の償却如何で、日本では、先々はかなりの
インフレが予想されるが、はたしてどうなるか・・・・
 

 -------------------------------------------------------
 

やはりBuyers AgentのHPで、   
異常に高い米のサブプライムローン変動金利
http://www.buyers-agent.or.jp/blog/08302059/

 12%のサラ金みたいな金利で、住宅ローンを組んで、
不動産の値上がりが続かない限り返せるわけが無い。

詐欺に近い。

米で、住宅ローン会社に罰金という声が出るもの当たり前でしょう。

おすすめリンク先


http://blog.goo.ne.jp/msi021112

http://www.nikkeihome.co.jp/gold/column/news/
 

http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/
 

 

2007/09/01

米 サブプライム問題は、ごついことになるのかもしれません。2007/08/01

恐るべし金融工学。

不動産の価格に興味のある方は、「金融ビジネス・夏号」は、特に購入をお奨めします。

日本のJREITでも、同じ事が行われているのでしょう。
レバレッジの元になる銀行融資は、今回は全額保障されている。
もしJREITが、破錠すれな、投資家の取り分が、
値下がりのリスクをすべて背負う訳だ。

米では、格付けが、偽りで高かった為、
本来は購入出来ない年金が大量に購入していたという話。
日本では、


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=季刊 金融ビジネス夏号(7/25発売) 
  サブプライム危機炸裂p37より

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7月2日付ニューヨーク・タイムズ紙で
経済学者ポール・クルークマンはコラムで格付け会社の責任を指摘

2000年以降の
大きな住宅ブームの後半に登場したのは、サブフライムだった。
投資家は錯覚していた。
現実よりもよりすぐれたものが手に入ると。

サブフライムMBSのリスクは、住宅価格が上がるかぎり、
バブルで隠蔽された。金利リセットで返済できなくなっても、
住宅価格の上昇でホーム・エクィティが上がり、
借り換えを繰り返して、さらに大きな現金を手にすることができた。

まるでポンジー・ファイナンス。(ねずみ講)と椰楡される仕組みだ。

00年と06年のサブフライム融資を比較すると、
簡易の収入審査の利用が25%から75%に増加し、
融資掛け目は80%ほどでさほど変わらないのに、
ローン残高はなぜか20万ドルに倍増した。
いまや住宅価格は、5年前の水準まで下がるといわれている。

証券化では信用リスクは投資家に移転される。
投資家は高格付け合成品の中身について、
意匠を凝らした  金融工学にだまされ、
つかまされた。
実際にはそんなものはなかったのに。

バブルがはじけて、移転されたりズクは、投資家の手元にあった。
レバレッジを大きく効かせたファンドでは貸手にも火の粉が舞う。

サブプライムMBS、さらにこれを加工したCDOでは、
回収金の受け取りは順位づけられて切り分けられた権利に変質する。

証券が発行され、流通してしまうと、不正な貸し付けの債務者
と貸手のすべての法律関係は、もとからズタズタに切られ、
証券化の仲介者や受託者の責任を免除するばかりか、
本来詐欺を防止するはずの貸手の責任負担メカニズムは機能しなくなる。

責任隔離の構造が証券の副産物なのだ。
粉々となった契約も商品も、元につなぎ合わせることはできない。
被害は、投資家の元に未処理の汚染物として残る。
サブフライムMBS市場の破綻で、今年-月以降に40%もの価値が失われた。
見積もりでは、1250億S2500億ドルの損失。
価値の段損した不良債権の見切り処分の波が.やってきて、
住宅市場の低迷はさらに深刻さを増すだろう。

一役を担ったとして、詐欺の幇助(ほうじよ)で、提訴する準備中であると公表した。
州公的年金基金二つで900億ドルの運用資産があるが、
うち7%がMBSやCDOを購入しているという。
年金基金を代理する訴訟だろうか。
本来なら、年金基金が購入できないはずの証券が今もAAAと評価されている。
格付けにより、モーゲージ貸付業者には新規資金が供給され、
本来は返済能力がない急増する債務者に不適正なカネを貸し付ける信用
市場が可能になった。

ドイツ銀行の推定では、サブフライムMBSの損失は900億ドルに達するという。
そうであれば、損失規模は、90年代のS&L危機に匹敵する。
RTC(整理信託公社)を通じ、
4520億ドルの資産が処分され、
1400億ドルの公的資金が注ぎ込まれたことが思い出される。
 

ル・コルビュジエの展覧会がやってます。 ・   2007/6/23

一昨日、六本木ヒルズ53F 森美術館へ行ってきました。
 今、以下の2つの展覧会がやっています。

よかった。

 「ル・コルビュジエ」は、20世紀を代表する建築家・都市計画家といわれており、
実物大模型もあったりして、見応えのある展覧会でした。

30年ほど前の近大の学生時代、 このル・コルビュジエの関連図書を購入していました。
  高額な本だったので、未だに保管してまして、懐かしく思い、読み直しています。
曰く、建築は諸芸術の母と言われています。20世紀においても、新しい芸術を理解するには、
新しい建築の近いがぜひとも必要であると確信している。

 集合住宅と自然との融和、機能に造形美を融和させた建築家と言われています。
ル・コルビュジエのファンとして、実に見応えがありました・・・・
入り口で貸し出されているレシーバーは、無料ですので、是非借りるべきです。

9月までやってますから、建築の造形に興味のある方は、ぜひ行ってください。 お奨めです。
こういった展覧会なのに、女性の方が多かったのには、驚きました。
 関連スクラップを添付します。 JPG

ル・コルビュジエ展  生誕120年
http://www.mori.art.museum/contents/lc/section/index.html
入場料1500円 カタログ3990円 DVD3枚セット14500円

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また 「ねむの木のこどもたちとまり子美術展」も、宮城さんのコメントが光っており、
絵と合わせて眺めると、すばらしい。
 関連スクラップを添付します。
JPG

ねむの木のこどもたちとまり子美術展〜ねむの木学園創立40年記念〜
http://roppongihills.com/jp/events/nemunoki.html
入場料無料 カタログ2200円 CD1200円

ちょっと予定外の散財でした。

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p.s. ついでに、 ランキング1位のラーメン店にも行ってきました。
 開店早々10人ほど並んでいた。JPG

 「らーめん天神下 大喜」 うまかった。
おすすめは、 とりそば(塩味)…830円 =細麺で、麺もダシも良かった。
http://ramen.gnavi.co.jp/shop/jp/g532700n.htm#
地下鉄で行くより、山手幹線の御徒町から歩いて10分ほど

その後、アメ横にいって、ウコンパウダーを2袋購入。
さすがに安い。沖縄産の400gが3000円だった。   
→昨年、体調を崩してから、肝臓に良いということで、
  ウコンを飲んで良くなった様に思ってます。

 

京都で、更新料の裁判が起きています。 ・・ ・   2007/6/06

この裁判が注目されるのは、

貸主・業者サイドが結集した
貸主更新料弁護団」(田中伸代表) 



 「敷金問題研究会」

全面対決となっているからです。

 両組織とも全面的な支援体制を取っており、
今後の賃貸借契約の流れを決定づけるものとなりそうです。

賃貸借住宅の 今の時代の趨勢は、 すでに借り手市場に移っており、
 礼金とか更新料は、すでに時代遅れの収益源だ。

 貸主サイドの劣勢は、いかんともしがたいと 私は思いますが・・・・

さらに消費者契約法(2001/4/1施行)の追い打ちだ。

 http://www.mainichi-msn.co.jp/chihou/kyoto/news/20070606ddlk26040494000c.html

1 or 2年毎の更新料は、貸主だけでなく、
 管理業者と仲介業者にもうまみがあったワケだ・・・

> 賃料月4万5000円で毎年10万円の更新料
 これを貸主と業者で、毎年5万円づつ山分けしてたんでしょうね。
たぶん、 これって、暴利に決まってるじゃないですか。
京都の管理会社さん・仲介業者さん 損金積立金の準備を・・・・・・・・・・・・・・・・

京都でこういった更新料があっても 阪神間では、これがまったく無いのです。
 こんな高額の金額の落差があるのは、普通では考えられない。 許されない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

と、全く被害のない私は、考えてしまいす。

東京都は、更新料に否定的だ・PDF

 

日本の住宅管理の問題点・・・ ・   2007/6/02

「分譲マンションの闇から学ぶ賃貸住宅管理の問題点」

         外壁塗装を15年で1回  30年で2回=良い材料で分厚く塗装

            10年で1回  30年で3回=並みの材料で薄く塗装

ということがあります。

談合体質で、バックマージンのことしか考えてない業者は、後者の回数が多いほど、
バックマージンの回数が増える方を選ぶことになります。

これが賃貸ですと、

クロスを長寿命の「洗えるクロス」で、張り替えが10年から15年に1回と、

短命の「量産クロス」で、借主が出入りの度、もしくは6年に1回の張り替えですと

談合体質で、バックマージンのことしか考えてない業者は、
回数が多いほど儲かる訳で、量産クロスばかり使うことになります。

談合体質というのは、気を付けなくては行けない、悪しき日本の慣習というお話。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
また

分譲マンションの長期修繕計画の無計画って知ってますか。

これは、実にうまいこと消費者=購入者をだましています。

つまり、新築時にデベが作成する、計画そのものが、原則20年までとして、高額の給排水管の交換・EV交換、機械式駐車場の交換費用等を含んでいない場合が多い。

さらに修繕積立金が、新築当初安く設定して、5年毎に倍にアップになっており、一般的に

当初       6000円が、

5年後に   13000円

10年目から 21000円

17年目から 28000円

と値上げしないと、外壁のメンテだけでも不足する。(参考文献より)

しかし、デフレ時の今、収入が将来増えないのはわかっていること。

当初から、定額(16300円)で算定するのが正しい。

売らんが為にこういう設定にしているとか思えない。

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次に、建物の寿命。

内断熱であって、給排水管が交換できる設計になっていない等の理由で、寿命が日本だけ極端に短い。

図表参考 グラフ1 (リクルート住宅情報2004/8/4からゲット)

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こういったことは、賃貸住宅の維持管理でも言えることです。

計画立案時に、同じように高額の給排水管の交換・EV交換、機械式駐車場の交換費用等を省けば、
収益率は高く見える訳です。

また、賃貸住宅でも寿命を考慮して作成しているとは言えない。

これは、どう見ても、国交省とデベロッパーがグルになって、日本国民を搾取してるというお話です。

写真2は、現在建て替えが進む浜甲子園団地=西宮市の臨海部に位置し、
              昭和30 年代後半に都市基盤整備公団により建設された大規模住宅団地

参考文献 マンションをどう選んだらよいか、わからない人が読む本 高田七穂著 
          エクスナレッジムック発行 2007/2 ¥1400.−

グラフ1  写真2

 

中古マンション市場とファンド 1 ・   2007/3/21

 

 知り合いの仲介業者から、1棟でなく「バラの中古マンション」を、業者がやたら買い占めていると聞いていましたので、下記の記事を読んで納得しました。  いろんな手法があるんですね、これが。

1 (株)インテリックスの場合
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  通常、築20年を越して老朽化した設備の古いマンションは、買い手にとっては、非常にリスキーということになります。  売買契約時に売手は、個人の場合は、瑕疵担保責任は一切とならいという特約を付け、これはこれで有効なのです。あっても契約後3ヶ月間。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20040227_01.htm http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070117hg02.htm

