tomatoyoko.gif (61032 バイト)    阪神間(西宮市−甲子園界隈)の賃貸住宅 と分譲マンションのトラブル回避のヒント集、 マンスリー マンションを掲載. リンクフリー

 ホームインスペクター マンション管理士トマト マンスリーマンション リンク 生きるヒント集 更新履歴 掲示板 目次 Private

不動産用語集
 

 

 

職業的倫理観について・・・

火災保険について

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

原状回復費用について、特約がある場合

解約時の立ち会い費用

解約予告期間について

結露

更新料:

構造材質 と 防音:

敷金:(阪神間=大阪では=保証金)

敷引:(=解約引  or  礼金 )

「信義誠実に」という条項 

消毒費・消臭費・抗菌費
 

電話線(NTTとの)の工事費について

特約と消費者契約法について

内容証明郵便

反社会性人格障害者


パラサイトシングル(寄生する独身者)

ラクラクローン(ゆとり返済)

リコースローンとノンリコースローン

サイトリンク

不動産ジャパン((財)不動産近代化センター運営)
h
ttp://www.fudousan.or.jp/service/howto/karikata_index.html

国民生活センター  http://www.kokusen.go.jp/

日本賃貸住宅管理協会 http://www.jpm.gr.jp/

全国賃貸住宅経営協会 http://www.zenjyu.or.jp/

裁判所 http://www.courts.go.jp/

国土交通省住宅局 
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/torikumi.html#minkanjuutaku

シティネット 不動産用語集 http://www.citinet.jp/yougosyu/

まちづくり用語集 目次 http://www.machidukuri.city.edogawa.tokyo.jp/12_word/

宅建協会 府中稲城支部の用語集 http://www.fsinet.or.jp/~takkenfi/yougo.htm

不動産用語の解説  ―賃貸編―  イサイズ編 http://www.your-alive.co.jp/yougo/word-t.htm

株式会社不動産流通研究所 編》 不動産用語集 http://www.re-words.net/index.html

ホームナビ(TM) 必見=売買関係の用語 http://www.homenavi.or.jp/in_tisiki.htm

岩手県宅建・不動産用語解説  http://www.iwate-takken.or.jp/yougo.htm#08

法律知識箱  弁護士さんが書かれてます。弁護士 久保内統の法律知識箱
更新料・連帯保証人・不動産屋の説明義務・内容証明郵便・原状回復問題義務 等の説明があります。
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/index.htm

各性能表示について http://www.8111.com/sebon/qanda/townQA01.html
タウンハウス と テラスハウスの違い

トラブル110番:全国賃貸住宅 経営協会  http://www.zenjyu.or.jp/index2.htm

不動産用語事典 弁護士 久保内統 法律知識箱
http://homepage1.nifty.com/lawsection/index.htm

 

不動産賃貸借  弁護士 河原崎弘
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/fdrent.html

業者に探しに行く前に

業者へ行く前に、充分、自らが何を望んでいるのか整理してください。
そして、絞ってください。掘り出し物なんてありませんから安けりゃ何かがあります。欠点が。
ただ、値下がり傾向のなかで、賃料を下げている物件と、下げずに募集している物件と、ありますので、よく吟味してください。
全国的に供給過剰の様です。この時期、5%前後なら値切りに応じてもらえる可能性大です。

実際、現地の回りを歩いて確認してください。
車で回っても、わからないことが、多々あります。
物件は、すべて1戸ずつ、違います。

契約時に、契約金、手数料、借家人賠償責任保険、鍵代金、以外に何が請求されるか。事前に良く確認を

消毒代金とか、訳の判らない費用の請求のある業者
案内前に申込金のいる業者は、
最初からやめた方が良いでしょう。

解約時の原状(現状)回復費用の精算方法も確認を=トラブルが頻発しています。

あとは、店が、そして担当者が、信用出来る人かどうか、
自らの人を見る目を磨いて・・・信じて・・・・・

そして、決断には、1日ゆっくり日を置いたほうが良いかもしれません。

ガイドライン 賃貸住宅リフォームの促進方策検討結果報告書=「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
 
