tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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住宅金融公庫融資物件の例
 

 

関東の住宅金融公庫の融資物件で、ロールパンナさんの例 です。

ポイントは、
> 裁判長も覚書については
> 「これはやりすぎです」
> といっていました。
ということで、いくら
覚書で確認をとったつもりでも
公平の原則に反すれば、無効と言うことで す。
一方的に貸主が有利な契約内容というのは、考え物


貸主の当初の請求額は、改装費24万円
保証金17.2万円なので不足6.8万円の請求が
71500円の支払いで 100、500円の返金です。

その差額は24万円−71500円=168500円の減額になります。


ここの和解で成立した支払額は71500円です。

注意
この紛争事例は、あくまで平成
10年秋以前の、住宅金融公庫 の融資物件についてあてはまります。
平成10年秋以降の物件は、通常損耗はすべて家賃に含まれているというガイドラインに沿った契約を前提として賃貸契約書が作成されていますので、こういった覚書にそって通常損耗が借主負担という請求はあり得ません。

物件概要 平成4年築 2LDK(6畳和室、6畳洋室、LD7畳、K3畳)の55平米
 


覚書で 名前:ロールパンナ  2002年04月21日16時23分
 

こんにちは。わたしは東京に住む主婦です。
このたび、めでたく住宅を購入し2年4ヶ月すんでいた賃貸マンションを解約することになりました。それまで住んでいたのは、2LDKのマンションで、敷金を172000円入れていました。
3月29日に引越しをして、31にちにわたしが鍵を返しました。
(契約者の名義は主人です)その時には、テレビの置きあと、冷蔵庫の置きあと、廊下のクロスの手垢汚れ、リビングの天井の照明の焼け焦げ、洋室の壁の傷跡、を指摘されました。しかし、洋室の傷は元々あったし、廊下のクロスも張りかえられていませんでした。
そして1週間後、ビックリの請求書が送られてきました。約24万円のリフォーム、クリーニング代、敷金と相殺しても約7万円の請求です。主人が、早速不動産屋に電話した所、(自然損耗の範囲内ではないのか?といったら)「こちらには覚書があるし、礼金ももらっていないので(このマンションが住宅金融公庫の融資物件で、礼金を取れないことになっている)リフォーム代は借主に持ってもらいたい」と。覚書は、1通しかなく、更新のときこちらはコピーももらっていませんでしたので、早速主人がコピーをもらいに行きました。その時に、この請求に納得したという内容の書類にサインを今日して欲しい、といわれましたが主人はサインせず、帰ってきました。
その覚書の内容とは、

賃借人は、平成13年10月××日付けで貸主とした、住宅賃貸借契約(以下「原契約」という)を締結した契約条項にかかる下記の事項について、承諾し本覚書を提出する。

1、賃借人は原契約第11条の条項について、退去時において具体的には、次に掲げることを履行するものとする。
(1)原則として、畳は表替え、障子またはふすまは張り替え、うち壁の塗り替え、または張替えを行うものとする。
ただし、うち壁の塗り替えまたは張替えについては、賃貸人が指定する清掃専門業者が、クリーニング代によって現状回復が可能と判断した場合はクリーニング代の負担を以ってこれに変えることができるものとする。
(2)室内の清掃、消毒を賃貸人が指定する清掃専門業者を以って行うものとする。
2、(更新料についての記述)省略します。
3、(車庫証明についての記述)省略します。
平成13年10月××日
借主、署名捺印

