tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

 


 

 

メール問い合わせ1   =相談者MさんのHPへリンク

こんにちは、トマトホームさん。

サーチエンジンで「敷引」を探していて、トマトホームさんのホームページを見
つけました。

相談の内容は、退去時の現状回復費の考え方についてです。

平成6年7月に大阪市平野区でマンションを賃貸で契約しました。分譲マンションなので「分譲貸し」というのでしょうか?敷金80万円(敷引38万円)家賃は11万円(共益費別)で私の勤め先の契約(借り上げ社宅)でした。仲介業者は平野区のE住建で家主さんとは会わずに、E住建の事務所で契約しました。

昨年末平成10年12月末で退去する旨を家主さんに連絡して、12月27日に立会いを行いました。
※引越しは25日に行い、26日に掃除をしておきました。
立会いは、家主さんと家主さんの親戚にあたる大阪H区のKホームの代表者の方でした。

立会い時の指摘事項は、
1.冷蔵庫裏の黒ずみ
2.エアコン取り付け部のねじあと、黒ずみ(2箇所)
3.カーペットのへこみ(家具の跡)
4.ふすまの汚れ(1枚)
5.障子の破れ
6.畳の日焼け(家具の跡)
を指摘されました。概算の見積もりで30万円と言われたので、「高いのでは?ほとんどは敷引きから修繕するのではないか?」と聞いたところ、敷引きは家主の所得であり、現状回復費は別途敷金から差し引くと言われました。
私の考えでは、障子は当方の責任でそれ以外は通常の損耗(カーペットのへこみ等はどう考えるかですが)であると思っています。
障子以外にカレンダーや時計を吊るすためのくぎは何本か打ちました。ただし、これに関しては立会い時に指摘はありませんでした。

納得いかなかったのですが、敷引きの意味合いをよく理解していなかった(入居時には現状回復費に当てると聞いたように思ったが自信が無かった)ため、会社に相談してみると言うことで見積書を送ってもらうように依頼してその場は別れました。
数日後(年内に)、見積書ではなく請求書が送られてきました。金額は口頭で言われた30万円でした。
(請求書内訳)
  品名         数量   単価      金額
1.洗い         一式        50,000
2.クロス カベ    4.5帖       35,000
3.じゅうたん      〃         40,000
4.LDKと洋6クロス  一式       150,000
5.畳 取替       6  4,000   24,000
6.襖・しょうじ     5  4,500    22,500
7.和室クロス6帖    一式       40,000
(値引き)                  △61,500
合計                     300,000
※襖は3枚のうち1枚汚れている(取っ手の付近に手垢がついている)だけでしたが、模様が合わないので全部張り替えるそうです。

その後引越しの本や、トマトホームさんのホームページを見て、通常損耗は家賃に含まれるのが一般的であることを知り(遅いですが)、代理人であるKホームに連絡をしたのですが、「敷引きは現状回復費とは別、汚した分はすべて直して出るのが筋」と言って、敷金80万円のうち敷引き38万円と現状回復費30万円を差し引くと言っています。

そこで、トマトホームさんのホームページに乗っていた大阪府庁宅建業指導係に相談したところ、「一般的に自然損耗に関しては家賃に含まれ、敷引きは現状回復費を含むのが最近の判例である。しかし直接行政指導は出来ないので、最近の判例をまとめた資料を送るのでそれを家主に見せて話し合ってください」とのことでした。

上記の資料を元に、代理人のKホームと家主さんに話をしたのですが、契約書上に修理義務がある旨書いているので入居前の状態に戻す義務があるの一点張りでまともに取り合ってもらえません。府庁から貰った資料も送ったのですが、よく読んでいないか読んでも理解できなかったようです。契約書はE住建作成のもので標準的なものであると思います。

何度か電話するうちに、Kホームからは「もう電話してこないで欲しい。払わないのならほっとけばよい。こちらはこちらで手続きを進めるから」(裁判してもいいよ、と言っているように思った)と言われてしましました。その上、畳の日焼けしたのは上敷きを敷いていれば防げた、冷蔵庫の裏の黒ずみも賃貸になれた人ならダンボールを当てて黒ずまないようにしてますよ、とまで言われてしまいました。

家主さんは宅建免許を持っているようなのですが、最近までサラリーマンだったようで(最近独立?したよう)、不動産の仕事をしていた訳ではないらしく、Kホーム(叔父さん?)の言われる通りにしているだけのようです。家主さん(の
母親:最近は家主自身は電話にも出てきません)曰くKホームは地元で20年以上(宅建免許の更新が6回になっていました)このやり方で商売してきているので、今回だけ特に厳しいことを言っているわけではない。今まで何人かに貸しているが以前の借主は文句言わず払ったそうです。文句を言ったのは私だけらしいです。