旧建設省が、1998年3月に原状(現状)回復費用のトラブルの解消のためのガイドラインとして報告書を財団法人・不動産適正取引機構に委託して公表した。
判例を多数集めており、法的な強制力は無いが、トラブル時の指針として、業界内では有名です。
改訂2004年2月
 ちなみにガイドラインの負担割合一覧表=pdf =345KB
               http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/Acrobat/guideline_itiran600dpi.PDF
       日管協の修繕負担表                  = pdf =11 KB
               http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/Acrobat/guideline2000_1.PDF
はアクロバットファイルです。フリーですが、あらかじめインストールが必要です。

敷金(阪神間=大阪では=保証金)
 借主が、賃料その他賃貸借上の債務を担保する為、契約時に貸主に差し入れる金銭。主に阪神間(兵庫県下)で敷金と呼ぶようです。
通常、
賃料の6倍から、10倍の金額になります。近年若干下がり気味です。

 解約時に、敷金から、敷引と賃料の滞納等債務を、差引いて返却します。返却は、解約明渡し後の内部点検後で、1ヶ月後の返却が普通です。借主から、賃貸中に、滞納賃料への充当を要求することは出来ません。また利息は、つきません。
(尼崎では、大阪の呼び方=保証金 と 敷金 が、業者により混在しているようです。)

関東では、この保証金が2ヶ月、そして別途に礼金2ヶ月が、一般的と聞きます。やはり下がり気味だそうです。

貸主が変わった場合
 通常、建物の売買の所有権が移転した場合は、新しい買主にこの敷金は引き継がれますが、競売による競落人には、引き継がれません。これから、貸主の破産=競売が、増えそうですから、店舗等高額の敷金を差し入れる場合は、借主の方は、逆に貸主の審査が必要です。
 この場合、実務上、住居の方は、敷金が少ないので、その分を家賃を滞納して、解約すれば、損はないのではと思います=いいことではありませんが、貸主もその為に訴訟も起さないと思います。しかし店舗・事務所は、改装費とか、敷金が高額ですので貸主の破産・倒産の時に大変です。ご注意を

貸主の破産 = 弊社の特約(弊社の場合)

賃貸借物件に差押・仮差押・仮処分等がなされたとき又は貸主が破産宣告・会社更生等の決定を受けたときは、前条までの定めにもかかわらず次のとおりとする。

    1. 貸主は、保証金(敷金)を直ちに借主に返還する。
    2. 借主は、家賃の支払義務と保証金(敷金)の返還請求権とを相殺することができる。

住宅新報の記事に特約に関する詳しい記載がありました。
敷金返金トラブル関連リンク集

敷引(=解約引)
敷金から、解約時に差引く金額です。この金額の意味は、通常損耗を差引くという意味合いと、礼金=の意味合いもあります。
そして、この債務の有無にかかわらず差引かれる敷引は、関西独自のシステムです。結構、高額で、補修費は、かなり補えます。
だいたい、敷金の2割から5割の金額ですから、家賃の2ヶ月分から、5ヶ月分くらいの金額になります。(平均4ヶ月くらいが多いかと思います。)
 言い方を変えれば、阪神間では、契約時に
定額精算の先払いとして家賃の4-6ヶ月分の「敷引」もしくは、「解約引き」を支払っているので、解約時に敷金の残金は、全額返る慣習があります。