という内容です。
カチンと来たわたしは早速、区の法律相談に行きました。

相談員の方は、契約書と覚書をさらっと見るなり、「まだこんなことをしている業者がいるのか」とぼやきながら、すぐに小額訴訟をすすめてきました。
わたしは覚書が、リフォームに対する明確な意志表示に取られるのではないかと思って、心配ですといったら、それも証拠として出せばいいじゃない。
大丈夫だから。と何度も言われました。
そして主人と、小額訴訟を起こすことに決めました。
裁判所には、来週行く予定でしたが、その前に不動産屋から電話がかかってきました。主人が小額訴訟を起こすというと、起こすのが主人だったら、主人がもう一度確認しろ、と電話があったのです。(解約時に立ち会ったのがわたしだったので)
こっちは解約してんだぞ!
主人もうるさので、出かけて行きました。私が行ったときと同じような指摘を受けたらしいです。しかも洋室につては「これは弁償ですよ」などといわれたらしいです。主人も何もみとめなかったので「敷金の範囲で、どうですか?」みたいなことを言われたらしいのです。しかも、裁判に大家が来なかったら意味がないとも。少額訴訟に被告が来なかったりしたら、原告の訴えを認めることになるらしいです。)それに不動産屋は、当事者ではなくあくまで媒介役だから、勝手にすればのような感じだったらしいのです。
大家さんは相続税対策に建てたマンションで、80くらいのおばあちゃんです。息子夫婦が実質的には経営していて、掃除などもこまめにしていていい人なのです。(とみうけられる)なのに、頭に来るのはこの不動産屋です。
覚書を見れば一目瞭然なのですが、リフォーム業者と結託して、ぼったくる!みたいな。(主人が不動産屋にいって真上の人の見積りを見せてもらったら、一年弱しか住んでいないのに、18万のリフォーム代でサインしていたといってました。)
24万なんて、サラリーマンの給料1ヶ月分だぞ。といってやりたい気持ちです。
それに契約書の特約の所に、鍵交換代9500円が借主負担、とかいてあって鍵交換代を請求し忘れた、なんて今ごろいってきました。
覚書がどの程度有効なものなのか、がんばって白黒つけたいと思います。
わたしもいろいろ文献を読んでみましたが、参考になるものを書いておきますので、もし手に入れられるようであれば是非みてください。
・法的手段ってどんなこと?裁判のススメ 社団法人全国消費者生活相談員協会
(裁判や強制執行について具体的に書いてあります。判決文の読み方も書いてあります。)
・消費者契約法活用ガイド 岡田ヒロミ 岩波ブックレットbT41
(平成13年にできた法律。消費者契約法第10条による解釈が参考になりました)
不動産屋には脅しとも取れるようなことも言われたけれど、とにかくがんばります。また報告します。
 



覚書で :ロールパンナさんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2002年04月21日20時26分
 

 少額訴訟も本訴もあまり手間暇、費用は、変わりませんので、本訴をおすすめしますが。ただ、こちらでは、関東と慣習が違いますので、覚書の妥当性は判りません。

本人訴訟の薦め
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/new_page_84.htm
参考図書 
「訴訟は本人で出来る」   石原豊昭 石原輝 平井二郎 共著   自由国民社 ¥1600.-

この業界、バックマージンの問題もありますね。
 バックマージンおかしいねというJREMという団体が昨年、旗揚げしてます。発祥の地は、米国。
そこの会長の掲示板がありますので、よろしければどうぞ。ちょうど関東です。
http://www.cfnets.co.jp/bbs/qa/bbs.cgi

JREM会長=倉橋 様 からのアドバイス

脅しですか???? 名前:ロールパンナ 2002年04月21日21時02分
 

先ほどはありがとうございます。不動産屋はどうやら訴訟は避けたいようで、あの手この手でこちらをあおってきます。過去に訴訟をした人を紹介しようかとか。
それに、裁判が長引けばその分入居者が取れないから、その分の損害賠償も請求するとか。
(こういうのってホントにあるんでしょうか?)
こちらもあさってには裁判所にいって訴状を提出してきます。またご報告します。ホームページもかなり参考になりました。ありがとうございます。
 


脅しですか???? :ロールパンナ さんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2002年04月22日09時42分
 

>裁判が長引けばその分入居者が取れないから、その分の損害賠償も請求するとか。
 解約が終わって、鍵を返していれば、貸主側で占有していて貸そうが貸すまいが貸主側の勝手。裁判中空けておくなど聞いたことがありません。

