tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

 ホームインスペクター マンション管理士トマト マンスリーマンション リンク 生きるヒント集 更新履歴 掲示板 目次 Private

ホームインスペクター
 

 

価格の査定方法
大規模修繕の見積について

 

住宅診断(ホームインスペクション)とは
 

建物所有者にとっては、当面の劣化・不具合の補修と長期の修繕計画との兼ね合いを検討する上で、建物の劣化状態を知ることは、とても重要です。

今、日本の建物では、これまでの平均寿命が30年未満という「使い捨て住宅」から、いろいろメンテナンスを行って長期間にわたって建物を維持していくという「循環型住宅」への転換が進んでいます。

新築住宅では、欠陥住宅を無くす制度として、2000年に品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が制定され瑕疵担保責任の期間が民法の任意の2年間から10年間に強制的に延長されました。さらに品確法で新築の建物の質を比較する尺度として「住宅性能評価制度」2000年)が始まり、統一の評価基準として10項目が設定され、それぞれに等級(別紙参照)が付けられたことで、新築住宅性能の客観的な比較が可能になりました。また品確法に関連して、「長期優良住宅法」2009年から開始)、「省エネルギー法」2010年から開始)と相次いで整備され、これまでの「使い捨て住宅」から、「循環型住宅」への転換が新築住宅では確実に進みつつあります。

しかし既存(中古)住宅では、現在も建物の売主責任は原則としてありません。よって既存住宅の売買では、買主が建物の劣化状況の情報を得る努力を行い、そして納得してから購入しなければ、欠陥を知らずに購入するリスクは減らないのです。

既存住宅の価格が、それ相応に市場で評価され、それなりの価格で流通する市場が整備されれば、これが既存住宅を「循環型住宅」へと推し進めていく原動力となります。きちんと建物を維持管理するメリットがあるのですから。

欧米の建物の取引では、住宅診断(ホームインスペクション)は、当たり前で標準に行われている作業です。しかし日本では、11月号と8月号でも記事にしました様に、既存物件の査定は取引事例価格が中心となっており、木造は、築後22年で建物の評価はゼロの査定となり土地値になっています。中古マンションでは、同じマンション内もしくは、近隣の取引事例を中心に査定されています。どちらも、それまでの修繕履歴とか住宅診断というその建物の劣化の姿とは関係なく中古住宅の価格を決めています。これでは、建物が余りに可哀相です。・・・・・・・・・

売り手側の事情として、バブル崩壊後の長いデフレで給与も下がり続けて、ローンの支払いが厳しくなり、中古で売却を検討すると中古の売却価格もデフレで大きく値下がりして、なんと住宅ローン残高の方が数百万円〜一千万円以上多いという逆ざやが当たり前。これが正に「資産形成」というより「負債形成」と揶揄される所以。

しかし買い手側の事情としても、バブル崩壊後に地価が下がり続けて、割安な中古住宅が見直されてきている訳ですが、左記の様に、闇雲に思わぬ欠陥住宅を購入して、予算外の修繕費用が必要になって笑っていられるほど今は余裕も無い訳です。

国交省のセミナー資料から・・・空室率アップ.PDF

劣化事例

 

参考図書:少子高齢化社会の住宅市場-米山秀隆著
     ホームインスペクターテキスト-住宅新報社
          2013/4/05−参考資料.PDF

 

価格の査定方法 ] 大規模修繕の見積について ]