関東では、解約時に、原状回復費用を請求するということで、どこまで貸主が負担するかもめることが多いようです。 解約時の実費精算という考え方です。


  そして、関西では、最近、敷引を差引いておきながら、さらに原状回復費用を請求するという家主がおり、借主を困らせております。  日本賃貸住宅管理業協会の電話相談=賃貸住宅なんでもホットラインでも、もっとも多い相談の一つです。
   契約内容にもよりますが、本来敷引で、引いているのですから、さらに原状回復費用は、引くべきではないでしょう。小額訴訟とか簡易裁判所になじむと思います。
(やはり、敷金と同じく、阪神間は「 敷引 」 で、尼崎では、「 敷引 」と「 解約引 」 とが混在 大阪では、「 解約引 」です。 )
震災後の処理を巡っては、敷金の全額を返す家主様と、敷金から敷引を差引いて返す家主様がいました。最高裁の判決が平成10年9月4日に出ました。=全額返金でした。
ついに、敷引無効の判決がでました。2005/2 堺簡裁
http://www.hyogoben.or.jp/hanrei/hanreihtml/050217.html

 

礼金との違い
一般的に阪神間では、「 解約引 」 もしくは 「 敷引 」としています。「 礼金 」という表現は、一般的ではなく、あまり使っていません。意味は少し違います。
 「 敷金 」とか「 保証金 」があって、そこから差し引く分が「 敷引 」 もしくは「 解約引 」 であります。
ですから残金は返金されます。

「 礼金 」は、そのまま貸主の取り分を意味します。契約時に貸主に支払う金額は、
「礼金」+(「敷金」 or 「保証金」)  の 合計額になります。
 よってこの場合は、「敷金」とか「保証金」を預けていた場合は、全額が返金になります。

 

原状回復費用について、特約がある場合
>「退去時の畳替えについての費用は借主が負担する」
>「退去時の壁紙の張替えについての費用は借主が負担する」
>「退去時の床の張替えについての費用は借主が負担する」
>「退去時の襖の張替えについての費用は借主が負担する」
>乙(私)または乙の同居人、使用人、訪問者等は、貸室及び共有部分の設備、諸造作等を
毀損、減失、または汚損等した場合、乙は直ちにこれを現状に回復しなければならない。
この場合、甲(家主)の計算に基づく賠償金
注意=減価償却
をもって現状回復に代えることができる

等々、特約の有効性については、
1、特約の必要性、有効性(合理的妥当性のあること)
2、賃借人が、特約を具体的に認識していること(別紙に署名押印等)
3、原状(現状)回復費用の予測(具体的な金額の明示)

などが、必要と考えられています。
よって、特約があるから一概にだめではなく、詳細な検討が必要です。

更新料の多寡、入居時に改装がなされていたか否かそして
礼金、敷金、敷引、保証金の償却の有無、賃借年数、費用の額
その地域の慣習はどうか など など
をよく吟味してください。

特に、礼金(敷引)等、保証金の償却が、多額の場合、
要注意です。

有効もありますが、
原状回復特約は無効と裁判所が判断した判例が、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに」たくさん記載されています。
東京都条例(2004/9発効)=
通常、ふすま、たたみ、クロス 等を原状(現状)に回復する特約は、入居中の貸主の修理義務を免除する特約と考えられる場合もある。
= 慎太郎ルールだそうです。=2005/3/25号週間ポストより.PDF
       原状回復問題についての赤旗の記事より

ということで、特約が無条件には、有効ではありません。特約があっても、まだまだ頑張れる場合が多いのです。

関東でクリーニング代まで無効という判決が・・・H16.10.29 東京簡易裁判所.txt
http://courtdomino2.courts.go.jp/Kshanrei.nsf/webview/AF41B35618D72D1149256FC100244F92/?OpenDocument
 

「信義誠実に」という条項 
 この条項は、なんら法的な拘束力は、ありません。日本ならではの良き慣習ではと、最近思います。
だからといって、契約書をあまり読まなくて良いというものではありませんが・・・・
あくまで、双方の善意に頼るものです。
少なくとも約束事は、すべてキッチリと書いて貰いましょう。
誠意の無い業者に限って、約束を装います。あとは知らぬ存ぜぬですよ。
 