 となると、買い手は、不足の事態の可能性が、価格に全く反映されていないというリスクを背負うことになります。  きちんとした事業者が買主として中古マンションを引き取り、間取りから設備まで再生して、保証を付けて貰うと、買い手は安心。
=リノベックス事業=毎年1000戸以上の実績だそうです。
 (株)インテリックスは、2005年にJASDAQ上場
http://www.intellex.co.jp/
 ここのHPは、業種別ランキング最優秀賞を貰っているそうです。
ここのBefore & After は、おもしろい

つづく

参考図書
月間プロパティマネジメント3月号は、「動きはじめた中古マンション流通市場」というタイトルで、なかなか読み甲斐がありました。
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200703.html

実録!ファンド資本主義 ヒルズな奴らの錬金術 山崎隆 他 洋泉社

 

 

日本の不動産証券化の問題点 ・   2007/3/13

今、アメリカの住宅ローン(サブプライムローン)の焦げ付きが今回の株価暴落の原因の一つといわれています。
 サブプライムローン
http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2007/03/2.html#more

以下の様に、日本の住宅ローンも危うい様です・・・
>7年経つとブラックリストから外されるので「前科」のある人でも貸し出している。住宅を取得後、数ヶ月で支払不能となるケースが続々と起きているから不思議だ。
http://www.buyers-agent.or.jp/blog/03131907/

住宅ローンが、日本でもアメリカでも、金額が大きいので、それが景気対策に利用されているところに、
問題があるのでしょう。
これから、そのほころびが出てくる様です・・・

買えば、平均1000万円以上の損をするのですからね!
http://www.kindaika.jp/topics/200610/20061021.shtml

しかも、今週号のNewsweek日本語版では、
建物の木造とか鉄筋をすべてあわせた平均寿命は、
日本は、   45年
アメリカは、  75年
独は     141年
英国は、  143年
とのこと。

日本は、「値下がり」 と、「寿命が短い」 のと、ダブルパンチだ。

日本の不動産を証券化するなら、こういった要因を考慮しないと世界標準から考えておかしい。

海外と比べて倍の利回りは、それでもおかしいかもしれません。
>日本の不動産投資は地球上で最もリスキー
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP020620.html

ちなみに、Newsweek日本語版で、日本の住宅の短命の原因として、検査態勢の貧弱さと給排水管の交換の難しさを上げている。

日本の不動産証券化の問題点 2・   2007/3/20

 金融業しか知らない人間が、やたら巾をきかして、収益優先の姿勢が強すぎて、不動産の現場が混乱しています。

 株式会社ダヴィンチ・セレクトに対する行政処分の事件なんて、氷山の一角でしょう。
http://www.davinci-advisors.com/news/2007/03/post_6.shtml

>敷金を収入にし、フリーレントも無視して収入とした不動産鑑定価格によって辻褄あわせ
http://debutpth.tea-nifty.com/turning_point_of_my_life/2007/02/post_0988.html

 敷金を収益に上げて利回りを高く見せるなんて、確信犯でしょうに。こういった、収益不動産を扱っている会社が、Jリート(一般投資家)に販売して、「上がり」というゆがんだ営業姿勢は、怖いものがあります。
Jリート=ゴミ箱とは、うまくいったものです。

 米のサブプライム問題等、こういった不動産のファンド、証券化問題は、金額が大きく、不正or過誤が判るのに時間がかかり、判った時は金額が大きく、取り返しが着かないという、行き過ぎた業態に負の側面を強く感じる今日この頃です。
 


 

今回の株価暴落 問題・2・   2007/3/07

 

 アメリカの住宅ローンの証券化市場が暴落とは・・・・・・・

これは、ひょっとして・・・・・・・

アメリカの景気を支えていた住宅ローンを担保にした借金が破錠へ向かっている。

これは、日本のもと住宅金融公庫・改めフラット35の債権を証券化したり、すでに証券化されているJリートにも当てはまることで、債権を証券化した時点で、責任の所在が、あやふやになるということ。

また、日本の銀行の住宅ローンも昨年から頭金無しで募集していたりして、不良債権化へまっしぐら。

日本でもアメリカでも、住宅ローンを景気対策に使うのは、間違っていると思います。

踊らされた人ににも責任はあるのですが、

そのツケがいよいよ回ってきたということでしょう。

100円が75円に  流動性の危機は始まっている。  
http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2007/03/7.html#more

今回の株価暴落 問題・・   2007/3/01

 

中国よ、株価暴落も輸出するのか!なんて言う単純な問題では、ないですよ・・・・・・・

もっともっと根が深い問題ですこれは・・・・・・・

中国・アメリカの金融業界が、傾いてるのではという、かなり根が深い問題

これがきっかけで、かなりの深手を負う可能性が下記HPで指摘されています。

参考に

銀行貸付のこげつき問題が流動性の問題にすりかわったのである。

http://blog.ushinomiya.co.jp/economics/2007/03/01.html#more
ちなみにこのブログの著者は、松藤民輔氏です。
昨年、「アメリカ経済終わりの始まり・脱ペーパーマネー経済時代の超資産運用論」を講談社から出版され、昨今マスコミに良く登場されています。

 

重要事項説明書 問題・・   2007/2/24

 

賃貸借と売買契約の締結時に行われる「重要事項説明書」について、
いろいろ問題点が、論議されており、これから何らかの変更があるようです。

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ポイント

不動産市場の適正かつ健全な発展、紛争の防止のためには、消費者への情報提供、情報開示
が明確かつ適切になされることが不可欠であることは言うまでもないが、ここで留意しなけれ
ばならないのは、「消費者への情報開示項目を増やす」ことと「消費者へのわかりやすい情報
提供がなされている」こととは別の問題であるということである。

「契約締結直前」(契約当日)に説明されている場合が半数近くを占める一方で、
賃貸マンションも含めて、消費者の大多数が契約の一定期間前に説明を受けることが望ましいと
認識している。
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、昨年末に出た標記の報告書について、
国土交通省のウェブサイトにて発表がありました。

「複雑化している『重要事項説明』に関する優先度を考慮した再整理」が検討課題

不動産取引における消費者への情報提供のあり方に関する調査検討委員会報告書について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011220_2_.html
 

 

ペット 「犬」 に興味のある方へ・・   2007/1/6

あけまして、おめでとうございます。
今年は、猪ですが・・・・・ 猪突猛進ではなく、用心深く進みたいと思います。
 今年もよろしく、お願いします。

さて、 ペット 犬に興味のある方には、おすすめです。
ペットに対する姿勢は、人間の子供に対する姿勢にも 通じるものが、あるとか・・・・・

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アメリカでのヒット番組が、日本で始まるそうです。
 期待して良いようです。
NHK-BS2
「さすらいのドッグトレーナー」
 http://www.nhk.or.jp/ugoku/newprogram/program_bs2_08.html#main
 アメリカのドッグトレーナー、シーザー・ミランの番組

 

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「 あなたの犬は幸せですか」

 (単行本) ¥ 1,680 (税込)
シーザー・ミラン (著), メリッサ・J・ペルティエ (著), 片山 奈緒美 (翻訳)

 

メモリーに興味のある方へ・・   2006/12/16

先週デジカメのメモリーが壊れました。
壊れた原因として考えられるのは、 パソコン起動時に差し込んだ事。
1Gのコンパクト・フラッシュ・メモリーで、 4年ほど前購入で、2万円前後だったので、大変ショック・・・

しかし 今はと調べますと、普通の量販店で、9千円前後
 http://www.yodobashi.com/enjoy/more/productslist/cat_89_174_779/24737341.html

ところが、ネット専門店では、さらに安く、3千円前後と1/3だった。
 http://item.rakuten.co.jp/donya/c/0000000283/

メモリーは、容量と転送速度の比較だけなので、 ネット専門店になじむ様ですね。&永久保証です。
2枚買っても量販店の1枚より安いので、驚きです。

さらにミニSDの方が安く、1Gで2千円前後 こちらは、BMG用に4枚買いました。
銀行振込で購入すると、個人情報も漏れないので、安心かと
登録は、一様 楽天なんです。

以下、上海問屋、参考に
 http://www.rakuten.ne.jp/gold/donya/

 

またまた、公団の無責任体質が問題に・・・・   2006/10/27

都市再生機構やっと耐震強度不足を認める
http://www.buyers-agent.or.jp/blog/10121766/

構造設計建築士の創設
http://www.buyers-agent.or.jp/blog/10111765/

 こういった、構造計算書偽造の問題も大事なのですが、日本の建物の平均寿命が、30年未満の方がもっと問題の根が深いと思うんですね。欧米での寿命は、100年以上の建物であってあたりまえなんですね。

 なんで日本の建物だけが、こんなに短いのか。一番大きな問題が、給排水管が寿命になる30−40年経過した時に、その交換費用に膨大な費用がかかるのです。その為に、壊そうかということになります。

 つまり、地震で壊れるより、築30年未満で、寿命で人手で壊してしまう方が圧倒的に多い訳です。

これは、建設業界と役所の組織的な詐欺行為ではと、穿った見方があります。

日本は地震が多からとか、新しいモノ好きだからという理屈が言われたりしますが、おかしいですよね。

誰だって、高価な建物は、何十年でも出来れば100年以上、建て替えずに使いたいと思っていますよ。

計画的に、給排水管を交換出来ない様に作られているから、致し方なく建て替えているというのが、実態でしょう。欧米では、給排水管は、人が入れるスペースに設置されているか、露出が原則。しかるに、日本では、床、壁等コンクリートで塗り固め、そして隠してしまうのが原則。

この違い、とても大きいです。そして、毎年100万戸以上もの新築需要のおおきな原動力であります。

またまた、きっこのブログで、重大発表あり
http://kikko.cocolog-nifty.com/kikko/
固定リンク
http://kikko.cocolog-nifty.com/kikko/2006/10/post_12b6.html

藤田社長の判決後の記者会見の内容をまったく
報道しないマスコミの一部についての
当局とマスコミの偽善の追求になっています。

耐震偽装問題に興味のある方は、一読を!