 裁判について何も知らずただビビッテいるのでしょうね。
 簡易裁判所の実際は、90%以上が、地方裁判所でも50%以上が本人訴訟と言われています。多分なにも知らない=裁判は弁護士=着手金だけで30万円以上飛ぶ=くらいに考えているものと推察されます。

 本人訴訟なら、訴訟費用そのものは数千円で、だめもとで、だれでも出来る範囲ですし、裁判所には雛形が用意されており、簡単です。

健闘祈ります
 
 



東京簡裁にいってきました 名前:ロールパンナ  2002年04月23日18時13分
 

こんにちは。主人と相談した結果、こちらも早急な解決を望んでいるので少額訴訟で行くことにしました。そして訴状を提出してきました。簡裁の方はみな親切丁寧で、その場で事件簿番号も決まり、担当の書記官と面接もしました。
こちらの話も良く聞いてくださり、質問も快く答えてくださいました。行くまではとても心配でしたがそんな不安も消えました。それに、たくさんの人が相談にきていました。傍聴もしました。ひとつは、少額訴訟で、ひとつは通常の訴訟でした。
両方ともすぐに和解を勧められてすぐに和解室に移っていました。通常訴訟の方は大家さんがかなり感情的でした。裁判官が建設省のガイドラインのことを知っていますか?こちらではこういうものを拠り所にしています。といっていました。(当然ですね)傍聴したかんじでは、そんなに裁判官や司法委員の方も高圧的ではなかったです。
 
あとは、コピー代が40円と高いので、自分でコピって行った方がいいです。(おばちゃんがしてくれるけど)サイズは基本的にA4です。時間はかかるけど、かなり丁寧に見てくれるので心配ないと思います。

 あと1ヶ月後に、法廷に呼ばれるのでそれまでは気が気ではないのですが、とまとのHPを参考にしつつ、がんばりたいと思います。通常訴訟になっても、そんなに怖くないと思ったのでみなさんもがんばってください。
西岡さんにも感謝です。また報告します。
 


東京簡裁にいってきました :ロールパンナ さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2002年04月24日09時25分
 

 >通常訴訟になっても、そんなに怖くないと思ったのでみなさんもがんばってください。
ですね。簡単なのと、大概は和解になりますので、さらに気軽だと思います。

 



答弁書がきました 名前:ロールパンナ 2002年05月22日23時04分

こんばんわ。ご無沙汰してます、西岡さん。他の方。裁判まであとちょうど1週間となった20日、裁判所から答弁書が送られてきました。大家がつけてきた証拠は契約書と覚書だけでした。

 で、書かれていた内容が(反論の内容)はほぼ不動産屋がいっていたことと同じで、おそらく大家も不動産屋に指南されて書いたないようだと思います。けれど、覚書にも書いたのにこんな申し立てをするなんて、
賃借人の人格が疑われる、
なんて事をかいてありました。

しかも、もしこの債務を払うとしたら月5000円。理由は借金が四億あるから。というふざけたないようです。敷金は本来預かり金なはずなのに、なぜ5000円の分割払いなのでしょう。こちらは172000円払っているのに。約35回払い?ですか。ホントおかしいです。確かに被告は80くらいのばあさんだけど、家賃収入もかなりあるはずなのに。物件が住宅金融公庫融資物件であるということ、覚書があること、など難点はたくさんあります。けれど不動産屋からの説明は解約したあとでしたし、
 区の法律相談でも強気に
と言うことでしたので踏み切りました。27日が裁判の日でどんな判決か出ることやら、かなりどきどきしています。この1ヶ月で4キロも痩せてしまいました。しかし、絶対大家が許せません。(大家じゃなくて不動産屋か)みなさんもがんばってください。そして結果報告をお楽しみに。
 

JREM会長=倉橋 様 からのアドバイス


答弁書がきました :ロールパンナ さんへ 名前:管理人 トマト店主 西岡 2002年05月23日22時58分

 いよいよですね。頑張って下さい。基本的に「訴状の通り陳述しますか」「はい」で終わっちゃいます。多分、とりあえず和解を勧告されてと思いますが・・・

 しかし、相手方も弁護士に頼むと赤字になるので、双方本人訴訟と言うことで、裁判官も和解の場で、双方の言い分を聞くのが楽なんですね。きっと

 