              
解約予告期間について
通常1ヶ月前の予告で、月割り精算が多い様です。
弊社では、日管協の標準で、1ヶ月前の予告で、日割り精算としています。
たとえば、4月10日に解約予告した場合は、月割り精算なら5月末まで家賃支払い義務が発生します。しかし日割り精算なら、5月10日以降いつでも日割りで精算が可能です。
半月割精算もあります。
気をつけないといけないのは、たまに2ヶ月前予告 とか 3ヶ月前予告 という契約があることです。うっかり契約してしましますと、解約時、引越し先を決める前に解約予告をしなければならないとか、引越しが済んでいるのに、家賃を支払わなくてはならない事態になりますので要注意。しかしこの特約条項が無ければ、契約期間内は、途中解除出来ないことになりますのいで、最悪となります。定期借家契約では、この中途解約できないことも想定されていますので、本当に注意してください。怖いことです。

解約時の立ち会い費用について
借主に請求する管理(仲介)業者がいますが、
特約がない場合、
立会は各人の権利ですから、費用自弁が当たり前。
その費用を借主に請求できないのは当然で、依頼した貸主が負担すべきです。
特約があった場合でも、合理性がありませんので無効と思われます。


更新料:
借家契約更新の度に、借主から、貸主に差し入れる金銭です。
一般的に2年毎に1ヶ月分が普通の様です。
阪神間では、普通更新料の徴収は、ありません。
京都では、 単身用に限り毎年2ヶ月分と高額ですから、収益マンションの事業計画で、賃料収入は、1年を、14ヶ月で組むそうです。 現在、この2ヶ月の更新料は、消費者契約法(2001/4/1施行)上、問題ではと、訴訟になっています。
ちなみに、業者に支払う分は、更新手数料で 別物です。
 また、更新料とは、インフレ時に家賃の値上げが家賃地代統制令等で思うように値上げできなかった頃の遺物ではという意見もあります。逆に今はデフレです。2年毎に賃料の値下げがあって当たり前であり、しかも物件がだぶついて、空き始めています。ですので、逆・更新料つまり、貸主が借主に更新料を支払っても良いのではという意見があったりします。
更新料を否定した判例 040518  テキストで  
2007/4 マンション賃貸契約「更新料は違法」提訴 京都の会社員、元家主に返還求め
リンク
京都の更新料裁判:2011−8最高裁判決 なんと1年間で2ヶ月分という高額の更新料が、最高裁で有効に!

構造材質 と 防音:
木造
=一般的に瓦葺(葺とは屋根の材料です) 一番音が響きます。

鉄骨造でスレート葺(屋根の材質)
鉄の柱に、ALC板(45センチ×2M位の軽い気泡コンクリート)を外壁に利用したもの。内部の壁は、ブロック塀が多い。少し音が響く

RC=鉄筋コンクリート造 
鉄筋=鉄の棒を組んで、周りを型枠で囲んでコンクリートを流し込んで、固めて壁・床・柱を一体として作る。当然これが一番静か
である。通常となりの音は聞こえない。振動音=ドアとか排水とか建物の振動で伝わる音が少し聞こえる程度である。