 耐震偽装マンションの公庫救済
住宅金融公庫は耐震偽装マンションの公庫ローン利用者について低利な支払猶予や支払期限延長などの条件変更の応じているが10月末までの利用者は16件だったという。(11/13週刊住宅)
http://www.buyers-agent.or.jp/blog/11141794/
・海外では、耐震偽装マンションは、マンションとともに抵当権の消滅が標準なんです。
ノンリコースローンなのですから、こういった問題は起きません。もともと・
耐震構造計算書偽装発覚1周年

現場で感じていても、やはりこうやって数字で見るとすごいですね。参考に
不動産流通経営協会、平成18年「不動産流通業に関する消費者動向調査」
http://www.kindaika.jp/topics/200610/20061021.shtml

>売却損の金額は縮小しており「1千万円以上損」は前年度比3.8ポイント減となってはいるが、52.6%と半数以上を占める。 .txt

 

不動産価格 ミニバブルの終焉 Sep/27/2006 
  今月、公示価格が発表になり、都心部では、商業地を中心に値上がり気味とマスコミは、はやし立てます。しかし、実際に現場では、売り手一色で、」値下がり気味。原因は、日銀の金利引き上げとともに行った、量的緩和解除を受けて、「国債を大量に売った」ことにあるという訳です。

  つまり、102兆円の残高から93兆円への減少なので9兆円を売却したことになります。

この為、銀行が貸し出しを回収し始めたことによって、株が下がり、土地が下がり始めている訳です。

 たとえば、収益マンションの売買価格は、昨年夏まで、利回りは10%と言われていましたが、年末には8%まで下がりました。新築では、6%までさがったと言われています。2%利回りが下がった場合の価格というのは、ザクット2割の上昇になります。つまり1億円の収益マンションは、1億2千万に値上がりということになりました。
 それが4月以降の金利の上昇と量的緩和解除の為に、もとの10%の利回りに下がってしまったという訳です。

 今、業界では、「ミニバブルは、終わった」と言ってます。マスコミには、出ないことですがね。

 

Jリート Aug/01/2006 
 最近、不動産を証券化した「Jリートが売れている様ですが、大丈夫なんでしょうかと買い主を心配します。
昨年の終わりくらいから、不動産の買値が上がってます。10%で買っていたのが、8%へ利回りが下がりながら買値が上がっているわけです。2%利回りが下がると不動産の買値は2割程の値上がりです。

 しかし、家賃は、現在進行形で、下がり続けています。家賃が下がれば、当然利回りはさらに下がる訳です。「Jリート」の利回りは、当初6%だったのが、現在3%まで下がっていると言われています。
さらに、元金の半分ほどは、銀行の1%台の借入が組み込まれているといわれていますので、これから、金利が上がりながら、家賃がさらに下がると、ダブルで「Jリート」の利回りが下がる訳です。5年・10年後の大規模な修繕に耐えれるのかなと心配になります。

不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会報告書:
国土交通省=5月12日公開
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010512_2_.html


競売物件の売却状況は大幅改善
東京地裁での期間入札による競売の売却率は、平 成13年72.7%、平成16年86.9%、平成17年には 93.6%になりました。大幅改善となっています。

 それにともない裁判所から競売評価人(不動産鑑 定士)への再評価依頼(競売価格を引き下げるための 評価等)はほとんどなくなっています。

そして競売物件数そのものが減少しています。 平成9年に約5000件だったものが、平成17年には辛 うじて2000件台です。不良債権処理は一巡しました。 全国平均の競売の売却率は、平成15年62.9%、 平成16年70.3%、平成17年84.7%です。 (不動産鑑定2006.4月号〕

不動産取引価格の公表開始
国土交通省は4月末都内を皮切りに不動産取引価格の公表に踏切る。(4/11日経朝刊トップ記事) 売買登記をした者に調査書を送付し、その結果を不動産鑑定士精査して四半期毎にネットで公開するシステムという。都内から全国主要都市を網羅する試みだ。
これまでは取引価格は税務当局しか把握していなかったが、不動産を管轄する国土交通省が調査し公表することは画期的である。プライバシーの関係で丁目・大字単位で個々の情報としては精度が粗いのが欠点である。調査を受けた者が罰則もないので非協力だと何の効力もないが。
(嶋田/東京) 作成日時:2006-04-11 01:34 PM
http://www.buyers-agent.or.jp/

話題のリンク先 参考に 

日本の株や土地にマネーが流入しているのは、
国際的な「相対比較感」が理由と言われていますが、

 比較相手の他国がすでに過去の日本の様にバブルだとしたら、どうなるの?

 「グローバルバブル」という言葉があります。
相対的な比較に果たして、意味があるのでしょうか?

以下、わかりやすく解説している日経新聞のコラムです。
 http://nikkeibp.jp/sj2005/contribute/d/01/

そして、耐震強度偽造問題に関しては、このHP
http://www.sakurajimusyo.com/diary/nagashima/
 

冊子の作成が、格安に・・・
2005/11
電子ファイリングソフト と 業務用プリンター(実売12万円くらい)を組み合わせて、、p50くらいの冊子を100冊作成しました。通し番号も入れて、結構簡単にできました。これまで印刷屋さんに頼んで10万円かかっていたのが、約2.5万円 1/4の値段になりました。
参考に.txt

いよいよ平成18年3月から、
       売買の成約価格が公開されます。

2005/07/07
 土地は、ほんとは公共財なのですから、売買価格が公開されるのは、
ホントに良いことだと思います。

 今ある情報産業としての不動産業は、要らなくなるでしょうね。
資産の活用方法を提案するとか、運用をお手伝いするとか、管理を代行するとか
経験・知識が必要な、実務的な業態に変わっていくと推測されます。

国土交通省の土地情報課は来年3月から不動産の取引 (成約)価格を
インターネットで一般公開する。 当初は、次の8エリアのデータを公開する。  
・ 東京23区、さいたま市、川崎市、横浜市、
・ 名古屋市、岐阜市とその周辺、
・ 京都市とその周辺、大阪市

不動産取引価格情報の提供制度の創設」の詳細 
http://www.mlit.go.jp/pubcom/03/kekka/pubcomk030730_.html

甲山も写ってましたし、終戦直後の浜甲子園の川西飛行場もあった。
これが無料とは、インターネットならではですね・・
たいしたもんだ。

 国土地理院が無料で、「空中写真閲覧サービス
http://mapbrowse.gsi.go.jp/airphoto/index.html

 

車上荒らし・空き巣の被害が拡大しています。

2005/6/20
ほとんど、毎週といって良いくらい、被害を聞きます。ご注意を

入居者への注意喚起
  防犯は、空き巣盗難に対する建物設備の対策だけでなく、
  入居者の防犯意識の高揚が不可欠。次のような事件も
  発生しているので、入居者に対し、注意を呼び掛けてほしい。

 <以下、共同通信社 5月24日配信記事>
  東京・多摩地区のマンションで4月から5月にかけ、女性宅に
 「あなたの部屋から水漏れしている」とだまして押し入り、

女性 に乱暴する手口の事件が約10件相次いでいる

ことが24日、警 視庁捜査1課の調べで分かった。
 

  捜査1課は同一犯による連続強姦(ごうかん)事件として捜査。
 付近の女子大などに容疑者の男の似顔絵入りチラシを配り「同様
 の来訪があってもドアチェーンをし、絶対開けないで」と注意を
 呼び掛けている。
  調べでは、事件は八王子市や立川市などのマンションで一人暮
 らしをする若い女性宅で連続して発生。

  男はインターホンなどで
下の部屋の者ですが、あなたの部屋 から水漏れして困っています
などと話し掛け、動揺した女性が ドアを開けると、刃物を突き付けて押し入り、
犯行に及んでいた。

  男は25−30歳ぐらいで身長約170センチのがっちり形。
 髪は短めで、ニット帽をかぶることもあるという。
 

 お奨めの書籍
「 住宅で失敗しないための7つの自己防衛策」
松岡 在丸 著  経済界 発行  ¥1400.−

P168 イギリスの築130年の住宅の見聞禄は、必見。
いかに日本の住宅が、ハウスメーカー側の都合で、30年ごとに建て替えるシステムに
なっているかが、非合理的なのかがよくわかります。逆に130年前のイギリスの住宅の方が
なにもかも合理的なのです。
これじゃ日本国民は、所得がアップしても、いつまでたっても貧乏ですよね、
所得の3割の住宅ローンが終わったら、建て替えのサイクルが待っているのですからね・・

各国の住宅の寿命と新築戸数の一覧.jpg
 
土下座する営業マンから家を買わないこと  = まったく同感です。たぶん土下座しながら心のなかでは笑っているのでしょう。
欧米は、基本的に地域の工務店が中心の業界システムになっています。日本のように、
25年に一回建て替えてくれるような需要はありません。建物が少なくとも70、80年
は持ってしまうからです。

土下座する営業マンから家を買わないこと=なるほど、嘘つきの確信犯は、土下座で誤魔化す。
たぶん土下座しながら心のなかでは笑っているのでしょう。
それが、高額の不動産販売では、常態化しているのでしょうか・・・・

内容紹介.TXT

お奨めの書籍
「都市・建築・不動産・企画開発マニュアル2004〜05」
エクスナレッジムック 発行 いろんな専門家の共著
減損会計から、コンバージョン、複合商業施設、、高齢者医療福祉施設、定期借家、不動産証券化等々広い範囲に渡って、簡素に見開き2ページに解説さてており、いろんな項目の全体像を把握するには、最適な書だと思います。全554ページで4700円+税は、安いと思いますが・・・

 

投資をしないのが最高の投資である。2002/12

3 不動産という呪縛 p72
 家を買うことは、日本人の人生設計において特権的な地位を占めていまっす。そこに「家族の絆」のような特別な意味を見出す人もいます。
 しかし、同じ家を所有しようが賃貸しようが、使用価値に変わりはありせん。家を所有すればそれだけで幸福度が増すというのは、かなり特殊な思想です。それが個人のアイデンティティにまで達すれば(家を買えば私は変われる!」)、
カルトの一種と言うほかありません。

投資をしないのが最高の投資である。 p40
  バブル崩壊後のこの10年でもっとも成功した投資家は、何の投資もせずに現金を持っていた人たちでした。株式や不動産で資産を運用していた人は多大の損失を被りましたが、預貯金なら元金が減ることはありません。超低金利で資産が増えることはありませんが、大幅な資産価値の下落によって、株でも不動産でもバーゲン価格で購入できるのですから、何の文句もありません。お金を郵便局や銀行に預けておくだげで、相対的には、資産はどんどん増えていったのです。この10年で住宅価格が半値になったということは、現金を持っているだけで、年利7%で運用できたのと同じです。商業物件は三分の一になりましたから、こちらはなんと年利13%相当です。

商業地に比べて住宅地の下落率が低いのは、金利の引下げや住宅ローン減税などで、官民あげて不動産投資を偏ったためです。その効果が切れてくれば、住宅地もまた、商業地並みに下落するでしょう。ただじっと待っているだけで、家の価格はまだまだ下がります。

パラサイトシングル p34
 パラサイト・シングルと名づけられた、親と同居する独身の男女が、ブランド物を買い漁り、贅沢に海外旅行を楽しむ姿を見れば、住居費をリストラする効果は明らかです。彼らは父親をバトロンに、母親を家政婦にして、世界でもっとも優雅な身分を満喫しています。

競売物件 p74
 さて、あなたなら、この競売物件にいくらの値段をつけるでしょうか?競売には、多くの不動産業者が参加します。彼らは、落札した物件をリフォームし、転売するか、賃貸に回して利益を得ようとします。物件が第三老に占有されている場合は、彼らに立ち退いてもらわなくてはなりません。そうしたコストを考えると、出せる金額の上限は決まってきます。業者は、予想する物件の転売価格(小売価格)からリフォーム費用や資金調達金利などの諸コストを引き、そのうえで利益を確保できる価格を慎重に検討し、入札します。これが不動産の卸値であり、妙な思い入れや私情を排した裸の価格です。
この仕組みがわかると、不動産競売ゲームに参加することができるようになります。
当たり前ですが、業者の希望小売価格以上で落札するのでは、何の意味もありません。業者がリフォームした物件を購入した方が、よほどマシだからです。

以上 「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方」  橘 玲 著  幻冬社 \1600.