10万円で和解になりました 名前:ロールパンナ  2002年05月27日21時41分
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/toppage11.htm

こんばんわ。西岡さん、みなさん。今日裁判で決着になりました。

結論は、敷金172000円のうち、100500円を3回払いで返す、
というなんとも歯がゆい結果になりました。

私はもうちょっとがんばってもいいのでは?と思っていましたが、
主人がそれでいいということでそうなりました。

自分たちが相殺される敷金の内訳は
クリーニング代、
畳代(6枚)
鍵交換代ということになりました。

初めはリフォームに24万円かかって7万円の請求だったことを考えれば

まあ、まずまずかなあというのが私の感想です。

それに心配していた覚書と住宅金融公庫のことですが、
全然問題になりませんでした。

裁判長も覚書については
「これはやりすぎです」
といっていました。

とまとさんのHPでも住宅金融公庫の融資物件だと、実費清算が原則とかいてあり
ましたがうちはそんなことはなかったみたいです。

(うちが住んでいたのは平成4年築です)
被告は大家の嫁、
そしてあれほど来ないといっていた不動産屋がきていたのにはビックリでした。

裁判のほうは、時間よりも早めに開廷。
大家側が、リフォームや畳代の領収書、写真などの証拠を追加してきておりまし
た。そこで、こちらがもらった請求書と領収書の値段が違いそこで時間を取られ
ました。どうやら、同時期に出ていった真上の部屋の畳代などと領収金額が一緒
になっていたようでココで裁判長も少し憤慨。

そして審理が始まり大家に
「クリーニングはどこをどう掃除したのですか?」と質問。
大家は一度も見ていないのに「キッチンやお風呂場」といい、
そこで裁判長が「フロのどこにカビが生えていたのですか?」
とかなりきつく質問。

こちらもフロ場はきちんと掃除してきているし、
3日前から新しい家の風呂にはいっていたのでカビなんてあるはずありません。

裁判官も
「立ち会っていないのに、うそをいわないようにと」
わからないことはわからないというようにと。

そのあとは洋室の傷についてです。これは、元々あったものなのに請求されこち
らは絶対払いたくないものでした。
裁判官は「面積のどのくらいですか?」といわれ、大家は4分の1くらいですか
ねえ、(みてないのにわかるわけない)といった所
傍聴席にいた不動産屋が「@@さん、もっと」
といったところで、かなりのけんまくで
「ほらそこ、静かにしろ!」と裁判長のお叱り。
これで不動産屋もへこみます。


大家のほうもこの部分については争うという姿勢でした。
あとは2度目に主人が立会いに行った時の和室の落書きです。
1度目に私が行った時にはしてきもせず、見積もりにものっていませんでした。
2度目に主人が立ちあったとき、不動産屋は張り替えといっていたのに、
きょうはなんと「クリーニングで落ちる」などとぬかしてきたのです。
これには主人もビックリ、その場で何度も確認しました。

被告側はポラロイド6枚くらいの写真と、
リフォームの領収書を証拠としてもってきました。
(証拠の申請もせずに)

けれど、裁判長や司法委員にはよくわからないし、
証拠として認められないということで、
大家に有利な証拠はなにもなかったことになりました。


そして、和解を勧められ、
主人の中では
たたみ代と
クリーニング代を認めるつもりでその通りとなり、
+鍵交換代になりました。


そしてその和解案で以って和解ということになりました。
和解は別室のはずなのに、
そのままみんながいて和解案をまとめるみたいな感じでした。
大家側の主張はほとんど認められませんでした。
(私は判決のほうがよかったけれど)

それにしても大家もよほど経営が苦しいのか
どうしても5000円で、
といってきたのですが
「5000円はないでしょ、払う人はここでキャッシュで払うんですよ」
せめて3回とか、
というのでホントに3回払いになりました。
(こんな話聞いたことないです)鍵の交換代の特約につては、
裁判所でも有効ということになっているので払うことになりました。
裁判官のほうは
不動産屋、
大家に
「大家さんも不動産屋任せで、わからないというのはいけない、
(きちんと入居時と退去時に立会いをすること)
そしてこのようなトラブルをなくすために入居時と退去時に、
傷の確認のチェックリストのようなものを作って、
双方で署名捺印するとかそういうふうにしたほうがいいですよ」