一般的に、木造より鉄骨造そして、鉄骨造よりRC造の方が静かである。しかし、仕上げによりかなり状況は変わる。

弊社では、ミサワホームの木造のハイツを打ち合わせの際、防音を設定=これは、鉄筋並に隣の部屋の音が、まったく聞こえなくなりました。

また、鉄骨でも、床にコンクリートを流し込み、壁もがっちり作ったマンションは、後で苦情がありません。

さらに、鉄筋コンクリートでも、他より2割安い業者に発注した建物は、隣の話し声が聞こえる程に、壁が薄く現在改装時に壁に防音工事を行なっている建物があります。

ということで、構造から、隣の音の響き具合は、一概にいえません。ご注意を

補足説明
RC造と鉄骨造の見分け方は難しく 階段が一番判りやすいかなと思われますが大体、階段がRCなら本体も RC 、階段が鉄骨なら本体も鉄骨造が多いようです。

   弊社で壁の防音工事は、コンパネに鉛の板を貼りつけた防音材を使うようにしています。耐火ボードを2重に利用した例もありました。両方とも効果は、かなりありました。

また隣の寝言が聞こえるというひどい事例も聞いたことが有りますのでご注意を。  そういった既に建っている物件でも、空く度に壁に防音材を入れるよう貸主に要望を出していますが、苦情が来ないと判りません。 またそういった物件では、入居者全員にあえて、聞いて回りますと、一様に隣の音が筒抜けで住みくいとの返事が返ってきます。

 こういった生活音が響くのは個人の責任では無く、建て物の責任、しいては設計者の責任でしょうね。

 ですので、やはり住まないと判らない部分もありますので、心配な方は現在住んでいる方に聞かれに行かれるのが一番だと思います。 特にRCというだけで安心して借りてから、仕切りが木造と判ったの場合のギャップの大きさと落胆ぶりの苦情は当掲示板に、良くあるところです。


 消毒費・消臭費・抗菌費
全国展開を行なっている、大手の不動産会社が、

任意なのに強制の様な説明をして、 もしくは、
契約時に解約時の消毒代金と称して、徴収しているようです。
実態は、管理を行なっていない、仲介業者が、貸主に報告せずに勝手に徴収し保管しているのは、明らかに手数料の上乗せの悪質な行為としか思えません。皆さん十分ご注意ください
やはり、詐欺の疑いで捜査の記事あり
 と 掲示板のお話
ちなみに、弊社では、原則は、貸主負担で行っています。生活臭とかタバコの匂いを取り去ったり、アトピーの方が直ったりと、それなりに効果があります。一部屋3000円から、別途エアコンを入れても6000円ほどです。

電話線の工事費について
NTTとの電話線の工事費については、借主負担が原則となっています。建物内の配線は、借主がNTTからレンタルするか買い取るかになります。特に新築の場合は、全員がこの対象になります。古い建物では、前借主の配線が残っている場合がほとんどなので、配線工事費は不要になる場合が多いのです。この点誤解がないようにしてください。詳しくはNTTに聞いても判ります。

結露
結露は、冬に発生します。外壁に風の当たる面の内側に水滴が発生します。部屋の暖かい水分を含んだ空気がこの壁面で冷やされて水滴が付着するのです。この水分の為、クロスが剥がれる、カビが生える、床のフローリングが変色する等被害が拡大します。

 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」要約版p46によりますと、注意していても発生する結露は、原因は建物の壁の断熱性ということで、入居者の負担ではない旨、明示されております。ただ放置して、拡大した腐食は、借主負担となりますので貸主に連絡の上、善良な管理者として対処する必要があります。

借主が、入居中に貸主に報告していて、貸主が対策を取らないのは、2重に、貸主側の責任と思われます。

先日、建築設計士さんと話す機会があり意見を求めましたところ
結露は、壁のコンクリートの厚さには、あまり関係無く、
断熱材を入れているかどうかの問題であるとのこと。
通常の利用で、壁部分に、誰もが結露が発生するなら、これは、欠陥住宅と考えてもよいのでは、とのことでした。
=窓ガラスの結露は、しかたがないのですがこれは、通常サッシの下から、排水されます。

また、単身、夫婦共働き等で、昼間不在のとき、締め切ると湿気やすいので、
その場合、トイレとか、お風呂の換気扇を、終日回したままにすると、かなり改善されるとのことです。
昔の日本家屋は、風通しが良かったのです。
いまはやりの、
シックハウス対策にもなりますとのことでした。