 お薦めしますこの本、書いてある内容は、ファナンシャルプラナーの管理人としても、いちいち我が意を得たりと思います。
デフレ期の今、インフレ時とは違う投資尺度・概念が必要なのです。といっても、なんと この10年間において実質高金利を得たのは、何もしなかった人たちなのです。

   何も考えずに。

but、しかし、その何もしなかった預貯金者に、もうすぐ預金封鎖という嵐が襲うかも知れないと、思う今日この頃です。 管理人

 


世界一の銀行にとって、エープリルフール週間になってしまった  Apr 08/2002

 結局、この「みずほ銀行」の頭取にしたって
訳のわからないプログラムが動くかどうかは
コンピュータのソフト会社の言うことを信用するしか
無かった。
 問題は、その信用の仕方。裏の取り方で間違えた。
動くか動かないかの検証は、第三者つまり他のソフト会社に
依頼するくらいの慎重さが、必要だったと思われる。
ミスったらこれほど事は重大だったのだから。

 そして、この「ノーてんき」さは、正に現在のバブル崩壊後の
銀行の後手後手の対応で、日本を破滅の淵にまで追い込んだ
銀行の対応に通じるものがあると思われます。
 平成14年4月8日                トマト店主 西岡

以下、朝日新聞の《天声人語》から転載

■《天声人語》 04月07日
 みずほ銀行の看板のあるサービスコーナーへ行って、
他行のカードでおそるおそる少額の現金をおろしてみた。
何事もなかった。しかし、不安がよぎる。ひょっとして通帳には誤った金額が記
帳されるのではないか、などと。

 こんな小さな不安でも、不安を抱かせるのは銀行にとっては痛手だろう。
小さな不安も積もり積もれば大きな不安になる。実際に被害にあった人が不信感
を募らせるのは、わかる。

 発足のあいさつでは「的確・迅速なサービス」をする「みずほビジネスモデル」を
実現することができた、と社長が誇っている。「最先端の情報技術」に裏付けら
れた金融力、とも言っている。それが、見事なほどに正反対の滑り出しになった。
今後のために良き「失敗モデル」を示してくれたと皮肉を言いたくもなる。

 旧銀行からのコンピューターシステムの変更に際して、
うまくいかないところがあったらしい。コンピューターそのものについては無知
だが、お金が引き出せなかったり、引き落としがうまくいかなかったり、という
のは素人目には初歩的なミスに思える。さまざまな事態を想定して備えているは
ずなのに、と素朴に思う。

 外電は「世界一の銀行にとって、エープリルフール週間になってしまった」
とからかっていたが、冗談でなく、コンピューターの「うそ」つまり誤作動は怖
いことを思い知らされた。ほんの少しの誤りでも出てくる結果は膨大だ。

 しかしコンピューターシステムに責任を押しつけるわけにはいかない。
人間システムに問題があったに違いない。

 

地銀を潰し、責任を預金者に取らそうとする陰謀、そして戦争


以下の理論は、非常に帳尻が合っており、可能性無きにしもあらず。
ご注意を

それにしても、世の中の動きめまぐるしく、飽きないですね。


増田俊男の時事直言!より転載です。
> 「デフレ総合対策」の中身は3月末まで国家権力で株価を吊り上げ、
>ぺイオフ解禁の4月になったら金融監督庁の「銀行閻魔(エンマ)帳」
>を発表して、ばたばた地銀を潰し、責任を預金者に取らそうとする陰謀・・・

> 3月末のアラブ首脳会議で、今サウジアラビアが提唱している
>パレスチナ和平調停案が採択されると世界は一気に平和ムードになる。
>そうなるとアメリカが計画し、もうじき準備が完了する第五次中東戦争に
>支障を来たすので早晩イラク攻撃を開始するだろう。
>イスラエルとアラブ諸国を巻き込んだ戦争は2‐3年続き・・・

http://www.luvnet.com/~sunraworld2/jiji-chokugen/jiji_020302.htm

 

車上荒らしが急増中   Mar/03/2002

以下 鍵屋さんのHP(松本金物店)から、転載  車そのものが盗難にあったり、車上荒らしと、大変物騒な世の中になりました。失業率の上昇とともに、貧富の差の拡大をともなって、犯罪が増えていくのでしょうね。 トマト店主 西岡

http://www.matuken.com/cgi/forum/forum.cgi?Work=Part&Forum=matuken&No=&Num=278&Back=Tree

 全国的(福岡市近郊を含めて)に、車上荒らしが急増中だそうです。 > 以前は、無施錠やエンジンキーつけっぱなしの不注意案件からバックなどの貴重品を盗む手口が多く、窓ガラスを破る手口の場合は、カーコンポなどの電装品を盗む大掛かりなものが多かったようです。いずれも、暴走族などの若者によることが多かったようです。 >

  一転、最近は、施錠してある車両の窓ガラスを割って、バッグや上着を盗む手口が急造しているようです。私も、防犯カメラの映像で見たことがありますが、

 1、なにげなく、車内を目視で物色

 2、周囲を確認

  3、いきなり、素手でガラスを殴り割る

 4、すばやくドアロックをあけて、狙いのものだけ奪って逃走

ものの30秒の犯行でした。 > 犯人像も、年齢層が上がっているようです。 >

 基本的な対策としては、
 車内の目視できるところに、「お金が入っているかもしれない」と、犯人に思わせるようなものを置いておかないことに尽きます。
  よく、「盗られないようにアラームをつける」などと考える方がいますが、それは車両盗難に関する対策で、物品窃盗については、犯行時間の短さからいっても無駄です。

   また、最近「防犯フィルムを貼る」ことによって、ガラス破壊を防げるかのような宣伝をしている業者もあるようですが、アレは「防弾」による搭乗者の被弾を防ぐのが目的で、それも無駄な対策です。(だいたい、日本でそんな機能が必要なのは、ごく一部の「特殊な職業」の方に限られるはずです)

 以前にも書いたかもしれませんが、カナダに遊びに行ってたとき、車でショッピングモールに行ったのですが、車の中に上着を置いて出ようとすると、現地の友人に怒られてしまいました。盗られて困らないものでも、置いておく事でこじ開けられるからというのが理由です。逆に、それだけ、自己責任に厳しいとも言えると思います。
 

新しい国家資格=マンション管理士について Oct/24/01

先週で願書の受付が終了でした。

今年、受験される方、勉強の進み具合はどうですか?
こちら、なかなか時間をまとまって取れない状態です。
出来るだけ毎日少しでもと心がけていますが・・・

 いまのところ勉強していて、結構、コラムを読む様な感覚で興味深く
勉強を進めることが出来ました。
実際、実務と関連して、
宅建の仲介業務に関連しては、
関係法令 では、管理組合と占有者=賃借人の関係
         共有と敷地権の関係
         管理費の滞納と先取り特権の関係
        区分所有の特殊な登記、
        品確法
構造・設備では 現行の建物の維持状態の把握、長期修繕計画、
        ・大規模修繕工事の策定
組合の管理   税務と会計処理
等々、役立つ項目も多々ありますし、

また実際、今まで行ってきました賃貸住宅管理の実務と関連して、
隣室との騒音、排水の詰まり、水漏れ、防犯&防災の対策
家賃の滞納=管理費の滞納、等々
管理運営上、ダブル面も多々見受けられます。

 またマンション管理の原点は、有る程度の事は我慢する分譲に比べて
入居者が我慢せず、運用の結果がシビヤにでる
賃貸マンション管理の方という意見もあります。
ですから、すでに長年の経験のある賃貸住宅の管理業者は、結構この資格の
近いあたりに居る様に思います。

今まで分譲マンションの管理していた業者サイドは、管理業務主任者として
今後は、管理組合にアドバイスするマンション管理士とは敵対関係となるべしと
思います。癒着するとこの制度の意味がなくなります。

 正に米国のCPMの業者から一切のリベートの否定の姿勢=倫理規約
と通じるものがあると思われます。
>CPMは直接又は、間接的なリベート、手数料、コミッション、割引、
>その他の補助などを一切受取ってはいけません。
http://www.ast.ne.jp/ast/ethics/main.html
http://www.ast.ne.jp/jrem/index.html

 また、不動産学といった仲介とか管理、価格の等の
体系的にまとまったものが無い原状の打破に繋がってほしいものです。
 大学でそういった学科・学部は、1校(明海大学不動産学部)を除いて、一般
的には、まったく無いに等しい訳で、今後、マン管法で指定されるマンション管理適正化
センターで、不動産管理の体系的なきちんとしたものが
出来るのを期待したいところです。
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現在は、不動産の、はたして購入時期でしょうか? Sep/26/01

このデフレの10年後をどう予想するかを、よく考えて、決めるべし。
 よく現在のローン返済額と家賃を比較して購入を決断する例が多い様ですが、どうでしょうか。

 ローンの支払いは、20年30年と続きます。せめて10年後の家賃とローンの支払いを予想してよく考えてほしいものです。

 ローンの支払額は、購入時で決まります。そして10年後にこのローンの支払額はすこしUPします。ゆとりローンの場合のこれは悲惨なUPでした。そうです下がることは無いのです。役所は今だインフレ思考ですから。

 これに対して、家賃は、バブル後一貫して下がり続けています。今後下がると思う人は、当然買うべきではない訳で、ここの判断が運命の分かれ目になりましょう。心してよく考えるべきです。
 長谷川慶太郎氏によれば、このデフレは、生産設備の過剰という平和の配当で今後まだ5年10年は続くとのこと。これから始まるアメリカのテロの報復戦争でも、このこの構図は変わらないと思われます。
 よくいう中国シフト=工場の中国への移転&農産物の輸入=が続く限り、国内では土地(工業用地&農地)が余り、さらに失業が増える訳で、このデフレ&国内不況は収まるべくもなく、1/40の中国の賃金への日本の賃金の摺り寄せ=日本の賃金の下落=分譲マンション価格&家賃の下落は続くのではないでしょうか!
 まだまだこれからが正念場と感じる今日この頃です。

p.s.
金利について
金利が上がると、どうなるか?
その後購入する場合、
1 ローンの支払額が増える?
2 ローンの支払額は変わらない=物件価格が下がる?
3 ローンの支払額は下がる=物件価格がさらに下がる?
いろんな可能性があることを考慮してください。
私は、この不況下、価格がローンの支払額へ摺り寄せるのでは?
1はなく、2または3の可能性大と思います。

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米国のテロ

写真
http://www.nikkei.co.jp/sp2/nt41/photo.html
ビデオ
http://www.usatoday.com/hlead.htm

これから、熾烈な報復が始まるのでしょう。
以前から、8月開戦の説があり
イスラエルは、予備役を7月で
召集済み

パールハーバーの様に
わざと、テロをさせるくらい
平気な米国ではあります。
http://www.luvnet.com/~sunraworld2/jiji-chokugen/jiji_010912.htm

M.M.田中宇の国際ニュース解説 ★米大規模テロの犯人像を考える


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ITの進展と仲介手数料の行方は如何に

7/11 東京で、マンスリーマンションの総会あり

そこでの、九州の(株)三好不動産 三好修 社長の話
   賃貸仲介業界は、タイタニック号の世界
  賃貸物件は、全国平均12%の空室率
  あと2-3年で、仲介手数料が取れなくなる=ゼロになる=
 と思われるが、誰もがそれがわからないまま、まだまだ大丈夫と思っている。
 しかし、沈み始めると早いですよ。 あっという間・・・・
 知恵を使うのが大切
 米国では、賃貸仲介業などは無いですよ・・・これが世界標準ではないですか

