tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

 上へ マンション管理士トマト マンスリーマンション リンク 生きるヒント集 更新履歴 掲示板 目次 Private

価格の査定方法
 

 

土地価格のシンプル計算法

 

     基本的に、土地価格については、国が情報の公開に積極的なので、公的な情報で、

大体は、掴むことができる。

公示地価では、ポイントで価格の調査が行われているので、その価格と、
知りたい土地の価格の修正を路線価でするというもの。
路線価は、文字通り、各道路毎に価格が表示されていて、とても判りやすい訳です。

 

@  路線価  いわずとしれた相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価

    http://www.rosenka.nta.go.jp/

    この路線価地図には、「公83」 と 公示地価の場所が表示され、公示地価と連動している訳だ。

A 公示地価  (土交通省地価公示・都道府県地価調査)

    http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

    

B 鑑定評価書 上記公示地価の価格の裏付けが詳しく、鑑定士の記載分がアップされている。

     AもしくはCの画面で、詳細をクリックすると表示される。

    

C 土地総合情報システム MAP資料 最近の取引事例が記載されている。MAPには、公示地価の所在地も連動している。

   http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

    

 

基本的に、AからCで、近隣の価格を調べて、@の路線価で、当該物件の価格と、公示地価の価格の相対的な比較を行って、
補正すれば、大体の価格は判るはずです。

実勢価格(相場)と 公的価格(路線価・公示地価・基準地価)との比較について

 路線価(相続税・贈与税の為の路線価格)、は、一般的に相場の8割が目安と言われており、動きが速いのが特徴です。
調査は相続税法に基づいて、国税庁(国税局)が、1月1日時点の土地の評価を7月1日に公表します。
路線価は、すべての路線=公道に価格が千円単位で付けられる形なので、何処の土地でも比較検討がとてもやりやすいのです。

 公示地価(公示価格・地価公示)、と基準地価は、公表時期がずれる以外にそれほど違いはなく、
行政側が不動産鑑定士に依頼して算定、決定しており、いつも相場の動きを遅れながら反映されると言われています。

「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされ、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行ない、
その結果を調整したうえで価格が決定されることになっています。
ですので、
価格の変動の大きいときは、実勢価格の2−3割以上もこれまでにズレが生じた時がこれまであったりしました。

 公示地価は、価格時点(基準日)が1月1日で、毎年3月中旬頃に発表れています。 基準地価は、価格時点(基準日)が7月1日で、毎年9月20日頃に公表されています。
公示地価、基準価格は実勢価格の動きに遅れる傾向があることは以前から指摘されていますが、ある程度は仕方のない一面です。もちろん、実際の取引では個々の事情に左右される部分が非常に大きいことも無視できませんし公示地価や路線価などの公的価格は、土地価格そのものの目安というよりも、上昇あるいは下落の全体的な傾向をつかむための指標として考えたほうが分かりやすいかもしれません。   (文責:西岡儀和)

 

 

上へ ]