tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

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連帯保証・滞納保証会社
 

 

 賃貸住宅の契約で借主の連帯保証人になりますと最悪 の場合、家賃を何か月分も肩代わりしなければならず、連帯保証人の生活を脅かす金額になる可能性があります。実際、滞納の裁判に立ち会いますと、連帯保証人さんは、みんさん裁判長に、契約の解除をお願いしていますね。そして、解除になれば、債務が確定するので、安心して滞納分を肩代わり出来ると・・・・・でないと、毎月家賃分 の債務が、増えるわけですからね。

よって 弊社では、以下の条件を付けることによって
、連帯保証人の負担の 軽減を図っています。

1 基本的に連帯保証人は、親戚の方に限定。
2 もし、職場の上司が
連帯保証人になる場合は、どちらかが会社を辞めた場合は、別の連帯保証人を3ヶ月以内に立てること。
3 連帯保証人は、借主が3ヶ月以上家賃を滞納した場合は、
連帯保証人に解除権が借主から与えられている。(日本賃貸住宅管理協会の標準賃貸借約款による)

  これまでの通常の正当事由借家権では、たとえ2年間の賃貸借契約でも、貸主は正当事由が無ければ賃貸借契約は解除できず、賃貸借契約は法定更新されます。 貸主側から見れば正当事由が無いと更新を拒否できないので、契約の終了が何時になるのか予測できない面があります。 このことは逆に連帯保証が当初の2年間では切れずに更新後も、続いているというのが判例の流れとして考えられる。

 しかし連帯保証人の誤解を防ぐ為にも
連帯保証人は、賃借人と連帯して本契約から生ずる賃借り人の一切の債務を負担するものとします。また本契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様にとします。」
という文言が賃貸借契約書にあれば、連帯保証人の保証が、更新後も続くことがさらに明確になります。

くれぐれも、親戚以外の保証人になる場合は、心して署名押印する様にしてください。

 

連帯保証
 
 1 意義 保証人が主たる債務者と連帯して保証債務を負担すること。多数当事者の債務関係の1態様である。連帯債務と近似するが,連帯保証は保証の一種であるから,主たる債務の存在に影響される(附従性)点で連帯債務と区別される。
 2 機能 連帯保証は保証の一種として人的担保の機能を果たしている。通常の保証に比べて債権者に有利な点が多いので(下記3参照),実際の取引界では,通常の保証よりも頻繁に用いられる。
 3 法律関係 連帯保証人は,催告の抗弁権及び検索の抗弁権をもたない〔民454〕。また,連帯保証人が数人いても分別の利益をもたない〔民456〕。これらの点で,連帯保証は通常の保証よりも債権者にとって有利である。しかし,連帯保証も保証の一種であるから,主たる債務者について生じた事由は,すべて連帯保証人にその効力を及ぼす(附従性)。逆に,連帯保証人について生じた事由は,一定の場合に限って主たる債務者にその効力を及ぼす〔民458・434〜440〕。連帯保証人が弁済したときには,主たる債務者に求償できることは,通常の保証と同様である〔民459〜463〕。なお,「保証債務」の項に掲げた[表:通常の保証・保証連帯・連帯保証の比較]を参照せよ。

法 律 学 小 辞 典 第3版 金子宏・新堂幸司・平井宜雄 (C) 1999,有斐閣 CD版 より

 

事例 1
 建物賃貸借契約において保証人を要求されることは多い。保証人になる者は通常、契約書に記載されている契約期間はだいたい2、3年と短く、賃料滞納が生じても家主が明け渡しを求めるから、その額もあまり多くならないと考え、保証人となることを承諾する。

 ところで、建物賃貸借は原則として借家法の適用を受けるので、契約期間を過ぎても借家人が賃借継続を希望すれば契約は更新される。このように建物賃貸借は、契約期間の定めにかかわらず契約の継続性が前提となるので、保証人の責任も更新後に及ぶかどうかが問題となる。特に保証人としては当初の賃貸借契約に署名・押印するだけで、その後の賃貸借契約にはタッチしないため、保証契約の存在すら忘れてしまうことが多い。ある日突然、家主から滞納賃料の請求がくることが多い。保証人の責任は更新後には及ばないとする立場も少数ながらあるが、通説・判例は原則及ぶとしている(最高裁 97年11月13日判決)。

 その理由としては、更新による賃貸借の継続は社会的に常識化していて、保証人となる者もそのことを予期すべきであるし、債務額もほぼ一定であることから保証人に特に酷とはいえないこと、他方、短い期間で保証人が外されてしまうと賃貸人に著しく不利となることなどが挙げられている。前記最高裁の事例は、契約期間が二年間、三度の合意更新があったが、二度目の更新後から次第に賃料の滞納が始まり、三度目の更新からはほとんど賃料が支払われない状態となり、未払い額は約八百五十万円になっていたが、その間、保証人には何らの通知もされていなかったというものである、それでも保証責任が認められた。では、どんな場合でも保証人となった以上は、責任を負わなければならないのか。例外もある。例えば、保証契約時、保証期間は当初契約期間に限るとの趣旨をうかがわせる事情があった場合、あるいは、賃貸人が保証人に保証債務の履行を請求することが信義則に前者は、当初契約に特約として保証期間を明記したり、保証契約解除の理由を定めたりすることで可能となる。後者は、信義則という一般原則なので、内容は多岐に及び、難しい面もあるが、次の判例(東京地裁九八年三月二十八日判決)が参考となろう。賃貸借はいずれも合意更新で、その都度賃貸人は保証人に更新時の契約書に署名・押印を求めてきた。ところが賃借人が賃料を滞納したので、いったん契約解除による明け渡し訴訟が提起され、訴訟外で三者で和解した。その内容は、賃借人は二度と滞納しない。滞納が。生じた場合は直に明け渡す、保証人はこれを保証するとしうものであった。しかしその後保証人は賃借人を信頼できないので保証人を辞めたい旨、賃貸人に通知したが、賃貸人はなんらそれに対して応答しなかった。期間満了時までに二百万円の滞納賃料が発生、そのまま法定更新となったが、その間の事実は保証人に何ら連絡もなく、従って、従前は更新ごとにしていた保証契約も新たに作らなかったというものである。このような事情の下、裁判所は保証人が更新後は保証責任を追わないと信じたことは無理からぬことと判断した。信義則からの免責を主張できる一例である。(弁護士 水津正臣)日経99/7/5朝 より