実際、三好不動産のHP=http://www.miyoshi.to/
敷金・仲介手数料・保証人=ゼロで、お借りいただけます

7/13 (株)エフバイネット社長 森崎 健治氏 の講演を聞きました。
 この方は、 
C to C のHPを開いてます。
そこには素人が売買契約をする為の契約書からチェックポイントまで、公開してます。
http://www.ctoc2103.com/
 エスクロウサービスとして、1%で、取引事務を行います。
 CtoCが不安な人は、多分5割くらいの人がエスクロウサービス
 を利用すると予想されているそうです。
 CtoCを自らする自信のある方は、どうぞご自由に=手数料は無料
 というスタンスです。  (元 (株)日住サービス社長)
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集客 と 契約行為=取引事務手続き とは、切り離して考えるべきですし
このインターネットという情報の値打ちの価値の急激な低下の現在、
手数料は、契約行為=取引事務の実質的な知的作業で
裏ずけるべきでしょうね。

私は、この「エスクロウという考え方」
エスクローとして、収入を得るという知的な作業には
本当に納得できるものがあります。


このお二人とも、売買・賃貸の手数料は無くなって行くという考えです。
私も賛成です。

弊社でも
5年前までは、売買の仲介手数料がかなりありましたが
この場合でも、
相続税の節税、
事業用資産の買換えとの組みあわせ、
特優賃との組み合わせとか、
ミングルタイプという収益物件の提案とか、
常になんらかのアドバイスを組み合わせ
それが弊社の管理物件の増加となって貢献しました。

また 弊社の賃貸の場合でも
すでに3年前より、学生の借主賃貸仲介手数料はゼロとしていましたし、
弊社の収益構造は、仲介手数料が毎年減る中
実質、賃貸住宅の管理手数料と 
マンスリーマンションの運用益が
弊社の収入の柱に育って来ています・・・  010810 トマト店主 西岡

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Jul/24/01
戦争のMMがあいついで

 最近相次いで、2つのMM(メールマガジン)が、近々戦争を示唆する記事を載せました。
8月開戦かも知れません。場所は中東                  010724 トマト店主 西岡

★戦争を準備するイスラエル
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田中宇の国際ニュース解説 2001年7月23日 
http://tanakanews.com/

 イスラエル軍は7月20日、海外在住のユダヤ人を対象に、予備兵の募集を
開始すると発表した。ニューヨーク、ロンドン、バンコクなど、10万人以上
のユダヤ人が住んでいる世界の9ヶ所の都市に新兵募集事務所を開くという。
イスラエルでは、男女ともに3年間の徴兵義務を課しているほか、40万人以
上の予備兵がいる。そこに海外在住者の予備兵が加わることになる。

 イスラエルは海外在住、特にアメリカ在住のユダヤ人から政治力や資金面で
多くの支持を受けて成り立っている。海外での新兵募集開始は、アメリカなど
の在外ユダヤ人社会に対して「戦争が始まるから準備してくれ」というメッセ
ージになっている。

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 今年は戦争の年  No.125  平成13年4月27日号
 増田俊男の時事直言!
http://www.luvnet.com/~sunraworld2/index.html

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 アメリカはマネー経済から実体経済重視に変わった。アメリカの基幹産業であ
る兵器産業をバックアップする戦略を遂行するため、アメリカは今年の8月頃に
湾岸戦争を起こす可能性が高い。私は年初、ヨーロッパとイスラム圏を旅行し、
情報相等閣僚に会ったが、全員私と意見は一致している。クリントンの8年間の
平和政策による60%にも及ぶ軍事予算の削減はアメリカの実体経済に打撃を与え
てきた。もっともクリントンが世界資金をアメリカに一極集中させたための犠牲
と言えばそれまでだが。ブッシュが提唱した「変化」とは、クリントンが推進し
たニューエコノミー中心の派生産業から実体産業中心に経済を切り替えることで
あった。その起爆剤として、中東における長期にわたる戦争が必要となるのであ
る。世界的緊張の拡大は兵器需要を喚起し、長期にわたる戦争は兵器の大量消費
となる。アメリカの乾ききった実体経済にとって、戦争は正に乾いた井戸への呼
び水。呼び水無しに地下水がくみ出せるまで戦争は続く。

 

知識と知恵の大きな違い

 昨日、倒産会社の集まりである、八起会(やおきかい)会長 野口誠一氏の講演を聞きました。
人生の地獄をなめた方の迫力ある話で、人生を考えさせる内容で、大変感動しました。会場では著書も販売されてましたので、早速購入しました。「人を大きくする苦労、ダメにする苦労」 ドリームクエスト出版
 八起五則 1、早起き 2、笑顔 3、素直 4、感謝 5、いい出会い
だそうです。このなかで、いい出会いのできる人とは信頼できる人、きちんとした哲学を持っている人、夫婦円満つまり、人生の土台がしっかりしていることが大事。
 八起三元論 「お金」、「体」、「心」 この3つのバランスが大事。

もう、昭和53年から23年間になるそうです。毎日何本も電話が入るそうです。倒産駆け込み寺
倒産は、経営上の破綻であってそれ以上でもそれ以下でも無いはずなのに「家庭崩壊」、「人生倒産」と「一家離散」「自殺や一家心中」と「倒産はあらゆる苦労の塊」とのこと。

 そして、なんでも周りのせい、他人の責任にする人は、再起は難しいそうです。
「尽くして尽くして、忘れる」という姿勢が大事。

八起会 連絡先 tel 03-3831-2055 fax 03-3831-2751 

 こういった組織は、日本にしかないそうです。当然外国では、倒産は、経営上の破綻であってそれ以上でもそれ以下でも無いのであります。日本の銀行の融資姿勢が、おかしい。会社に貸しながら、不動産を担保に取り、社長に連帯保証を求めるから。こういった物的、人的保証をとる安直な融資姿勢が、逆にバブルを引き起こし、さらに拡大し、今の様にデフレ不況になると、過激な請求権になり日本国中を不幸のどん底に落としこんでいます。欧米の標準融資姿勢は、ノンリコースローン 

 また、なんでも他人の責任に、周りのせいにする人は、実際進歩が無いと私も思います。
逆に、身の回りの出来事の、なんでもかんでも自らの責任で生きるなら、身の回りの出来事のすべてに神経が行き届き、進歩が早いように感じます。
                                      010712 トマト店主 西岡

もう始まってる不動産恐慌

 収益マンション(賃貸マンションを一棟まるごと売る物件)の価格では、相場は収入家賃の10年分=月額の120倍となっており、要するに年利回りは、10%という感じで見ています。ずいぶん利回りが良いと感じるかもしれませんが、ここから修理費とか税金とか空室とか滞納等差し引かれる項目は多いのですがザックッと10%で見ています。そしてこの収益価格からみた不動産の価格は、これを原価からみれば、恐ろしいことに、ほぼ建築費に見合うかそれ以下というのが実態です。よって土地価格はゼロという事態が、浮びあがります。
 すでに、こういった収益マンションは、建てる時点でもそんなに儲からない状態で、相続税がかなり安くなるというメリットで、頑張って建てている貸主がメインでした。ここに来て、家賃がここ10年で、3割以上の値下げ=バブル前近辺まで下がってきました。よって、ここ10年間の建築費の高い時期に建てられた収益マンションの収益が急激に悪化し赤字になり始めて、収益マンションを手放さざる得ない貸主が増え始めております。

 1930年代の世界大恐慌時、米国の物価の値下がりは3割だったそうです。そういった意味では、日本の不動産の恐慌に入ったといえるかもしれません。

 こういった収益価格から見ますと、新築分譲マンションの価格はいかにも高い。建築費はもちろん、ちゃんと土地価格も、デベロッパーの利益も乗ってますからね。
ところが、これだけ分譲マンションが建ちますと、
1 いつかは住む人が買わなくなる
2 収益価格でないと売れなくなる。=要するに人に貸す人しか買わなくなる。
3 その場合の売れる価格は、家賃の120倍という年率10%という利回り水準が相場。
すでにそういった中古分譲マンションの売り出し価格が、出始めております。

 さらに、新築分譲マンションを購入する方の、
住宅ローンとの比較検討の対象が、現在の賃料というのは、少しおかしい。
少なくとも
10年後はどういった賃料か、下がると思うのか。
 デフレ化の現在、過去10年間で家賃は3割下がってます。これからの未来の
10年後の想定賃料と比較していただきたい。
     どれくらい家賃が下がっているか想像もつかない。 
OR 
     めちゃスーパーインフレで家賃は、値上がりしてるで・・・????

 日本経済のごまかしが効かなくなって、いよいよこれから不況が本格化しようかという今現在、慎重な対応が必要です。そして分譲マンションを買うのであっても、上記収益マンションの検討課題=修理費の積立金はいかほどか、固定資産税の今後の値上がりはどうか等(財政赤字を補う為に、消費税と同様にかなり固定資産税の値上げをするという議論もあります)、考えなければならない課題は多いのです。

 とにもかくにも、ずば抜けて高い新築の分譲マンション価格は注意が必要です。 私には、住宅金融公庫がローンを付けることによって、高水準を維持し続けている様にしか見えません。バブル時の不良債権の土地の高値での処分先として・・・・・

以上は、阪神間は甲子園からの情報発信です。    2001/07/02 トマト店主 西岡

 

死差益

 
生保が、古い契約の高い利回り保証が倒産するまで変更できない現行制度は、高利回りの国債の償還が始まることで、これからどんどん苦しくなると思ってました。ところがどっこい以下の記事でびっくりしました。あたらしい契約の死差益をアップで、補って余りあるとは恐ろしいアンバランスです。最近保険に入る方は古い契約の高利回りの補っていることをお忘れなく・・・・

私は、外資系に保険会社を変えます。近々に

2001.6.6 主要生保10社の本業収益2兆1000億円で逆ざや1兆3000億円
「各社とも契約者に約束した利回り(予定利率)に実際の資産運用が追いつかない逆ざやで「利差」は損失だが実際の事業費や死亡率が想定を下回る「死差」や「費差」の利益が逆ざやを穴埋めした模様だ。(日経2001.6.5)」
 これは何を意味するのでしょうか。その昔、保険を確定高利回りで販売してしまったので今やその契約は大赤字です。一方で現在販売している生命保険の保険料は本来の事業費や死亡率で計算したまっとうな保険料ではなく、利益をごっそりのせた保険料になっているのです。つまり、現在契約する契約者の保険料の一部が、昔契約した契約者のために使われているのです。さらに言い換えれば、自らの経営の失敗と運用の失敗を、保険料を高く見積もることで新しい顧客におっかぶせているのです。
 まあ生命保険会社も被害者です。銀行救済ゼネコン救済その他もろもろで作為的な超低金利政策続行中です。この政策により運用難に陥っているのだから被害者なのです。低金利に苦しむ年金生活者と同じです。同情はしますが、やりきれなさを感じます。

(2)「大幅死差益に問題なし」  日経金融新聞2001.5.29の第3面
生保会社が死亡率を高く見込んで保険料を設定し、多額の利益計上を続けていることにつき、金融庁長官が「問題なし」。それが「業界慣行であると認識している」のだとか(笑)。死差益をすべて契約者に配当すればそれも理解できるのですが、最近は死差益の配当がない設計がされている保険が多いはず。どうなっているんでしょうかね。

以上 バードレボートより転載です。
http://www.bird-net.co.jp/
のトピックスより

 