今のところ、
1.大阪府庁宅建業指導係の薦めにより、弁護士に相談する(無料相談)。
  ※上記資料とは別に家内が相談したところ、結局府庁に回された。
2.仲介したE住建に相談する。
3.トマトホームさんのホームページにあるように自己裁判を起こす。
などを、考えています。

もし何かアドバイス頂ければ、助かります。   M


トマトホームからの回答1

弊社HPにありますが、震災の為つぶれた建物は、敷引全額返金の判決が、最高裁で昨年9月に出ております。
最高裁は、敷引特約は、現状回復費用と考えていますね。たぶん家主の所得というなら、敷引という単語は使わずに礼金として断らないと、敷引=原状回復費用ですよ=慣習は。

業者のアドバイスでこういうことを貸主が行なっているのなら宅地建物取引業協会の大阪支部の苦情処理係に相談されてそこから、業者へ指導してもらえば良いかも、しれません。ここは、業者の集まりの団体です。ここで、訳の判らないことをいう担当者であればその名前を言ってもらえれば、こちら=西宮支部より連絡します。

ただ、最終的には、貸主と借主の民事です。最後は民民の裁判となります。

ただ、小額訴訟を起しますよと構えるだけで今まで相談の有った方は、すべて、敷引以外は、全額返金で解決しています。あきらめないで、粘り強く頑張ってください。  トマトホーム 店主 西岡

メール問い合わせ2

今、市民法律相談を受けてきました。
結果は家主の言うことがおかしいと言うことで、簡易裁判所の調停か大阪弁護士会の斡旋で調停を受ければよいのではと言うことでした。
家主が調停に出てこないこともあるので、その時は本式の裁判を起こす事になりますとのことでした。
小額訴訟の事も聞いてみたのですが、敷き引き後の返還金が30万円を超えるので無理と言われました。
調停・裁判になれば、契約は会社名義なので委任状を出してもらったりして面倒なので、早く家主さんが納得してくれればと思います。

無料の相談なので多くは期待していませんでしたが、トマトホームのアドバイスと変わりません(以下)でした。
以上ご報告まで。                              M

トマトホームからの回答2

裁判所は、応対は、丁寧です。安心してください。訴訟をやるのは、人民の権利です。

弊社では、簡単な裁判はすべて、「本人訴訟」で行なっております。
家賃の滞納が一番多いのですが、猫を飼っていたり以前は、値上げの訴訟も行なっておりました。

きわどくて、金額の大きな事件は、当然、弁護士さんに頼みます。

弊社=管理で、貸主は別になりますので、裁判所まで貸主を引っ張り出します。
滞納は、100%こちらの勝つ裁判ですから、これを弁護士に依頼するのは、過剰防衛と考えます。
滞納で損がでているのにさらに弁護士費用何十万は痛い。何千円の値上げで弁護士さんでは、経費倒れです。

訴状は、下記の記事の通り、簡易裁判所に用意されているようですが調停、裁判でも費用は、多分1万円以下と思います。

弊社では、詳しい司法書士さんに依頼しています。数万円で可弊社で、書類を作成しても、手数料が頂けない為。
訴状でも書類内容は、簡単です。あとは、貸主と、簡易裁判所へ行くだけの実費だけです。

調停で裁判所へ支払った費用は、訴訟になりますとそのまま訴訟費用に含まれます。無駄にはなりませんので
とりあえず、調停から行かれたらと思いますが。借主が法人とのこと。会社にも相談を。

また、今までの例では、訴訟をしますよと内容証明郵便を出した時点までで、すべて解決しています。
この内容証明を弁護士さん、司法書士さんに書いてもらう手もあります。ここで、気をつけなくてはならないのは、弁護士さん、司法書士さんなら、誰でもよいことにはなりません。詳しい人を、探して下さい。 トマトホーム 店主 西岡

メール問い合わせ3

途中経過です。今は不動産屋と家主さんには会社のほうから連絡を取ってもらっています。不動産屋のほうはなかなか捉まらなくて今日やっと話が出来たそうですが、今までの態度とは打って変わって「うちは単なるリフォーム業者だから」と逃げ腰になってきているようです。

それで、結局は家主さんへの連絡待ちになっています。いきなり電話番号が変わっていたりして、捕まえるのも一苦労のようです(他力モード)。業者のほうも「10万円でよいと言っているのに」、とかトーンダウンしているようなのでもう少し交渉すれば解決できそうです。

それでもダメな場合は、会社の顧問弁護士さんが使えるようなので最終手段となるかもしれません。

トマトホームからの回答3

それと気になるのですが、

> 家主さんいわく、20年以上もそのやり方をしているそうですが?
税務署に、まともに申告されているのかなということです。
ひょとして、修理代金を、税務署では、経費で落としながら入居者からは、修理代金を別途支払いを受けて誤魔化す。税務署は、まったく疑わないでしょう。 トマトホーム 店主 西岡