ということをいっていました。

最後に私の感想ですが、
いちばん頭に来るのは不動産屋です。最後まで気に入りませんでした。
初めは「全額払ってもらわないと」とかいってたくせに、
裁判長に叱責され、証拠も認められず、行方が危うくなると、
「@@さん(うちのなまえ)も正直にいってくださいよ」とか
「契約のときには皆さんにきちんとご説明させていただいてます」
とかごまするみたいなことしてきて。せっかく大家に同伴してきたのに、
まったく意味がないし任せている大家がかわいそうになってきました。

(ちなみに入居時の重説の説明と契約のときは、
免許を持ってるこのおやじの説明がなかったどころかいなかったんだぞ!
ほんとはそうもいってやりたかったけど、話がまとまりかけていただけにやめま
した)

 確かに精神的につかれたけど、
お金もマイナスどころかプラスになり、
勉強にもなったし、
裁判がやみつきになりそうです?

大家が写真持って不動産屋連れてきたときはビックリしたけど、
大家側の拠り所は所詮「覚書」だったようで、
でもそれも無効でした。
やってみるもんですよ。
うちはもう賃貸住宅に住むことは多分ないと思いますが、
これからは気をつけようと思います。

みなさんもめげずにLet's 裁判!

 


10万円で和解になりました :ロールパンナさんへ  名前:管理人 トマト店主 西岡 2002年05月27日22時58分

>というなんとも歯がゆい結果になりました。
いやはや、完全勝訴と考えて良いと思いますよ。良かったですね。
そう、3回払いというのが、貸主側の現実なんです。
裁判というのに弁護士を雇うお金がない、
判決になれば返すお金が無い、
修理するお金がない、
とないないづくしなんです。
ほんと、同情してやってください。
お手柔らかに と思います。
7万円くらいの支払いの和解は・・・・武士の情けと言うことで・・・

和解でも、成立すれば、判決と同じ効果があります。つまり、貸主の返済が遅れたら
強制的に取り立てが可能=強制執行が可能となります。そのときは、また相談して下さい。
有るところから取るのは簡単ですから。

続報

なんと、分割の和解金の支払いが、遅れる=本当に貸主側には、お金が無いのです。ローンの支払いだけで四苦八苦
ですので、10年ごとの大規模修繕では、さらに借金を追加で膨らまさないと、修理費も無い厳しいのが現在の借家経営の実態です。

入金なし 名前:ロールパンナ  2002年08月02日17時35分
 

こんにちは。ここに書き込みするのは久しぶりになります。以前、いろいろ書かせていただき、西岡さんには大変お世話になりました。また書くことになるなんて。以前相談させていただいたとき、敷金は3回払いで、6,7,8のそれぞれ末日限り、33500円を原告の指定口座に振込む、という和解書を裁判所で合意したはずなのに。6月は25日に入金があったのに、
7月は今日になっても入金がありません。金額は少額ですが、約束を守らないことに対してとても腹立たしい思いがします。大家側も少額だし、ばっくれても何もいってこないだろう、くらいのことを思っているのでしょうか?(もしこれが、カードや手形の決済ならば大変なことになるのに。)それでまた相談なのですがわたしたちはこれからどんな行動を起こせばいいのでしょうか?強制執行はお金がかかるし、面倒くさいというようなことも聞いたことがありますし。何かまた参考になる話がありましたらご教授ください。
 

入金がありました 名前:ロールパンナ  2002年08月15日09時32分
 

こんにちは。敷金の返還、約束通り入金されずこちらも真剣に対処法、考えていましたらひょっこり
10日くらい遅れて入金がありました。よかったといえばよかったですが。あと1回あるので、まだ気を抜かずにいようと思います。
 

 

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