010613
分譲マンションの管理の新しい法律

      
マンション管理適正推進法2001夏に施行

すごい高額のお金が動いている割に無法地帯だった分譲マンションの管理についての法律の網が今回かぶせられます。
 この法律の立法の仕掛け人=中島猷一(ゆういち)氏=管理組合新聞代表=さんが、その内幕とか、主旨を判りやすく書かれた本=「マンションの資産価値を高める本」講談社α新書¥740.は、この法律を理解する上で、お薦めの1冊です。
 この法律が、議員立法で動き始めたきっかけは、同じ中島氏の「マンション管理革命」講談社刊を読んだ大口善徳代議士(静岡県1区 公明党)が、1999年2月4日に衆議院予算委員会で建設大臣に質問です。建設大臣は、1年以内に15の案件を実現しますと約束する下りが出てきます。

この15の案件の中に
 1 専任の管理士を置く(=国家資格はり=管理業務主任者で管理業者のフロントの職員の資格となる。よって管理業者の社員として必要)
 2 分譲マンションの総合的知識をもった専門家の派遣できる体制を整える(=国家資格制度のマンション管理士で、管理組合への管理内容の第三者としてのアドバイザー)
というものがあり、この法律の施行になった訳だそうです。

悪質管理会社の手口とか、住民も次男坊的で、管理会社にまかせっきりな人が多いのも問題とか、いろいろ問題点とか解決の為の提案とかをされてます。
 1 役員はボランティアではダメ、
   日当を出すべし、理事長は、3万から10万の手当てを貰うべき


 2 修繕計画を持っていない分譲マンションが多すぎる
 =積立金が少ない場合10年20年の区切りで大規模な修繕が出来なくなる
 10年目で、建物全体の塗装、15年で屋上の防水工事、20年目でエレベータとまた塗装と積立金が、分譲マンションの命綱とのこと。

そして、分譲マンションの建替えを即す為に、容積率緩和法案(平成9年6月)の衆議院通過時も運動して頑張ったそうです。

ただ、この中島氏の管理組合新聞は、
総会屋なみという意見のHPもありますので注意が必要です。

http://syujyu.skytown.gr.jp/wwwboard/messages/382.html

関連リンク集

管理会社交替の一部始終を公開! 貴重な体験談を掲載 
 http://www.netjoy.ne.jp/~hasebe/renew/ 
集合住宅管理組合センター  
http://www.skytown.jp/title.html
ソーシャルジャジメントシステム(SJS)  
http://www.sjsmdn.co.jp/index.html
マンション管理奮戦記
http://homepage1.nifty.com/n~matsuo/mannsyon/home.html

 

IT革命とは

 インターネットを中心とした情報革命が「革命」とされる理由は情報 のベクトル(方向)が逆転したからである。人類が最も効果的として経験 上作り上げた情報処理、運営、管理システムがピラミッド型制度である。 国家組織、会社組織、総てピラミッドである。

 ここでは情報が「縦」(上下)に移動し、情報を動かす力は「権力」 (命令系統)である。今や情報はインターネットに乗って「水平」に走り まくり、そして情報発信、受信のエネルギーは「自由な個人」の意思に 代わった。だから革命なのである。人間社会は総て情報を基盤として成り 立っているのだから情報のベクトルが逆転すれば社会組織が逆転するのは 当然のことである。20世紀まで人類が築いてきた総ての社会システムは今 音を立てて崩壊しようとしているのである。 
======以上 メール新聞増田俊男の時事直言!115号 平成12年12月26日号より
増田俊男の時事直言は、下記アドレスで.........
  http://www.luvnet.com/~sunraworld2/index.html
 
なかなか読ませます、このメール新聞。おすすめです。

 

国債が生んだ危機(3):誰も買ってくれない時代へ
> 日銀の1998年9月中間決算で78兆円の資産のうち49兆円が国債であることを書いた。
>最近取り寄せた98年12月31日付の資産は91兆円に増え、国債保有は52兆円に増え
>ていた。もちろん日々の金融情勢での増減があって当たり前で季節的要因もある
>が、直近ではたった3カ月でさらに3兆円も増加しているのである
http://journal.msn.co.jp/worldreport.asp?id=990217ban&vf=1
http://www.yorozubp.com/
だそうです。
デフレから、一気にインフレへかそくするのでしょうか!!!!!
とにかく、日本の今の国債発行残高とその増え方は異常です。

そしてこの不景気が重なれば、何か異常な事態になるのでしょうね
今までに無かったような異様なことが・・・・・・トマト店主 西岡

やくざを立体的に学ぶ
スナック経営者のやくざ立ち入り禁止の奮戦記=
「やくざが店にやってきた」
やくざが牧師さんになった自分史=
「愛されて 許されて」
この2冊を読むとやくざやさんが良く理解できると思います。

「やくざが店にやってきた」 宮本照夫 朝日文庫
このあたりは、武士道の一種の異種として生まれた任侠道の暗い血を、地下水脈さながらに受け継いできた世界だといえるかもしれない。

やはり外国のマフィアではこうは行かないでしょうね。
ロシアとか米のマフィアは荒っぽい

「愛されて 許されて」 鈴木 啓之 雷韻出版 では、
博打の好きな本当のやくざ=イレズミありの小指なしが牧師さんになった話
この人によれば、「しのぎ」は、だいたいは組でやっていて、組員としては
只で飲み食いさせてもらったことが多いとのこと。
奥さんとの縁で教会へ・・・・
NOV/07/00

北朝鮮の悲惨
 そしてこの前赤ん坊を抱いて出て行ったおばさんが、頭を他所に向
けて二つの指で軽く赤子の首を絞めて、死に至らしめました。
 何の罪もない、余りに軽い生命でした。

なんて悲惨ですね、北朝鮮は、なんとかからないのでしょうか。
★アジアンネットワーク かわら版 鈴木雅子★
新亜総研 URL  http://www.sin-a.co.jp/
解除・アドレス変更は株式会社まぐまぐhttp://www.mag2.com/で
お願いします。マガジンIDは0000023938です。

からの転載です。

プロとしての自覚 雪印の食中毒事故について・・・
 山男の間では、非常事態の場合
腐ったご飯 と 肉 があって飢えしのぐためにどちらを食べるか
どちらも火を通せば、菌は死ぬ。

しかしタンパク質=肉=の腐った物は、菌は死んでも、毒素が残るから食ったらダメ

だが、炭水化物=ご飯=の腐ったものは、菌さえ殺せば残る毒素は無いからから食べても大丈夫

と緊急時の教えとしてとして、25年ほど前に聞いておりました。


今回の雪印の北海道の事故
 >また、4月1日製造の脱脂粉乳の一部で1グラム当たり1万1000個、最大で9万8000個の一般細菌が検出されるなど、厚生省令をも大きく上回る異常値だったのに、原料として再利用したこと>について、遠藤支社長は「黄色ブドウ球菌の検出数値に異常がなく、殺菌すれば大丈夫と判断したという。また、現場は黄色ブドウ球菌から毒素が発生する認識はなかった」とした。
 =とは、プロとは思えない処理ですね。専門家が内部に1人として居ないのでしょうか?
これでは、ほとんど故意に近い過失=重過失=未必の故意でしょうね。

私たち不動産業でも、これはと疑問に思えば専門家=弁護士、税理士の指示を仰いで
間違いの無いようにしたいものです。

そのためには、常日ごろから、これはおかしいのではという
感覚と知識を磨く鍛錬が必要ではとひしひしと感じる今日この頃です。

しかし、数字が大きいのに驚きました。
本当なんでしょうかね?
既婚男性の3割がぼっ起障害  >朝日新聞HPより転載です。
http://iij.asahi.com/0820/news/national20015.html
 -------------------------------------------------------  
30代以上の既婚男性の平均3割がぼっ起障害(ED)を抱えていることが、日本大学の滝本至得教授(泌尿器科)らの調査で分かり、神戸市で開かれているアジア性科学学会で20日発表された。ぼっ起障害があっても9割以上の人が医師に相談したことがなく、1人で悩んだり、あきらめたりしていた。滝本教授は「人によって原因が違い、治療法も変わってくる。病気だと認識して、まずは正確な診断を受けてほしい」と話している。  調査は東邦大、聖マリアンナ医科大などと共同で今年4月、30歳から79歳までの全国の既婚男女計1万300人にアンケートを郵送し、3854人(男性2034人、女性1820人)から回答を得た。
>以下、朝日新聞HPへ続く

日本水泳連盟に疑問を抱く人は多いと思います。
以下、MSNニュースより転載。
シドニー・オリンピック
で最もメダルに近いと言われながら、代表チームに選ばれなかった
千葉すず。選考過程に納得できなかった彼女は、日本選手として初めてスポーツ仲裁裁判所に提訴したが、訴えは棄却された。
 しかし、日本水泳連盟が「正しい」と認められたわけではない。スポーツ界の古い体質に挑み、たった一人で戦った千葉すずこそ、本当の勝者だ。
                   (マーティ・キーナート:8月10日)
 昨年、千葉は100m自由形で世界歴代3位となる54秒99を出した。200m自由形でも1分58秒78で日本記録を更新。これは1999年世界ランキング2位のタイムだった。水泳界の誰もが、千葉こそ、シドニー・オリンピックの女子自由形でメダルに最も近い日本選手の1人だと信じていた。 
http://journal.msn.co.jp/worldreport.asp?id=kuehnert000810&vf=1

貸付稟議書の提出命令
銀行は、バブルを起こし、現在の不況を拡大させた張本人であり低金利で優遇されていながら反省の色も無く未だに高額の給料、ボーナスをしはらい、誰一人責任をとらず、先月より同一支店内の振込み手数料を有料にしました。そして最高裁のこの判決です。一般庶民の恨みをどんどん背負ってください。以下バードレポート2000/5/15からの転載です。
                     トマト店主 西岡

<1999年11月12目最高裁決定〉
バブル期において銀行が株式購入資金6億円を個人に貸付けました。その個人が亡くなり、そのことを知った相続人はさぞ驚いたのでしょう。その相続人は返済できるはずもない借入金を押し付けられたとして、銀行を相手に貸手責任の損害賠償請求を起しました。しかし、社内決済の承認を得るための書類「稟議書(りんぎしょ)」が銀行側から提出されないので立証ができません。そこで「貸付稟議書・本部許可書」についての裁判所から銀行に対しての文書提出命令をだすようにと相続人が求めました。しかし、銀行の貸出稟議書は特段の事情がない限りは文書提山命令の対象にならないとの決定を最高裁が行いました。 これまで地裁や高裁レベルの決定では結論が分かれており、公共性からの文書提出命令を認める高裁決定もありました。しかしこの最高裁決定により、たとえ社会性や貸手責任を問う裁判であっても銀行稟議書の提出を求めることはできないことがはっきりしてしまいました。銀行は公的資金・低金利ばかりでなく、法律上もどんどん守られていきます。唯一の例外が石原東京都知事のようです。

