tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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原状回復問題まとめ
 

 

2008/3時点の資料で 以下、原状回復費用の問題をまとめてみました。

賃貸住宅を借りて使っていると、ここ彼処が痛んできます。
その場合、キズの痛み方により、考え方が二つに分かれてきます。
一 故意過失で痛めた場合。
二 自然損耗 これは普通に使っていて、自然に少しづつ痛む分です


 この一つ目の故意過失は、借主が「ガラスを割った」とか、「お風呂を空だき
した」とかは、借主の過失なので、借主負担ということで問題はありません。

 二つ目の自然損耗とは、普通に使っていて痛む分です。つまりクロスが日焼け
とか手あかで少しづつ汚れるとか襖が破れるとか畳のゴザが破れてくるとかの通
常損耗の痛みをどう取り扱うかが、現状回復問題そのものであり、その自然損耗
を貸主、か 借主か どちらが負担するかという問題でもあります。
そしてその解決方法は、その地域の商慣習に因るところが大きいのです。



この原状回復費用の商慣習は、以下3方式が考えられます

家賃精算方式 これは自然損耗が、家賃に含まれているという民法の本来の立場(原状回復費用上乗せ賃料)
定額精算方式 契約時にあらかじめ敷引(解約引)と称して、原状回復費用金額を予め決めてしまう方式 と 
実費精算方式 解約時に実際にかかる修理代金から精算する方式=(主に京都・関東のやり方)

に分かれます。

 この定額精算方式実費精算方式も、両方とも併せて請求するという方式は、
ないんですね。どちらかの方式にしてくださいということになります。ここがポ イントです。

 家賃精算方式 これは、法律上の本来の方式であり、これと違った慣習とか特
約が無ければ、通常損耗は家賃に含まれているという大変わかりやすい方式なの
ですが、実務上は、わずかしか存在しません。ここが難しいところです。

いわゆる消費者契約法(2001/4/1施行)契約法は、民法の原則に違反するやり方は、
それなりの裏付けが無い限り、契約時にさかのぼって無効にしますという法律です。

次に阪神間に限って考えてみますと
 阪神間の「敷引」「解約引」、もしくは「礼金」という商慣習は、
定額精算という、契約時に、あらかじめ原状(現状)回復費用の金額を決めてか
ら契約を行うという慣習のことになります。

 この「敷引」、「解約引」 、もしくは「礼金」という商慣習には
入居中の通常損耗はもちろん、借家契約のお礼、 空室損料を補うこと 更新料 等が
含まれていると考えられています。

ですから
 「借主の無知を知っているので請求をしている」といった悪意の貸主の、
契約時と解約時に2重に原状回復費用の請求を行うという行為は、本来許されざ
る行為となる訳です。この不景気で、預かっているお金が無い貸主が増加し、
原状回復問題にかこつけて、全額返さない悪質な事例が発生し始めております。

しかし、公的な融資の場合は注意が必要です。
 つまり住宅金融公庫とか住宅都市整備公団の融資物件は、基本的に関東方式、
つまり「解約時の実費精算」が原則なので、注意が必要です。
 つまり阪神間に建物が建っていても、関東方式である解約時の損耗で支払額が
決まる実費精算方式の建物があるということです。
 さら平成10年の秋以降の新しい住宅金融公庫の融資物件には、第一の方式つまり
家賃精算方式ですので、契約時の定額精算もなく、なんと解約時の実費精算もな
いのです。これは、平成10年に配布された国土交通省のガイドラインに則ったものです。

平成17年7月14日、神戸地裁で、敷引が100%無効の判決
保証金30万円 ・ 敷引25万円 ・ 家賃5.6万円 ・ 共益費六千円の事例で、
神戸簡裁は、敷引100%有効としましたが、神戸地裁は逆転して、敷引25万円を
全額返金する判決を下ろした。被告である不動産管理会社は、上告しなかったので、
判決は確定した。
そして、兵庫県の宅地建物取引業界は、傘下の不動産仲介業者へ、 注意の文書を配布した。.PDF

ポイントは、消費者契約法(2001/4/1施行)が適用になる、
2001/4/1以降に結ばれた賃貸住宅の契約では、この法律が適用になり、
敷引特約は、無効 になるということである。

消費者契約法(2001/4/1施行)までは、敷引特約は、慣習として有効ということで、
裁判では、ことごとく賃貸人は勝っていましたが・・・


                         トマトホーム 西岡 2008/4

 

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