また、新築の鉄筋コンクリートの建物は、最初1年間は、湿気やすいので特に換気に注意のこととのことでした。

期限付建物賃貸借 と リロケーション 
              そして、定期借家権期限付建物賃貸借 と リロケーション 
              そして、定期借家権

定期借家権
、国会で成立しました。
安心して、定期での借家契約
が出来ます

内容証明郵便

請求したり、通告したりを後日証拠として残す場合に利用する書留郵便の制度。
裁判をする場合の証拠つくりに利用します。
内容証明郵便は、相手に通知することが、法的に必要な場合に利用されます。

パラサイトシングル寄生する独身者)
現在、10人に一人がパラサイトシングルではないかと言われている。
親と同居しているので、家賃も食費も要らず、給料がそのまま小遣いになるので、豪華な消費とレジャーをエンジョイしている独身男女のこと。
=親もとで暮らすより裕福な暮らしをという独身女性が増えるため、裕福な家庭に生まれた高学歴の女性と貧しい家庭に生まれた低学歴の男性の間に慢性的な結婚難人口が定着してしまう。
=「地価暴落はこれからが本番だ」増田悦佐 著 より抜粋。

 

 火災保険について
 弊社での借主に入って頂く保険は、
借主の家財の保険
特約として
1 貸主への借りている部屋の火事等の保険
2 水漏れ等で、階下等他の借主への保険
の2つを付けて、2年間で1万円から2.5万円で選んでもらってます。特約が無いと意味をなしません。
この金額の違いは、主に家財の補償の違いです。新婚さん以外はだいたい1万円が多い様です。
 2年間で1万円の保険料は普通ですね。この場合保険は正式の領収書が発行されていれば「そこには、保険の開始時期」が明記されており、その日から保険は有効です。 保険証券は、通常1ヶ月くらいかかります。
 
実務上、火事はありませんので、よく使うのは洗濯機とかトイレからの階下への水漏れ、そして泥棒による鍵の破損とか、ガラスの破損です。裏技として、ちゃんとした自転車置き場に置いてあって盗難にあった自転車にもこの保険は出ますので良く使います。
 こういった保険で気をつけ無くてはならないのは、保険料は、家財の保険金額で変わります。業者が保険手数料の上乗せを狙って家財の保険金額を高額にするのは本末転倒というもの。
2年間で、1万円も出せば十分でしょう。借家人・個人の賠償保険特約は、なんら変わらないのですから。

反社会性人格障害者
 
反社会性人格障害者とは、
どういう人たちか。アメリカの精神医学の判断分類マニュアルに沿って簡単に説明すると、

「法にかなう行動という点で社会的な規範に適合せず、犯罪を繰り返す」「ひとをだます傾向がある」「衝動性または将来の計画が立てられない」「攻撃性。暴力を繰り返す」「自分または他人の安全を考えない向こうみずさ」「一貫して無責任であること」「良心の呵責の欠如」などが条件としてあげられている。

 このような人達が引き起こす犯罪というのは、たしかに警察が予見するのは難しいかもしれない。それを前提に問題を考えなければならないと思う。そうかと言って、この人たちを病気とみなして精神医療に押し付け、病院に世話を頼むというのもムリがある。
=反社会性人格障害者=             
           以上■■■田口ランディのコラムマガジン■■■
から転載

 ちなみに、私も管理上、何人かこういった人たちと付き合いがありますが、 とにかく平気でウソをつく、良心の呵責が無い、人の迷惑を顧みない等々 なるほど、こういった「反社会性人格障害者」という分類があったのか  とわかると、気が休まる思いです。
1%の確率で存在しているとは、かなりの高い確率ですよね。
迷惑を掛けておいて、逆ギレを起こす輩=トラブルメーカー達=は、正にこういった「反社会性人格障害者」の範疇に入るのでしょうね。
言いがかりをつけて、話を誤魔化し、理屈をこね回し、加害者でありながらいつのまにかちゃっかりと、被害者面してます。