住宅ローンの負担 最高に
どうみても、バブルのつけを、庶民にまわした
官僚のにおいがしますが・・・

日経 00/05/09朝刊より転載

住宅ローンの負担 最高に 000509日経朝刊より
昨年度、サラリーマン世帯
可処分所得の7.1%
消費回復に影響の恐れ

 家計の住宅ローンの返済負担が増している。家計調査によると、サラリーマンの1999年度の住宅口ーンの返済額は、収入から税金や保険料などの支出を差し引いた「可処分所得」の7.1%(
口ーンを抱えていない世帯を含む全世帯ベース)を占め、統計で比較可能な七〇年度以降で最高となった。経済企画庁は「住宅ローン負担の増大は個人消費の低迷を長引かせる」(調査局)要因と見ており、今後返済負担が消費回復の足を引っ張る恐れもある。
 住宅ローン負担は91年度には可処分所得の4.9%だったが、8年間で約2倍上昇した。住宅ローン減税の拡充や低金利で住宅の購入意欲が高まる一方、景気低迷や企業のリストラによる賃金の伸び悩みで可処分所得の減少が響いている。 99年度の新設住宅着工戸数は3年ぶりのプラスに転じ、持ち家は前年度比8.6%増と急増。住宅購入者の増加で、サラリーマン世帯の住宅ローン返済額は前年度比で5.2%増加した。総務庁の貯蓄動向調査によると、土地や住宅の負債額は九三年以降拡大が続いており、99年末はローンのない世帯も含め一世帯平均で561万円と1年間で25万円増えた。一方、可処分所得は2.7%減と2年連続のマイナス。サラリーマン世帯の37.8%が住宅ローンを抱えており、特に「働き盛りの30代、40代の負担増が深刻」(企画庁)。住宅口ーンの返済には数十年かかることが多く、消費を圧迫する構図が続いている。

 

依存症  と ポルノ について
最近、ストーカーとか、依存症とかが、流行ってます。だんだん人格がゆがんで来ているのでしょうか。以下、依存症とポルノについて面白い記述がありましたので、紹介します。参考にして下さい。

依存症 いぞんしょう  dependency  [科学・医学]

心は人と人との間で発達するが、かぎを握るのは「依存」である。人は人に依存し、その依存をきちんと受け止めてもらったときに喜びを感じ、その喜びを与えた人を信じるようになる。人と人はこうしておたがいを信じ合うようになり、人間関係を広げていく。この人に対する依存がきちんと受け止めてもらえないと、人はものに依存するようになり、依存したものからうける喜びにひたりきる。生理的な喜びを与えるアルコールや薬物に依存する「アルコール依存症」「薬物依存症」、心理的喜びを与えるギャンブルやパチンコにひたりきる「ギャンブル依存症」、またその中間に位置する「タバコ依存」などが成立するのは、人への依存が十分に満たされなかったことに起因することが多い。なお、「薬物依存」については、現在、覚せい剤乱用第3期ともいわれ、乱用者の低年齢化がみられるので、その対策が緊急課題となっている。小学館 『データパル2000』=CDより

ポルノに接することは必要
 アメリカでは、ポルノ研究では、『ワイセツとポルノグラフィについての諮問委員会のための報告』というのが1968年から2年かけて行われた。研究委員が20名、スタッフ19名、費用が200ドルという大研究である。結果は、ポルノヘの自由な接触は、約1週間後には飽和状態を導き、退屈感を与えるだけというものだった。そうして、これらの研究の結果、委員会の出した結論が、ポルノは禁止する必要はないというリベラルなものであり、この報告を受けたニクソン大統領が激怒したという話は有名だ。
 さて、アメリカには、もうひとつユニークなポルノ研究がある。ゴールドスタインとカントという2人の研究者たちが1973年に行ったものだが、その結果は『ポルノグラフィと性的逸脱』というタイトルの本にまとめられている。ここでいう性的逸脱とは、具体的には、性犯罪者、ポルノグラフィ・マニアなどの行動傾向の著しい人たちのことで、これらのグループが、青年期にどのくらいポルノに接触していたかについて調べてみると、ひとつきわめておもしろい事実が浮かび上がってくる。つまり、性的逸脱行動をした人たちのほうが、青年期にポルノに接触した頻度がずっと低いという点で共通しているということだ。
 そこで、これら2人の研究者たちは、次のように結論する。「青年期におけるポルノに対する接触は、高度の性的関心と好奇心を引き起こすものであり、それは同時に成人してからの性行動の基盤のひとつともなる」
心理学事典 p90 石川弘義 磯貝芳郎 主婦と生活社 文庫本より

 

ローテクの象徴 JAN/25/00
昨年、弊社では、銀行の窓口へ行き通帳の届出印をすべて、剥がし取りました。
現状では、通帳に印影が無ければ、通帳を開設した支店でしか、
引き出し出来ないというデメリットのみです。

通常、キャッシュカードが、利用の基本なら、なんの弊害もありません。
銀行、信用金庫すべて即、応じてくれました。

これは、下記記事が昨年12月に、新聞に載ったのがきっかけですが、
いまのパソコン環境=スキャナ+プリンターがあれば誰でも、
目で見てわからない印影の作成は可能なのは予測できます。
通帳を紛失して、印鑑は別だから というのは、安心できないのです。

もうすでに、日本式判子=実印というシステムは、明らかに時代遅れです。

正月そうそう物騒な話ですが、ハイテクにかかると、ローテクは、みじめなものの見本です。

2YK(2000年問題)は、いかがですか。
弊社では、本日1月1日は、念のため営業ということで、営業しております。 ガス・水道・電気等ライフラインは順調です。不動産管理業者としては、あとはエレベーターが気になるところです。

本日、開店早々明渡しの借主の方が来店されましたが、後は、多分お客様は無いと思います。この方は、2YK問題で来られていた短期出張でマンスリーマンションご利用でした。

 パソコンのチェックは、完了しました。3台とも3−5年前と古い機種なのですが、日付は、DOSのDATE関数で確認しましたが、異常はありませんでした。WINDOWSの修正プログラムを今から入れるところです。

 ちなみにDATE関数での確認と修正は以下(情報はエプソンダイレクトから得ました)
1. 2000年を過ぎて初めてパソコンの電源を入れる。
2. MS-DOSプロンプト状態にする。(MSDOSで再起動を選)
3. DATEコマンドを実行する。
4. 日付入力の要求メッセージに続けて設定する日付を入力する。
5. 日付は<年−月−日>の形式で入力すること。
入力例)入力する日が2000年1月1日の場合

C:\>DATE ← 左記のようにDATEを入力し、リターンキーを押す

以下のように現在設定されている日付が表示されますので、正しい日付を入力してください。

現在の日付は:1980-01-04(金)です。

日付を入力してください(年-月-日):

もし、表示される現在の日付が正しければ、新たに入力する必要はありません。

そのまま、リターンキーを押してください。

上記のように日付の変更が必要な場合は、正しい日付"2000-01-01"の順で入力してください。

C:\>DATE

現在の日付は:1980-01-04(金)です。

日付を入力してください(年-月-日): 2000-01-01 を 入力後リターンキーを押す

間違った形式で入力をすると「無効な日付の指定です。日付を入力して下さい」といった表示がされますので、再度入力をし直してください。

以上で再設定は終了です。Windows上でMS-DOSプロンプト状態にした場合は、exitを入力し、元の画面に戻ってください。

入力内容を確認したい場合は、再度DATEコマンドで日付を表示して確認してください。

 

大丈夫?エイズの知識,12.1世界エイズデー

  先日,世界保健機関(WHO)から衝撃的な数字が発表された。エイズによる死者数が全世界で累計1600万人を超えたという。そして今年はこれまでに,年間死   者数としては最多の260万人が死亡し,年間感染者も560万人に達しているという。1日当たり1万5000人以上が感染している計算だ。

 この数字をどう受けとめただろうか? 感染・発病が著しい地域はアフリカ南部の国々で,日本国内ではまだまだエイズを身近なものには感じづらい。だからエイズの怖さは何となく分かっていても,正確な知識や危機意識に欠けている人がまだまだ多いのが現状だ。昨年,深田恭子がブレイクしたきっかけとなったドラマ「神様,もう少しだけ」は,たった1回の性交渉でエイズに感染してしまった少女のお話で,放映期間は一時的に若年層がHIV抗体検査に殺到したというエピソードがある。しかし,日本人の悪いクセか,ほとぼりが覚めると危機感を失って,検査ルームは再び閑古鳥
が鳴いている。

 メディアがエイズの啓蒙番組を放映する機会も最近ではめっきり減った。報道されるのは,エイズ治療に効く成分が発見された,というようなニュースがポツリポツリ……。もちろん,発病しても治るような特効薬が発明されたわけではない。このような状況だから,一般には「エイズの恐怖はひとまず去った」,「最近は薬も開発されてるようだし」といった勝手な楽観論が広まっているようだ。

 しかしエイズは水面下で深刻化する一方だ。HIV抗体検査の受診者数は,メディアが総力を挙げて「ストップ・エイズ」キャンペーンに取り組んだ1992年をピークに漸減傾向だが,感染者の報告数は確実に増加している。つまり受診者に占めるHIV陽性者(=感染者)率は,格段に増えているということだ。数字に現れない潜在感染者がどれくらいいるか,想像するだけでもゾッとする。

以上、メール新聞の
WeekEnd n@viからの転載です。
WeekEnd n@vi───── http://netnavi.nikkeibp.co.jp/weekend/


コンクリートが危ない 99/08 小林 一輔 (東大教授)著 
                          岩波新書 ¥700.−より要約。
コンクリートの危機は、次の3点
  1 アルカリ骨材反応 =これは、従来言われていた骨材が原因ではなく、セメントの製造方法の転換が一番大きな原因だった。要するにコンクリートのアルカリ度が高くなりすぎたのだ。原因は、骨材、セメントのアルカリ量、そして塩化物の種類と量で、発生し、 欧米では「コンクリートのガン」と呼ばれ、一度発生すると防ぐことは、不可能とされる。
   2 不法加水      =これは、現場で、コンクリートを圧送するようになってから、現場の作業効率UPの為、常態化。90%の現場で加水を強要されているといわれ、加水を断り暴行された例も。そしてこの不法行為は、現場でアメリカのスペシャルインスペクターの様に検査する者がいない日本では、問題が明らかになるのは、10年20年後で時効だ。
   3 海砂の塩分 と 混和剤の塩分=これらの塩分が、不法加水による粗悪な状況下で、一気にコンクリートを劣化させ、中の鉄筋を腐食させる。

戦前のコンクリート建造物は、メンテナンスフリーで60年・70年も大丈夫なわけで、劣化発生は1960年代が境ではないかとのこと。原因は、やはり消費量の急拡大のもよう。最近もあった山陽新幹線のトンネル内のコンクリート片落下は、近年のコンクリート建造物は10数年しか安心出来ないひどい状態の現れ。p31

1986年10月22日水戸市の県営住宅で、3階ベランダの落下事故が発生。p127

海外では、スエーデンで戦後の建設の集合住宅のベランダを10万戸補修予定とかp128

埼玉県下の公団分譲団地で、アルカリ骨材反応によりPC板が異常劣化し、雨漏り団地と言われるほど酷いにも関わらず、公団の調査報告は、「通常の経年劣化」と発表して、管理組合の不信を買っている。役所はいかに信用できないかを地で行く例。p13

最近、周りの阪神高速の橋脚の鉄筋コンクリートが、全面にペンキを塗られ、先端部分は、鉄板で覆われました。コンクリートの劣化が原因だと、この本を読んで、納得しました。怖いですね。コンクリートの劣化減少が、大規模に日本国中で、発生しているようです。トマト店主

エイズ 99/06
アフリカで、エイズが、2割を超える感染者を出しているとか
エイズでアフリカ南部に存亡の危機に、すごいことになり始めています。
以下、メールマガジンより転載です。
なかなか読み応えあり。お奨めのメールマガジンとHPはココ
MSNジャーナル 
http://journal.jp.msn.com/default.asp

