tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

 


 

 

御社のHPを見てとても参考になりました。

実は、 昨年末に解約した物件でトラぶっているのでアドバイスをいただきたくメー
ルいたします。

敷金60万 解約引き40万 退去2ヵ月後返還
家賃10.2万 共1万+水道代実費の物件に
約2年半居住しましたが(大阪市中央区)
退去立会い時に、 
   清掃代      25,000
   リフォーム代  148,000
   水道代       1,450
   --------------------
   請求合計    174,450
---------------------
と契約していた不動産会社(自社管理)担当者に
いわれ、 あっけにとられてしまいました。

相手方は、 契約書の(明渡し返還)項目
  ‘本賃借契約が終了し、乙が本物件を明渡す 
   場合は、直ちに所有物全てを完全に撤去し、
   本物件を現状に修復するため乙は甲に
   修理補修費を支払うこと。’ 
を盾に、請求すると言い張りました。

常識的に、水道代以外は、敷引きに含まれている
もので、支払う必要はないので、
後日、宅建協会や消費者センターに相談して
連絡しますといって、年末でどこも休みなので
見積もりコピーだけもらって帰ってきました。 

担当者は、家主によって違うが、うちの方針は
こうで、宅建協会に相談しても、明確な法律は
なく、判例しかないだけだと言っておりました。

間違いなく大阪の業者で、○○興産というところで
居住していたすぐそばの自社所有マンションに 
事務所を構えていて、しっかりしていると思っていたので信じられません。

よろしくお願いいたします。

                                                                 M

M さんへ

> 相手方は、 契約書の(明渡し返還)項目
>   ‘本賃借契約が終了し、乙が本物件を明渡す 
>    場合は、直ちに所有物全てを完全に撤去し、
>    本物件を現状に修復するため乙は甲に
>    修理補修費を支払うこと。’
この「現状に修復するため」の意味をよく取り違えます。
以下を参考に
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/newpage213.htm

また実際のよごれの状態が、自然損耗か故意過失か
で判断が分かれます。

この判例をコピーして渡してください。
> 借主の故意重過失に基づく建物の修繕に要する費用は、
>建物賃貸借契約終了時には別途精算されることがないことは、
>いずれも当裁判所に顕著である
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/new_page_10.htm
もちろん過失が100万・200万ならべつですが。
小額の故意過失は、いちいち請求しないという判例です。
実務上もそういった感じで運用してます。

今回はそういった多額の金額でしょうか。

小額訴訟の例もあります。
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/syougaku0104.htm


ちなみに、全国宅地建物保証協会の会員なら
ちょうど、先月の11月号
Real Partner 第14号
紙上研修編   「原状回復をめぐる諸問題3」
弁護士 柴田龍太郎 先生
の解説が、この判例を掲載されています。
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/Acrobat/taku_sizyou_genzyou0111.pdf

                            管理人 トマト店主 西岡

ご指示いただいたページを参考に自信がもてました。

今回の請求額は
敷金60万 解約引き40万 退去2ヵ月後20万返還予定
大阪市内2DK約二年半居住 2年更新(更新手数料なし)
昨年更新時2千円値上げあり*業者側は5千円の希望* 
家賃10.2万 共益1万+水道代実費のマンションで

退去時返還予定20万をそのまま返さず、 下記の請求額約17万を差引いて
返金するというのです。
実質は敷引きで40万とられる契約ですから、 40万+約17万で 計約57万円の
請求ということになります。  
40万の明細は何ですかと聞いても、 管理の為の費用だとか理屈に合わないことをい
うばかりです。

家主側の主張する 
       契約書 : 原状に修復するための費用として必要 
       <解約点検報告書>によると解約精算金として
        
        清掃代     25,000       *リフォーム代単価*
     リフォーム代 148,000       天井3,000x2 壁
6,000x2
     水道代      1,450         壁25,000x3 床
40,000x2
        ---------------------       (金額が合わない?)  
        請求合計   \174,450.-
        --------------------- 

汚れの状態は自然消耗によるもので、
通常使用によるクロスの汚れやカーペットの家具によるへこみはありますが、 タバ
コはすいませんのでヤニの故意過失による汚れや壁に穴をあけたりとかの造作改造も
ありません。 

この点は、 私も契約書の修理補修費の点が気になっていたので、
二年半前の契約時、 事務所にて当時の担当者に確認しましたが、 
現在は在籍していないとの事でした。 
しかし、 契約時に同席していた仲介業者に確認したところ、
常識の範囲内で壁に穴をあけたとかよっぽど酷い場合で通常使用の範囲だと記憶して
います
とおっしゃってました。

今回の件は小額と言えばそれまでですが、
引越しでお金もかかっており、 あてにしていた20万なのです。
取り戻す方法としては、 まず判例をコピーして渡し、
それから内容証明などの法的手段に出る以外ないのでしょうか?
やはり女性一人だとなめられてしまうのですね。
とりあえず戦うしかないので頑張ってみます。
またご相談させてくださいね。
よろしくお願いします。
                                                                          M

M さんへ


> やはり女性一人だとなめられてしまうのですね。
> とりあえず戦うしかないので頑張ってみます。
> またご相談させてくださいね。
先月も、判例のコピーを持参されて、円満解決の方が
おられました。女性だからと言うことは無いと思われます。