メール問い合わせ4
管理している業者は逃げ腰になって、家主と相談してくれとの事。家主は2〜3日出張との事で捉まりません。
※電話番号を変えてるし。

税金をごまかしているのではとの指摘ですが、あのおおざっぱな見積もりと言い可能性はありますよね。年末に貰った請求書の番号がNo.1ですから、どんな経理をしてるかわかったもんじゃないですよね。

それから、トマトホームさんのホームページを見て、大阪宅建業協会に問い合わせをしていたのですがやっと返事を貰いました。下に添付しておきますので見てください。




M 様

アクセスありがとうございます。
ご質問の件につきご返信申し上げます。

賃貸の紛争については宅地建物取引業法の範疇にはいらない事項があります。賃貸業は宅地建物取引業の免許がなくてもできます。

貴殿のご相談内容ですが、すでに大阪府にご相談に行かれ契約書等もご持参されていると推測いたします。
そこで弁護士に相談されては、との判断ですので一度行政で実施している無料の弁護士相談を受けられてはどうでしょうか。また少額訴訟制度(簡易裁判所にお尋ね下さい)等もあり、これにより調整されるのも一法かと存じます。

以上


message=賃貸住宅の退去の際、家主さんから敷き引きは家主の所得であり、現状回復は自然退化分も請求するといわれ、敷金80万円のうち、敷き引き38万円+現状回復費30万円を請求されました。
現状回復は当方の過失分以外は敷き引きから行うと思っていたので、抗議しているのですが聞きいれてもらえません。このような相談は宅地建物取引業協会で聞いていただけるのでしょうか?大阪府庁宅建業指導係に相談したところ、弁護士に相談するように言われたのですが 、そこまでしないと解決できないものなのでしょうか?


***************
社団法人 大阪府宅地建物取引業協会
大阪市中央区船越町2−2−1
電話:06−6943−0621
FAX:06−6946−0320
E-mail : o-takken@po.iijnet.or.jp

トマトホームからの回答4

大阪宅建協会の返事は、事務的で、味気ないですね。この種のトラブルは、大変多いので、もう少し具体的に、協会の見解とか、立場をコメントしてくれれば、親切で良かったと思いますが、これでは、せっかく質問していても、なにも判らないでは、ないですか。

また、気になるのが、共同住宅の残りの住民です。結論が出れば、連絡を取って救えればと思います。                   トマトホーム 店主 西岡


結果報告

大変ご無沙汰しております。1月に相談していましたMです。ようやく決着しましたの
で、ご報告いたします。

結局完全勝利とは行きませんでした。
敷金80万円、敷引き38万円で返還額42万円のところ35万円返還と言う事になりました。

知り合いのつてである不動産屋さんに契約書を見てもらったところ、かなり家主有利な記述
になっているとのことでした。
極端に言えば借主に無制限の現状回復義務があると取れる内容になっているそうです。その
不動産屋さんの言われるには、その文言を立てにとって、家主はそう言うつもりで契約した
と言い張られると話が進まないだろうとのことでした。それよりはその契約書を作った仲介
業者に対して重要事項説明書の内容と家主が言ったことが食い違っているので、何とかして
欲しいと言う風に持って行ったほうが解決は早いのではないかといわれました。
その際、これを大阪府庁に持って行って仲介業者の説明が悪かったと

言えば困るでしょ?と言ってみたらよいとアドバイスも受けました。

あと、契約の内容が内容なので解決の為に若干の譲歩が必要だろうとのことでしたので、42
万円の返還を35万と言うところまで譲歩する事としました。

それでまず家主に対して35万で決着しようと持ちかけましたが、受け入れられず仕方なく仲
介業者に相談に行きました。
仲介業者は気乗りしない様子でしたが、まず元受業者?に電話をしてくれました。そこでは
うちは関係無いと知らん顔をされたため、改めて家主と連絡を取ってくれました。
仲介業者の態度としては一応説明はするが納得しなければ知りませんよ(裁判してください)
と言ったスタンスでした。

仲介業者から一応説明しておきましたから、明日にでも家主に連絡してくださいと言われ電
話したところどうも家主は納得していない様子でしたが、取りあえず35万円振り込むよう
にお願いし、振込先を連絡しました。
その結果、取りあえず連絡した金額はほぼ振り込まれてきました。
※私としては水道代の立替分なども含んで35万円返して欲しかったのですが(そうすれば約
5万円の追加で済んだ)、家主はちゃっかり35万円から水道代や、振り込み手数料まで引いて
振り込んできたようです(家賃はこちらが振り込み手数料を負担していたのにと言うのは甘
いでしょうか)。これで現状回復費としては敷引きの38万円+7万円=45万円となりまし
た。