ジンバブエを始めとするアフリカ南部の人々は、エイズの発症を抑える高価な
薬を買う経済力はなく、感染していることが分かったら、死を待つしかない。

ジンバブエでは、人々の平均寿命は、1993年には61歳だった。だが、今では49歳にまで縮まっている。このままだと、数年後には40歳程度まで、短くなってしまうと予測されている。人々の寿命が長くなっていくことが、医学の進歩
の一つの効果だとしたら、これは歴史が100−200年、逆戻りしてしまうことに等しい。

やすらぎ 99/05
 死は、私にとって大いなるやすらぎで、死がやすらぎでなくなったは、仕事を怠けているときと考える。一生懸命という言葉が好きです。ロヤル創業者 江頭匡一

●金融の知識は、一般教養です。以下参考に!    
あのうわさのコミック 「ナニワ金融道」全19巻を1週間で読みました。
ネズミ講は、人間関係をお金に換算するシステムである。
先物取引の投資話に乗せられて転落していく教頭先生の心理の哀れさ
しらない間に手形の裏書をして、支払いをさせられる善意の社員
連帯保証人に恋人がなったばっかりにトルコに沈められる女の子
等々、なかなか読み応えがあり、内容の濃いすばらしい出来ばえです。         
次に守る立場から、以下読みますと立体的に判ります。         
「実践 倒産回避マニュアル」 ポケットブック社立川昭吾 著
 =あきらめるのは、まだ早い
銀行、街金融との付き合い方
賃貸借設定登記の怖さと対策
事件屋・パクリ屋・整理屋の三羽ガラスは、会社をこう食い物にする。         
倒産の危機は、戦争の城攻めに似ている。
包囲網を果敢に突破し、イチかバチか、勝負に打ってでるか。
城に火を放って切腹するか。
夜陰に紛れてそっと城を抜け出し後日に再起をかけるか。
立川さんは、最後の方法をとるそうです。
悪徳金融業者は、元来怠け者。彼らは瞬発力はあっても根気はない・・・         


一番こどもに不必要なお金がばらまかれた

 先週末に、妻とこどもが住む世田谷区の東京の我が家に行って驚いた。3人のこどもは順番に15、13、8歳。幸運にも3人分6万円の地域振興券が我が家に転がり込むものだと思っていた。だが稼ぎ人である筆者への、幸福の配当はなかった。

 2月28日の金曜日が、世田谷区の振興券の配布日だった。こどもたちは当然のように振興券を自分のふところに入れ、土曜日の夜に我が家にたどり着いたときは、すでに「内需振興」が始まっていたのだ。家庭教育が悪いと言われればそれまでだが、学校でもみんな「そうしている」というのだから驚く。

 いま、日本のいたるところで、同じような現象が起きているのだと思うと、背筋が寒くなった。15歳以下のこどもたちに、2万円は大金である。そんな大金がある日突然、国家からプレゼントされる事態は、異常以外のなにものでもない。

 そもそも、こどもたちには、お金が配られる理由が分かるはずもない。こどもたちに教えるべきことは、お金を稼ぐための「勤労の価値」であり、使うときの「倹約の精神」ではないのか。ばらまき行政の悪弊をこどものころから教え込むことは、そもそも教育上、問題がある。

 いまこどもたちに必要なのはお金ではない。家庭の愛であり、先生との信頼、それから友だちとの友情や地域のいたわりでしょう。よりによってこどもたちに
一番不必要なお金をいま与える教育上の配慮を自民党は考えたことがあるのだろうか。

ちなみに我が家では、小学生、中学生の2人が該当して、しめて4万円です。当然家族5人で、1/5づつ 山分けです。
該当者の2人が、2万円全部よこせとうるさいこと。バカタレが、働きもせんくせに、8000円でもありがたいと思え・・・・・・です。

自己破産申請 最悪=昨年10万3800件  (日経99/02/17)
景気低迷が続く中、多重債務やカード破産などによるとみられる個人の自己破産申し立てが昨年一年間で約10万3800件に上り、三年連続で過去最高を記録したことが16日、最高裁のまとめで分かった。97年の7万1299件から一年間で四割以上も増えるなど、リストラや企業倒産などの影響が強く出ているとみられ、増加傾向は続きそうだ。 昨年12月は1カ月だけで13000件を超え、90年の1年分を上回る数字となった。

 

銀行の身勝手さにはうんざり (トマト店主H11/1/20)
銀行の貸し渋りの身勝手さ と 現在の 日本の不況について今の銀行の経営陣にまともな経済感覚ありやと常々疑問に思っておりましたところ、
週間ダイヤモンドで、以下のコラムを見まして納得。
 今の金融機関職員は、高額の給料、ボーナスを取り、さらに高額の退職金を得てまじめに仕事をしているとは、思えない。その場限りの誤魔化しだけ。
 今の日本の不況の99%は、私には、金融機関の責任に見えます。何をナント言おうと、バブル期のあの融資は、無茶。
 残念ながら金融機関にお勤めの方は、商品=現金という特殊性の上に、ぬくぬくと生きている分、当分世間からの白い目にさらされて下さい。

「 死者に注がれる生者の血 」

 1992年4月以降をみると、"バブル業種〃である建設・不動産業への貸出しは減少するどころか増加している。反面、製造業への貸出しは減少し、中小企業への貸出しはほぼ横ばいから98年になって減少している。建設・不動産業がバブル業種だとすると、不良債権はたいして始末されず、生き延びさせるために追貸しされていたと見ることができる。

 いくら銀行が究極の日銭商売でも、追貸しを続けていれば、預金払戻しのためのキャッシュが不足してくる。死んだ企業は払えないので、生きている企業から貸出しを回収しようとする。優良企業から貸出しを回収すれば、企業は怒って別の銀行に行ってしまう。そこで、生きてはいるが他の銀行では借りられないような企業が狙われる。

 映画「男はつらいよ」で、タコ社長として中小企業経営者の哀感をスクリーンに漂わせた太宰久雄さんは、死に臨んで「葬式無用。弔問供物辞すること。生者は死者のために煩わさるべからず」と遺言したという。金融が経済の血液なら、生きているものの血を死んだものに与えてはならない生きた企業は死んだ企業に煩わされてはならない。キャッシュが必要なら、死んだ企業の資産をたたき売ってつくるしかないはずだ。

週間ダイヤモンド H11 1/23号  経済企画庁物価局物価政策課長 原田 泰 」より 抜粋 

外貨預金 H10/11/04
 ちょうど一年前、外貨で1年定期預金をしました。ニュージーランド$で、100万円で4.25%の金利でした。昨年末には、110万円近くまで行ってたんですが!ところが、この円高で、円換算で、現在約77万円。このロスは。23万円。
これはすごいですね。パソコンが一台買えます。ムムムムム・・・・・

 「ジョージ・ソロス氏が、10/8に123円で、ドル売り円買い注文を損切りで出したのがきっかけでこの日111円まで円高に=超高級な政治情報があたはず=」 週間エコノミスト10/27号P18 とのこと。
  ヘッジファンドは、日本のただのような超低金利の円を借りて、外国で運用すれば、儲かる。しかもファンドにして、5倍にも10倍にも膨らませばテコの原理で、利回りが4割にも5割にも膨らむ。邦銀の不良債権の償却の為の低金利が、円の売り実需を生んで、円安が進み、それをまた、ヘッジファンドに利用されての円高とは、庶民は浮かばれない。エコノミストの記事によれば、こに先どんどん円高が進む予想とのこと。 となるとやはり日本の景気も、来年は今よりもっと悪くなるような気がします。なんかかんか、いつも日本は、利用されて、損ばかりしているような感じで、これは、私だけの被害妄想でしょうか。
 浅井隆氏によると、これから円安になるから、今が絶好のドルの買場とのこと。どちらも納得してしまう、私です。ウウウウウ難しい!!

銀行の株価急落10/11

 銀行の株価が下がっています。日経平均株価も下がっていますが、銀行の株価はそれ以上です。そして、問題なのは、弊社の取引先のさくら銀行の株価が先週とうとう200円を割りこみ165円まで下がったことです。先月に三井グループが、3000億円の増資に応じるという発表にも関わらずの値下がりです。今週(H10/10/5)の週間ダイヤモンドによれば、三和銀行が、銀行実力で一番とのこと。幸い1km以内に支店があります。こちらへ取引先銀行を変更する予定です。
 思い返せばバブル時に、土地の売買代金の120%融資という金利まで含めた過剰融資。そして逆に今は、異常な貸し渋リです。収益不動産を礼にとれば、頭金が30%あっても残金の銀行融資は受けれずに頭金は50%が必要と聞きます。この銀行のバブルの増幅から、はたまた不況の増幅という身勝手な態度は、まるで子供が、思いつきで走り回っているようです。公の会社として、税金を投入して救う値打ちがあるのでしょうか。そして、帳簿は、不良債権をごまかしまったく実情がわからない。「いまの銀行員は、平気でうそをつく。」とは巷で良く聞くことです。これは、戦時中の軍部独走=大本営発表を思い出させます。もっと社会の公器としての自覚がほしいところです。

補足:サンケイ新聞10/11(日)朝刊によると、H10/7月から9月期で、都市銀行から、預金流出が発生しているとのこと。
個人預金が8876億円減 7−9月 長銀問題で都銀離れ
大手都市銀行六行の今年九月末の個人預金残高が十日、明らかになり、日本長期信用銀行の経営不安が六月に表面化して以降、七-九月の三カ月間に、東京三菱銀行を除く五行で減っていることが分かった。合計減少額は地銀下位行一行の預金残高に匹敵する八千八百七十六億円にも上る。四−六月(一兆九千五百億円の増加)から一転して減少しており、金融システム不安を背景に預金者の都銀離れが進んでいることを裏付けている。
 九月末の個人預金残高は六行合計で八十二兆八千九百二十三億円。この一年で最も増やしたのは東京三菱で、次いで住友、三和、第一勧業の順。
 さくらと富士が減らしたが、合計では五兆八千八百五十四億円の増加になっている。しかし、七-九月の三カ月間(今年度第二・四半期)だけをみると、東京三菱以外は軒並み減少。その
額は、さくらの四千二百二十億円を筆頭に、富士、第一勧業、三和、住友と続く。大手都銀を離れた預金は、九月末で二百三十一兆円と前年同月比十五兆円も残高を増やした郵便貯金や
外資系金融機関に流れているとみられている。景気の減速が予想される米国経済の影響で為替相場が乱高下していることから、最終的には国の信用と全国の店舗網を背景に郵貯が残高を増やすとの見方が強い。  
サンケイ新聞10/11(日)朝刊

基準価格(国土庁)の下落続くとの新聞記事9/21=98年7月1日時点

ミサワホーム社長の講演会で、イギリスでは、100年前に農産物の自由化を行ない、イギリス国土内の農地から、宅地化が進み土地の値段がずっと下がりっぱなしとのこと。
日本も農産物の輸入自由化が、農地の宅地化を促進し、宅地の価格下落をもたらします。とのこと。
=ハウスメーカーの社長ですから、土地は、安ければ、家が売りやすいという希望的観測もあると思いますが=
阪神間でも、工業用地の大規模な住宅団地への変換が至るところであり、農地もどんどん生産緑地法等により阪神間の9割の農家が宅地化を選んだ等をききますと、まだまだ下がりそうに思います。


やっとバブル前の坪100万円に土地の価格が戻ってきました。分譲マンションの価格も・・・・・・・
実際、賃金から考えても、土地の価格は、まだ高い様に思いますが。

 

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