家賃が下がり、空室アップで貸主は、どこも大変です。
だからと言って、詐欺まがいを働いて良いわけはありません。

健闘祈ります。

p.s.
相手の業者が、宅建の組合に入っているなら、
裁判の前に、組合の苦情処理委員会に相談してみても
良いかもしれません。

                           管理人 トマト店主 西岡

西岡様

お忙しい中、 お返事ありがとうございます。

> 先月も、判例のコピーを持参されて、円満解決の方が
> おられました。女性だからと言うことは無いと思われます。
>
> p.s.
> 相手の業者が、宅建の組合に入っているなら、
> 裁判の前に、組合の苦情処理委員会に相談してみても
> 良いかもしれません。

本日、 相手先に敷金返還の件で電話で話したところ
ガイドラインも知らず、 宅建協会にも全日本不動産協会にも所属していない
会社であることがわかりました。

 
判例やガイドラインのコピー持参を提案しても、 変わらないというばかりです。

相手方の提案は  清掃代      25,000円 →  まけられない
            リフォーム代  148,000円 →  50,000円までまける
        *使用状況や相手が好意的がどうかでまける金額は変わる
        *0円はありえない
        *敷引き以外にかならず請求している

宅建相談は15日からの受付で、 相手方とは上記のように話にならない様子なの
で、 訴訟を考えるしかないようです。
大阪府庁に行けば、 ガイドラインのコピー入手可能とわかりました。
簡易裁判所にも相談に行く予定です。
 

                                                                 M

M さんへ

小額訴訟は、相手の合意が必要になります。
本人訴訟まで視野にいれて準備されたらと思います。
どっちみち、訴訟費用は、数千円ですから。

簡易裁判所の訴訟は、9割以上が本人訴訟と言われています。
弁護士を入れると赤字になります。
書記官が教えてくれますし、雛形が裁判所に用意されてます。

現場写真は、あったほうがよいかもしれません。

健闘祈ります。


p.s.
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/syougaku0104.htm
> いま、掲示板にある業者=訴えるというと簡単に請求を止める
> 確信犯とは違い、この大家は、愛すべき無知があると思います。

こういった、無邪気な貸主なら良いのですが?

たまに悪質なたちの悪い確信犯にかかると大変ですが。

                            管理人 トマト店主 西岡

先日、 簡易裁判所に相談に行き、 
訴訟準備として、 訴状雛型のコピーをもらい、 法務局で相手方の商業登記簿謄本
を入手し、 大阪府庁でガイドラインも貰っていましたが、 裁判の場合

> 現場写真は、あったほうがよいかもしれません。

の証拠アドバイスを思い出し、 家主に写真を撮らせてほしいと連絡すると、
ちょうど壁のクロスを剥がしているところだと言うので、 あわてて現場に直行し、
インスタントカメラで撮影しました。 
  *クロスはほとんどない状態でしたが、 造作改造無しの証明ぐらいにはなるだ
ろうと      
   のパフォーマンスでした

立ち会わせた担当者と再度話し合いの結果
  60万敷金で40万解約引後の20万円全額返還については
  どうしても無理で、 裁判でもなんでも起こしてくれたらいいの強気の態度で
  いくらかでも清掃代やリフォーム代(解約時見積もり合計174,450円水道代込
み)
  の負担要求をされました。
  
そこで、 こちらの裁判への時間的負担と、 
途中和解で9:1の場合の金銭的負担の可能性も考慮し、 
  2万円(水道代1,450円込)のこちら負担(実質18,550円)で
  今月末18万円振込みなら合意します(契約書では2ヵ月後返還なので1ヶ月短
縮)
  それが無理なら明日にでも、 全額返還で訴訟を起こす準備を進めています。
と譲歩の条件を直接提示したところ、

社長に相談してみますといわれ、 こちらの提示条件どおりで本日合意となりまし
た。

やはり電話での交渉で諦めず、 相手方には直接的に行動を理解させるほうが早いよ
うです。 (そういう意味で内容証明書等はなめられやすい女性向きかもしれません
ね)

早速、 家主側に合意書作成を依頼したところ、 
先方にはその必要性はなく、 こちらの捺印も不要だというので、
いったい要求されていた金額は、 なんの経費となるのか多いに疑問が残ります。
違法だと認識しながら要求していることは明らかな悪質業者ですが、
万が一、 条件どおりに返金されない場合を考えて、
今回の合意条件について書類作成の上、 郵送してもらうことにしました。
(どんな書類が送られてくるのかわかりませんが)

とりあえずは西岡様のアドバイスのおかげで、 このような形で解決することができ
ました。
本当にありがとうございました。
今後のご活躍をHPで拝見させていただきます。 
実は父が西宮出身で、 私も小学校まで鳴尾に住んでいたので、 トマトホームさん
には
とても親近感をおぼえたのです!
                                                                                      M

P.S.ちなみに訴訟費用としては、 合計で7,800円必要でした
    簡易裁判所へ  収入印紙代2,000円+郵便切手代4,800円(被告
1名の場合)
    法務局(法人相手の場合)  登記事項証明書発行手数料1,000円
    内容証明書を某HP行政書士に依頼した場合10,000円〜
    また、 ガイドラインは大阪府庁で郵送代実費でも入手可能
    ただし、 府庁に相談しても業者への介入はできないとの返事でした