最後まで家主は敷引きに現状回復費が含まれていると言う事を、納得してもらえませんでし
た。
最後には「あんたみたいにしつこい人は見た事無い。いくら返すかなんて家主の決める事で
しょ?」とまで、言われてしまいました。かなり貸し手有利な世界の住人のようです。多分
今でもしつこく言われたから返したと思っているのではないでしょうか?
それを納得させるためにも、裁判と言う事はずっと考えていたのですが(家主の態度も長年
住んでいたお客様に対する態度ではなく非常に腹立たしいものであったため、懲らしめる気
持ちも有って)、会社のほうが余り乗り気ではなく実現できませんでした。
どうも一般的に敷引きに加えて家賃の1〜2ヶ月分取られるのが当たり前と思われているよ
うです。「法律ではそうかもしれないが、現実はまったく払わないでよかった事は無い」と
会社の担当者に言われたら、これ以上がんばる事は出来ませんでした。

今回の騒動の中で気になった点ですが、
仲介業者に相談に行った時、借主には現状回復義務があり全額借主負担になると言われまし
た。今回は見積り額が敷引きの範囲内なので、それを超えて請求されるのはおかしいが、見
積り額が敷引きを超える場合それは借主負担で敷金返還額から差し引きますとのことでし
た。
通常損耗は家賃に含まれるものではないですか?と聞いたところ、そんな事は聞いた事は無
いといわれました。通産省のガイドラインや今までの判例などから言って、どうも言ってい
ることがおかしいのではないかと思うのですが、如何でしょうか?
その時は、「5年も住めば全面リフォームですから、45万と言われれば45万払わなけれ
ばいけません。」と言われてしまいました。それなら敷引きは何のため?と大いに疑問でし
たが、そこで仲介業者まで敵に回すのは得策で無いと思い、あえて追求はしませんでした。

よくは覚えていないのですが重要事項説明書の説明は担当の営業マンに受けたような気がし
ます。それで重説の宅建主任の名前はその営業マンの名前ではありませんし、契約書の宅建
主任の名前も別人の名前です。今となってははっきりしないので問題にはしませんが、かな
りいいかげんな業者だったのかもしれません。もし本当であれば宅建業法違反ですよね?

あと、いくつか面白いWEBを見つけましたので、興味があれば見てください。既に無くなっ
ていればごめんなさい。もうちょっと有ったのですが、ブックマークに残っていませんでし
た。

掲示板にようこそ
http://www.karna.co.jp/wwwboard/wwwboard.html
敷金返還訴訟
http://www.yo.rim.or.jp/~miciyd/sikikin.htm
日本賃貸住宅指導協会 ここは活動していないかも?
http://plaza19.mbn.or.jp/~taikyo/top.html
日本損害保険総合調査事務所
http://plaza19.mbn.or.jp/~trouble/c_inf.html

長文になって申し訳ありませんが、大阪宅建行協会に上記に関して問い合わせした返事のメ
ールを添付しておきます。
私の言いたかったのは建設省住宅局からガイドラインが出ているのに、それをかなり逸脱した
契約を結ぶ場合(契約内容は自由ですから)、十分に借主に説明する必要があり、協会は会員
各社に強く指導すべきではないかと言いたかったのですが、自然の淘汰を待つしかないそう
です。


M

 様

ご質問の件ですが、協会といたしましては、広報に掲載するなどガイドラインの周知
徹底をはかっております。
しかしご存知のように各契約に付いては自由な契約ですればよいという姿勢です。
ガイドライン自体法的な拘束力がありません。
現在借り手市場ですので、このガイドラインも徐々に浸透していくのではないかと見
ています。

以上


**************


質問の仕方が悪かったかもしれません。ガイドラインは知っています。
要はお答え頂いたように、建設省住宅局からガイドラインが出ているにもかかわらず
(素人で も少し調べれば判るようなものを)、それとはずれた契約が横行している?事につ
いて協会 ではどうお考えかお聞きしたかったのです。
 当然、契約は家主と入居者との間の物なので自由な内容で契約すればよいのですが
、その時協会加盟の宅建業者が仲介している場合、通産省のガイドラインと外れる契約であ
ればそれ 相応の説明があってしかるべきと考えますが、如何でしょう?その当たりを協会は
加盟業者に対して行っていると言う事であれば、今回私が当たった業者は外れだったとして
諦めもつ きます。すべての業者に対して目を光らせるのは不可能であると思いますから。

協会加盟の業者であれば、まず安全ですよと言う事が聞きたかったのです。
業者さんも家主さんとはうまく付き合って行きたいのでしょうが、そのために素人
をだまし てもよいことにはならないと思います。
>  M

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