 

事例 2
4 連帯保証契約 日本賃貸住宅管理協会報9911法律強化合宿より

Q 東京で1人暮らしする二十歳の大学生を賃借人として部屋を貸し、離れて暮らす父親に連帯保証人承諾書を送り(印鑑証明、住民票も提出。)連帯保証契約を結びました。ところが大学生が滞納したため父親に連帯保証に基づく請求をしたところ、同居する母が勝手に連帯保証人承諾書に署名・捺印していたことが判明。その場合、父親に請求ができますか。

A 裁判では父親に「母が偽造した」ことを主張された場合、負ける可能性があります。管理会社としては「表見代理」と「日常家事債務」を主張できるが、書面でのやり取りだけでなく、電話確認等をして、業務日誌に「何時何分、父親に電話確認済み」等の記載をしておくことが重要です。

 

追伸

この連帯保証人という制度があるのは、世界中で日本だけの様です。借家法で過剰に保護されている賃貸住宅の契約では、連帯保証人を取るのも致し方なしといったところですが、借金での連帯保証人という制度には、弊害の方が多い様に思います。平成の徳政令 参考

家賃保証会社の取り立て
 
 賃貸の連帯保証会社トラブル
督促10分おき 深夜訪問 過酷な家賃取り立て野放し

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik07/2008-03-04/2008030415_01_0.html

よく聞きます。  取り立てにヤクザが来ていたと・・・ 
2008年秋=追い出し屋問題へ

滞納家賃の取り立ては、サラキンの様に業法の規制が無い。
夜中であれ、職場でも取り立てOKとのこと。
しかも、連帯保証会社=滞納保証会社の親会社は、 貸金業者が多い。
そして、賃貸住宅管理業=これにも業法が無い。
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 真っ当な滞納保証会社は、キチンと法的な手続きをやってますが、 訴状作成までで、
後は、貸主が法廷へは、本人訴訟の形で 行って下さいとのこと。
 実際、 滞納が始まると、保証会社が、 翌月からキチンと立て替えて支払ってくれますので、
貸主側は、とても楽です。 =裁判が始まると一旦立て替え支払いは止まるが=

>保証会社の利用が広がる背景には、連帯保証人を立てられない入居者の増加
現場では、これはあまり感じられない。
ほとんどの方が、身内OKだ。
そして滞納が始まると9割の連逮保証人は、滞納賃料を支払ってくれる。
連帯保証人は、滞納が始まると家主と同じ立場だ。要するに味方。
如何に被害を減らすか・・・・連絡を密に取りたい。

それより、仲介業者の営業トークには、注意が必要だ。
曰く、保証金をゼロ、礼金をゼロにしても、滞納保証会社を付ければ募集もしやすく、
もし滞納があっても安心ですよと・・・・
そりゃ、ゼロゼロにすれば、募集はしやすいでしょうが、それでは、貯金の全く無い人まで、
呼び寄せてしまうことになる。滞納予備軍と契約するようなものだ。
さらに、仲介業者には、滞納保証会社から、紹介手数料が入る訳。
礼金はゼロにしても良いが(世の中の流れがその方向だ)、
保証金は、滞納予備軍を除く為には、家賃の3ヶ月分は、ぜひとも確保したい。
そして、滞納保証会社は、以下にあるように、頻繁に破錠している。
潰れて当たり前で、業法も無く、まったく保証も無い、信用できない業界だ。
保証料は、引当金そして次期に繰り越していない業態が危ぶまれている。
滞納保証ではなく、実態は、追い出し保証となっている。
滞納保証会社が潰れて当たり前と心したい。

滞納保証会社の破錠

2010/6/16-MAGねっとホールディングスが、怪しい。
MAGは、今問題になっている、日本興業銀行(
経営コンサルタント 木村 剛氏を
中心に開業し今年5月に退任)の関連会社だ。
銀行法違反で家宅捜索(商工ローン大手)される。過払い返還請求の多発で苦況になる。
資料p5で、MAGねっとホールディングスは関係であり、家宅捜査されるとの記載がある。
資料.PDF


(2008/2)に潰れたのは
ウィル賃貸保証株式会社
http://willinc.net/

年内にもう一社、結構大きいところの破錠がうわさされている。
(すでに年末に1回資金ショートしているとか)
 早ければ6月くらい 有名だからビックリするよ。

http://idealhome-co.com/diary/log/eid113.html
>賃貸保証会社のシステム自体は、基本的に良いシステムだと思いますが、
>法的規制もなく過当競争になっている事が問題なのです。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/276576/504622/50159094
> ここ数年で滞納を保証する数が随分増えました。
> 猫も杓子もじゃないですが、ポータルサイト運営の会社まで保証会社を立ち上げているし・・・
> どれも充分に資本を持っているわけでは無いでしょうし、これ

2009/8 また滞納保証会社で、滞納が発生・・・・全国賃貸住宅新聞の記事から.pdf